Halbjahresbericht 2016

Anmerkungen

Mietertrag

Mietertrag
in Tausend CHFSchweizDeutschlandTotal
    
1. Halbjahr 2015/2016   
Mietertrag in Berichtswährung3 9535 3959 348
Mietertrag in Lokalwährung3 9535 104 
    
1. Halbjahr 2016/2017   
Mietertrag in Berichtswährung3 9895 5019 490
Mietertrag in Lokalwährung3 9895 035 
Veränderung zum Vorjahr in Lokalwährung36–69 
davon:   
- Verkäufe0–253 
- Leerstand und Mietvertragsanpassung36184 

Trotz des Rückgangs der Mieteinnahmen durch den Verkauf einer Anlageliegenschaft in Deutschland im Vorjahr (CHF 0.3 Mio.) konnten die Mieterträge durch Leerstandreduktion und Indexierung um CHF 0.2 Mio. gesteigert werden.

Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften

In der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2016/2017 wurden keine Anlageliegenschaften verkauft. Im Vorjahreszeitraum wurde eine Anlageliegenschaft in Deutschland mit einem Verlust von CHF 0.3 Mio. verkauft.

Liegenschaftsaufwand

Liegenschaftsaufwand
in Tausend CHF 1.4.2016 bis 30.9.2016 1.4.2015 bis 30.09.2015
     
Liegenschaftssteuern –9 –17
Rechtskosten –19 –23
Wertberichtigung auf Forderungen –6 –61
Externe Verwaltung –29 –7
Heiz- und Nebenkosten –192 –298
Sonstiger Liegenschaftsaufwand –181 –92
Total Liegenschaftsaufwand –436 –498

Verwaltungsaufwand

Verwaltungsaufwand
in Tausend CHF 1.4.2016 bis 30.9.2016 1.4.2015 bis 30.09.2015
     
Personal und Verwaltungsrat –1 408 –1 386
Mietaufwand –119 –151
Externe Buchhaltung und IT –145 –124
Reiseaufwand –113 –113
Revision –146 –229
Rechts- und Steuerberatung –190 –184
Sonstige Steuern –58 –65
Bewertung –48 –37
Abschreibungen –20 –15
Sonstige Beratung und Investor-Relations –333 –657
Sonstiger Verwaltungsaufwand –128 –85
Total Verwaltungsaufwand –2 707 –3 046

Aufgrund von Einsparungen im Beratungsbereich konnte der Verwaltungsaufwand im Vergleich zum Vorjahr um CHF 0.3 Mio. reduziert werden.

Finanzaufwand und -ertrag

Finanzaufwand und -ertrag
in Tausend CHF 1.4.2016 bis 30.9.2016 1.4.2015 bis 30.09.2015
     
Finanzaufwand    
Hypothekar- 1 und Swapzinsen 2 –2 043 –1 841
Zinsaufwand aus Aktionärsdarlehen 1 0 –4 067
Zinsaufwand und Kapitalkosten 1 –13 –32
Zinsaufwand 4% Anleihe Züblin Immobilien Holding AG 1 0 –461
Währungsdifferenzen –116 –335
Total Finanzaufwand –2 172 –6 736
     
Finanzertrag    
Zinsertrag 3 4 17
Zinsertrag aus Aktionärsdarlehen 3 195 0
Total Finanzertrag 199 17
Nettofinanzaufwand –1 973 –6 719

1Die entsprechenden Verbindlichkeiten gehören der Kategorie "Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten" an.

2Die Verbindlichkeiten aus Zinsswaps gehören der Kategorie "Erfolgswirksam zum Marktwert bewertete Finanzverbindlichkeiten" an.

3Die Aktiven dieser Erträge gehören der Kategorie "Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten" an.

Nettofinanzaufwand

Die Rückzahlung des Aktionärsdarlehen sowie der Anleihensobligation führten zu einer Reduktion des Nettofinanzaufwandes von CHF 4.7 Mio auf CHF 2.0 Mio. (Vorjahr CHF 6.7 Mio.) Die Hypothekar- und Swapzinsen beinhalten Zinserträge im Zusammenhang mit der Ineffizienz von Swaps in Höhe von CHF 0.3 Mio. (Vorjahr CHF 0.3 Mio.)

