Geschäftsbericht 2016-2017

Portfolio Deutschland

Portfolioentwicklung

Die positive Entwicklung des Portfolios hielt in den letzten zwölf Monaten an. Durch aktives Asset Management liess sich die bestehende Vermietungssituation im Hinblick auf den geplanten Verkauf zusätzlich verbessern. Der aufgrund des Auslaufens eines wichtigen Mietvertrages in Hamburg erwartete Rückgang des jährlichen Mietertrags konnte durch Neuvermietungen fast vollständig kompensiert werden. Die jährlichen Mieteinnahmen sanken im Vergleich zum Vorjahr nur marginal um EUR 0.2 Mio. Der wirtschaftliche Leerstand stieg 6.4% auf 10.8%.

Der Mietvertrag für das Objekt in Stuttgart, Mittlerer Pfad 9, mit dem Langzeitmieter Bosch wurde nicht nur verlängert, sondern konnte durch die Vermietung von zusätzlichen Flächen auch ausgeweitet werden. Bosch wird ab Fertigstellung der Mieterausbauten das gesamte Objekt für zehn Jahre mieten. Dies entspricht einer gewichteten durchschnittlichen Restmietlaufzeit (Weighted Average Lease Term – WALT) für die Immobilie von elf Jahren. Für das Objekt Stuttgart, Mittlerer Pfad 2-4, wurden weitere Neuvermietungen vereinbart, und der Mietertrag stieg in der Berichtsperiode um 9%. Der Mietvertrag mit dem Hauptmieter Panalpina im Objekt Hamburg, Nagelsweg 37-39, wurde auf der Basis einer geringeren Mietfläche um fünf Jahre verlängert. Die dadurch freigewordenen Flächen ermöglichten es, von der derzeit starken Nachfrage nach Büroflächen auf dem Hamburger Teilmarkt City-Süd zu profitieren. Mit dem Mieter „BAD“ konnte ein neuer Langzeit-Mietvertrag über zehn Jahre abgeschlossen werden, was auch zur Diversifizierung der Mieterstruktur beitrug. Die WALT für dieses Projekt liegt bei rund fünf Jahren.

Marktentwicklung

44% zum gewerblichen Investmentumsatz die bedeutendste Anlage-Klasse und die Investitionsnachfrage bleibt aufgrund der anhaltenden Rekordhöhen auf dem Vermietungsmarkt sehr stark. Der Büroflächenumsatz an den acht wichtigsten deutschen Bürostandorten belief sich 2016 auf 3.7 Mio. m², ein Plus von 7% gegenüber dem Vorjahr, was einen der höchste je verzeichnete Wert darstellt.

Der Marktausblick für 2017 verspricht eine Fortsetzung des starken Aufwärtstrends der vergangenen Jahre, verbunden mit einem stabilen Wirtschaftswachstum. Die Beschäftigung liegt auf einem Rekordhoch, und die Arbeitslosenrate sinkt stetig, eine Entwicklung, die den Büroimmobilienmarkt in Deutschland stark unterstützt.

Auf der Grundlage dieses starken wirtschaftlichen Hintergrundes und der günstigen Entwicklung des Immobilienmarktes hat der Verwaltungsrat beschlossen, diese Chance zu nutzen und die Portfoliowerte auf ihrem derzeitigen attraktiven Stand zu realisieren. Derzeit finden Verhandlungen über eine Transaktion statt, die in der ersten Hälfte des neuen Geschäftsjahres abgeschlossen werden soll. Der angestrebte Verkaufspreis für das deutsche Portfolio liegt um ca. CHF 13 Mio. höher als dessen Bewertung, was die Attraktivität der Transaktion für Züblin und ihre Aktionäre erhöht. Das deutsche Portfolio wird im Jahresbericht daher als aufgegebener Geschäftsbereich ausgewiesen.