Aufgegebene Geschäftsbereiche

Erfolgsrechnung

Das Ergebnis des aufgegebenen Geschäftsbereichs des Vorjahres betrifft den aufgegebenen Geschäftsbereich Frankreich bis zum Kontrollverlust am 31. Juli 2015.

in Tausend CHF 1.4.2016 bis 30.9.2016 1.4.2015 bis 30.09.2015
     
Mietertrag 0 1 917
Total Betriebsertrag 0 1 917
Liegenschaftsaufwand 0 –2 114
Unterhalt und Reparaturen 0 –200
Netto Betriebsertrag 0 –397
     
Verwaltungsaufwand 0 –3 099
Marktwertveränderung 0 –4 451
     
Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT) 0 –7 947
Finanzaufwand / - ertrag 0 –3 547
Marktwertveränderungen von Swaps 0 –4 158
Währungsverluste 0 –10 958
Erfolg aus aufgegebenem Geschäftsbereich 0 –26 610
davon:    
- Anteile der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG 0 –23 992
- Anteile ohne beherrschenden Einfluss 0 –2 618
     
Erfolg pro Aktie aus aufgegebenem Geschäftsbereich 0.00 –9.11

Der Geldfluss des aufgegebenen Geschäftsbereichs stellt sich wie folgt dar:

Netto - Cashflows

in Tausend CHF 1.4.2016 bis 30.9.2016 1.4.2015 bis 30.09.2015
     
Geschäftstätigkeit 0 869
Investitionstätigkeit 0 –1 592
Finanzierungstätigkeit 0 1 083
Netto-Cashflow 0 359

Anlageliegenschaften

1. Halbjahr 2016/2017

in Tausend CHFSchweizDeutschlandTotal
    
Bilanzwert per 31.3.2016 geprüft195 860135 391331 251
Wertvermehrende Investitionen1331 0271 160
Verkäufe000
Positive Marktwertveränderung4 2703 3297 599
Negative Marktwertveränderung–763–500–1 263
Marktwertveränderung3 5072 8296 336
Währungsdifferenzen0–698–698
Bilanzwert per 30.9.2016199 500138 549338 049

Die Veränderung des Buchwerts der Anlageliegenschaften von CHF 331.3 Mio. auf CHF 338.0 Mio. wird im Wesentlichen durch die folgenden Punkte erklärt:

  • Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Investitionen im Umfang von CHF 1.2 Mio. (Geschäftsjahr 15/16: CHF 3.3 Mio.) getätigt.– Andererseits führten die Neubewertungen der Anlageliegenschaften zu einem positiven Effekt über das ganze Portfolio von 1.9% und betrug CHF 6.3 Mio. (Geschäftsjahr 15/16: CHF 7.8 Mio.). Der Anstieg korrespondiert mit dem aktuellen Marktumfeld. Annahmen über die Zeitdauer bis zur Wiedervermietung bzw. der zugrundeliegenden Marktmieten blieben im wesentlichen unverändert.

Geschäftsjahr 2015/2016

in Tausend CHFSchweizDeutschlandTotalDeutschland zum VerkaufTotal
      
Bilanzwert per 31.3.2015189 720122 166311 8869 762321 648
Wertvermehrende Investitionen4882 7713 259273 286
Verkäufe000–7 072–7 072
Positive Marktwertveränderung6 9324 73711 6698611 755
Negative Marktwertveränderung–1 280–2 548–3 828–177–4 005
Marktwertveränderung5 6522 1897 841–917 750
Währungsdifferenzen05 5545 554855 639
Umgliederungen02 7112 711–2 7110
Bilanzwert per 31.3.2016195 860135 391331 2510331 251

Aktienkapital

Aktienkapital

  Datum Anzahl in Tausend CHF
       
       
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00 31.3.15 59 724 486 59 724
       
Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2015/2016      
Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion von CHF 1.00 auf CHF 0.05 1.12.15 - –56 737
Ordentliche Kapitalerhöhung durch Ausgabe neuer Aktien zu nom. CHF 0.05 1.12.15 1 433 387 664 71 669
Aktienzusammenlegung im Verhältnis 450:1 zu neuen Aktien zu nom. CHF 22.50 3.3.16 –1 489 794 123 -
       
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 22.50 31.3.16 3 318 027 74 656
       
Keine Kapitalveränderungen im 1. Halbjahr 2016/2017   - -
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 22.50 30.9.16 3 318 027 74 656

Eigene Aktien

Im Geschäftsjahr 15/16 wurden sämtliche eigene Aktien veräussert. Im abgelaufenen Halbjahr fanden keine Transaktionen mit eigenen Aktien statt.

Zukünftige vertragliche Fälligkeiten

Zukünftige vertragliche 
Fälligkeiten
in Tausend CHF Bilanzwert < 1 Jahr 1 bis 3 Jahre 3 bis 5 Jahre > 5 Jahre
    Zins Amortisation Zins Amortisation Zins Amortisation Zins Amortisation
                   
Per 30.9.2016                  
Hypotheken 208 181 2 720 111 370 2 348 79 190 458 2 393 2 300 15 228
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 571 0 571 0 0 0 0 0 0
Derivative Finanzinstrumente 28 668 4 301 0 7 954 0 5 519 0 10 894 0
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 16 701 0 16 471 0 0 0 0 0 230
Total per 30.9.2016 254 121 7 021 128 412 10 302 79 190 5 977 2 393 13 194 15 458
                   
Per 31.3.2016 geprüft                  
Hypotheken 210 221 2 742 3 230 3 638 188 680 568 2 405 2 921 15 906
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 683 0 683 0 0 0 0 0 0
Derivative Finanzinstrumente 29 133 4 640 0 7 886 0 5 954 0 10 653 0
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 12 371 0 12 165 0 0 0 0 0 206
Total per 31.3.2016 geprüft 252 408 7 382 16 078 11 524 188 680 6 522 2 405 13 574 16 112

In den nächsten zwölf Monaten werden CHF 128.4 Mio. (Vorjahr CHF 16.1 Mio.) der ausgewiesenen Verbindlichkeiten fällig. Davon betreffen CHF 108.2 Mio. eine Hypothek in der Schweiz (Vorjahr CHF 0.0 Mio.), die im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit verlängert wird. Die künftig vertraglich fälligen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeit und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt.

Derivative Finanzinstrumente

Zinsswaps

in Tausend CHF Kontraktwert 30.9.2016 Kontraktwert 31.3.2016 Wiederbe- schaffungswert 30.9.2016 Wiederbe- schaffungswert 31.3.2016
         
1 bis 12 Monate 40 000 40 000 690 693
1 bis 3 Jahre 32 628 32 793 3 980 4 418
3 bis 5 Jahre 0 0 0 0
mehr als 5 Jahre 80 000 80 000 23 998 24 022
Total 152 628 152 793 28 668 29 133
- davon Verbindlichkeiten     28 668 29 133

Die Züblin Gruppe benutzt Zinssatzswaps zur Reduzierung der Cashflow-Risiken, die aus variablen Zinsverbindlichkeiten entstehen.

Hypotheken

Übersichtstabelle Hypotheken per 30.09.2016

in Tausend CHF Schweiz Deutschland Total %
         
         
Zinsfestschreibung unter Berücksichtigung der Hedge-effektiven Swaps        
1 bis 12 Monate 28 156 78 815 106 971 51%
1 bis 3 Jahre 0 0 0 0%
3 bis 5 Jahre 0 21 210 21 210 10%
mehr als 5 Jahre 80 000 0 80 000 39%
Total 108 156 100 025 208 181 100%
Durchschnittliche Zinssätze 1,58% 2,95% 2,24%  
Durchschnittliche Dauer in Jahren 7.0 2.5 4.8  
         
Vertragsfälligkeit der Hypotheken        
1 bis 12 Monate 108 156 3 214 111 370 54%
1 bis 3 Jahre 0 79 190 79 190 38%
3 bis 5 Jahre 0 2 393 2 393 1%
mehr als 5 Jahre 0 15 228 15 228 7%
Total 108 156 100 025 208 181 100%
Durchschnittliche Dauer in Jahren 1.0 5.6 3.2  
         