Portfolio Übersicht

CHF/EUR in Mio.31.3.201731.3.2016
   
Marktwert in CHF158.7135.4
Marktwert in EUR148.4123.9
Jahresmietertrag in CHF10.711.1
Jahresmietertrag in EUR10.010.2
Leerstandsquote10.8%6.4%

Grösste Mieter

MieterBranche Mietanteil in % des Jahresmietertrags
  Portfolio DeutschlandGesamtportfolio
    
Bosch-Unternehmensgruppe, StuttgartTechnologie13.5%7.6%
Panalpina Welttransport (D) GmbH, HamburgLogistik5.6%3.2%
Alpine Electronics GmbH, StuttgartTechnologie4.9%2.8%
Level 3 Communications GmbH, StuttgartTechnologie2.5%1.4%
Rechenzentrum Land NRW, DüsseldorfBehörde1.8%1.0%
Total 28.4%16.1%

Mietvertragsanalyse in EUR Mio.

Immobilie Nr.Ort, StrasseGebäude ZertifikateZüblin EMSErwerbs- datumBaujahr/ Renovations- jahrJahres- mietertrag CHF 1000Leerstand (CHF) %Kapitalisierungssatz in %Diskontierungssatz (nominal) %EigentumsverhältnisGrund- stücks- fläche m2Büro m2Einzel- handel m2Gewerbe/ Logistik m2Übrige Flächen m2Total Nutz- fläche m2Leerstand m2Leerstand (m2) %Anzahl Park- plätze
Anlagekategorie Büro                  
6Hamburg, A.-Einstein-Ring 17-21 1.1.199919921 45526.67.508.757 53813 59034013 9303 81427.4246
7Hamburg, Nagelsweg 37, 39 1.1.199919861 19716.16.256.754 6168 8734909 3631 53416.4191
8Hamburg, Wandsbeker Zollstr. 11-19 1.1.19991970 20029514.66.007.252 9016 5317827 3133284.5100
 Total Region Hamburg    3 60218.2   15 05528 9941 61230 6065 67618.5537
                    
9Düsseldorf, Rossstrasse 96 1.11.20011984 20091 0830.86.507.751 3156 393466 439190.375
10Dortmund, Hansastrasse 30DGNB1.7.20041986 20115049.86.007.006273 0155442863 84540510.50
11Witten, Marktstrasse 2  1.7.200420024156.46.758.256871 7801 1106203 51067319.20
 Total Region Düsseldorf    2 0024.4   2 62911 1881 65495213 7941 0978.075
                    
12Stuttgart, Vor dem Lauch 14  1.1.200019829558.48.509.006 8807 7885473338 6681 02311.8180
13Stuttgart, Mittlerer Pfad 2-4  1.12.200019912 0641.86.507.508 52115 81671016 5262041.2414
14Stuttgart, Mittlerer Pfad 9  1.6.2000199183018.26.006.003 6207 3483751237 8451 59720.4121
 Total Region Stuttgart    3 8497.4   19 02130 9529221 16633 0392 8248.5715
                    
15Wiesbaden, Kreuzberger Ring 24  1.8.200120014784.67.508.002 3723 631773 7082286.198
16München-Germering, Streiflacher Strasse 7  1.3.200219994060.06.007.252 5122 9544493 4032697.970
 Total übrige Regionen    8832.5   4 8846 5855267 1114977.0168
                    
 Total Büro    10 33710.6   41 58977 7191 6549224 25684 55010 09411.91 495
Anlagekategorie Einzelhandel                  
17Marl, Marler Stern 1-80  1.7.2004197432015.710.0012.502 222-2 5632 56348719.00
 Total Einzelhandel    32015.7   2 222-2 563-2 56348719.0
                    
 Total Portfolio Deutschland    10 65710.8   43 81177 7194 2179224 25687 11310 58112.11 495

Alleineigentum DGNB Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen

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Energie-Monitoring-Systems (EMS) in planning

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