Marktwert der Hypotheken        
Variable Hypotheken 108 156 100 025 208 181 100%
Total 108 156 100 025 208 181 100%

Übersichtstabelle Hypotheken per 31.3.2016

in Tausend CHF Schweiz Deutschland Total %
         
Zinsfestschreibung unter Berücksichtigung der Hedge-effektiven Swaps        
1 bis 12 Monate 28 156 80 146 108 302 52%
1 bis 3 Jahre 0 0 0 0%
3 bis 5 Jahre 0 21 919 21 919 10%
mehr als 5 Jahre 80 000 0 80 000 38%
Total 108 156 102 065 210 221 100%
Durchschnittliche Zinssätze 1,53% 2,92% 2,21%  
Durchschnittliche Dauer in Jahren 7.4 3.0 5.3  
         
Vertragsfälligkeit der Hypotheken        
1 bis 12 Monate 0 3 230 3 230 1%
1 bis 3 Jahre 108 156 80 524 188 680 90%
3 bis 5 Jahre 0 2 405 2 405 1%
mehr als 5 Jahre 0 15 906 15 906 8%
Total 108 156 102 065 210 221 100%
Durchschnittliche Dauer in Jahren 1.5 6.1 3.7  
         
Marktwert der Hypotheken        
Variable Hypotheken 108 156 102 065 210 221 100%
Total 108 156 102 065 210 221 100%

Die Züblin Gruppe finanziert ihr Anlageliegenschaftsportfolio per 30. September 2016 ausschliesslich durch variable Darlehen. Die in der Bilanz als Hypothek ausgewiesenen Beträgen beinhalten Vertragsabschlusskosten von CHF 0.4 Mio. (Vorjahr CHF 0.4 Mio.).

Die Darlehen enthalten teilweise Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Kapitaldienstrelation, Zinsdeckungsgrad, Loan to Value und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die Finanzkennzahlen variieren pro Land und Darlehensvertrag; nachfolgende Übersicht stellt die aktuell geltenden Finanzkennzahlen dar:

  Schweiz Deutschland
Kapitaldienstrelation - 140%
Zinsdeckungsgrad 1.6 -
Loan to Value 65,0% 75,0%
Eigenkapitalquote 32,5% -

Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat unterschiedliche Konsequenzen, führen in einer ersten Phase jedoch zu einer Erhöhung des Zinssatzes bzw. zu einer schnelleren Amortisation der Hypothek. Danach hat die Gesellschaft eine bestimmte Zeit, um diese Verletzung wieder zu korrigieren. Falls die Verletzung in diesem Zeitraum nicht korrigiert werden kann, verlangt die Bank im Normalfall eine schnellere Amortisation oder eine (Teil-)Rückzahlung der Hypothek. Unter der sogenannten “change of ownership” Klausel sind auch Konsequenzen, wie die Fälligstellung des gesamten Darlehens möglich, sofern der Besitzanteil der Züblin Immobilien Holding AG an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft auf unter 50% fällt oder falls ein neuer Aktionär mehr als 50% an der Züblin Immobilien Holding AG erwirbt.

Während des ersten Halbjahrs 2016/2017 und zum Bilanzstichtag hat die Gruppe sämtliche Covenants eingehalten.

Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:

  30.9.2016 31.3.2016
Buchwert der belasteten Anlageliegenschaften 338 049 331 251
Beanspruchte Kredite bzw. Deckung 208 181 210 221

Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden zukünftige Mietzinsforderungen für Anlageliegenschaften und Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.

Aktionärsdarlehen

Die Gruppe hat an die Lamesa Holding SA, Panama ein Darlehen im Umfang von bis zu CHF 13 Mio. ausgereicht. Das Darlehen wird zu 3% p.a verzinst und wurde am Bilanzstichtag in Höhe von CHF 13 Mio. gezogen. Der Darlehensbertrag sowie abgegrenzte und noch nicht fällige Zinsen in Höhe von CHF 0.2 Mio. sind in der Bilanzposition „sonstige kurzfristige Forderungen“ enthalten.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Es fanden keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag statt.

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Halbjahresbericht 2016

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