Geschäftsbericht 2016-2017

Anhang zur Jahresrechnung

1. Grundlagen

Allgemeine Gesellschaftsinformationen

Die Züblin Immobilien Holding AG mit Sitz in Zürich (ZIHAG) ist die Muttergesellschaft der Züblin Gruppe. Die Gruppe ist auf das Management ihres europäischen Immobilienportfolios ausgerichtet. Neben der Schweiz ist sie auch in Deutschland tätig und beschäftigt per 31. März 2017 11 Mitarbeitende (31. März 2016: 12 Mitarbeitende), davon entfallen 4 Mitarbeiter (31. März 2016: 5 Mitarbeiter) auf den aufgegebenen Geschäftsbereich Deutschland.

Rechnungslegungsrecht

Die Jahresrechnung wurde in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des neuen Schweizerischen Gesetzes zur Rechnungslegung und Finanzberichterstattung (Titel 32 des Schweizerischen Obligationenrechts (nachfolgend: OR)) erstellt. Die ZIHAG erstellt die konsolidierte Jahresrechnung nach einem anerkannten Accounting Standard (IFRS). In Übereinstimmung mit Art. 961d OR verzichtet die ZIHAG auf den Ausweis von zusätzlichen Informationen über die zu verzinsenden Verbindlichkeiten, die Höhe der Revisionskosten sowie auf die Erstellung des Cashflow Statements und des Lageberichts.

Konzerngesellschaften sind Gesellschaften, an welchen die ZIHAG direkt oder indirekt mehr als 20% der Stimmanteile hält oder über die sie einen wesentlichen Einfluss ausüben kann.

Die wesentlichen Rechnungslegungsgrundsätze, welche nicht von Gesetzes wegen vorgeschrieben sind, werden nachfolgend aufgeführt.

Finanzielle Vermögenswerte

Finanzielle Vermögenswerte beinhalten langfristige Darlehen an Tochtergesellschaften. Darlehen in Fremdwährung werden zum Stichtagskurs bewertet. Unrealisierte Währungsverluste werden erfolgswirksam erfasst, unrealisierte Währungsgewinne werden nicht gebucht.

Beteiligungen

Beteiligungen werden zu Anschaffungskosten bewertet abzüglich einer allfälligen Wertberichtigung.

Verzinsliche Verbindlichkeiten

Verzinsliche Verbindlichkeiten werden zu ihrem Nennwert bilanziert. Vorausbezahlte Zinsen und Ausgabekosten werden abgegrenzt und über ihre Laufzeit linear abgeschrieben. Umrechnungskurse

in CHFStichtagskursStichtagskursDurchschnittskursDurchschnittskurs
 31.3.2017 31.3.20161.4.2016 bis 31.3.2017 1.4.2015 bis 31.3.2016
     
1 USD1.01100.96480.98750.9723
1 EUR1.06961.09311.08361.0737

2. Beteiligungsertrag und Wertberichtigungen

2. Beteiligungsertrag und 
Wertberichtigungen
in Tausend CHF 1.4.2016 bis 31.3.2017 1.4.2015 bis 31.3.2016
     
Wertaufholung /-berichtigungen 16 000 –525
Beteiligungsertrag netto 16 000 –525

Wie im Vorjahr wurden auch im aktuellen Geschäftsjahr 2016/2017 keine Dividendenausschüttungen zugunsten der Züblin Immobilien Holding AG getätigt. Die vorgenommene Wertkorrektur beträgt insgesamt CHF -16 Millionen (Vorjahr: CHF 0.5 Millionen) und stellt eine Auflösung von Abschreibungen auf das Deutsche Gruppendarlehen dar. Im Vorjahr wurden CHF 19.5 Millionen auf Gruppendarlehen abgeschrieben und CHF -19.0 Millionen Wertberichtigungsanpassungen auf Beteiligungen vorgenommen.

3. Finanzertrag

Aus den an die Konzerngesellschaften gewährten Darlehen resultierte ein Zinsertrag von CHF 2.3 Millionen (Vorjahr: CHF 6.8 Millionen).

4. Beteiligungen

4. Beteiligungen
Name Sitz Währung Kapital 31.3.2017 Beteiligung an Kapital / Stimmrecht Kapital 31.3.2016 Beteiligung an Kapital / Stimmrecht
             
Züblin Immobilien AG Zürich CHF 270 000 100.00% 270 000 100.00%
Züblin Immobilien Management AG Zürich CHF 100 000 100.00% 100 000 100.00%
Officiis Properties 1 Paris EUR 26 531 074 33.47% 26 531 074 33.47%
ZUB Immobilien GmbH Düsseldorf EUR 50 000 100.00% 50 000 100.00%
ZIAG Immobilien AG 2 Düsseldorf EUR 10 000 000 5.50% 10 000 000 5.50%
Züblin Real Estate Holding NV Diemen EUR 10 213 817 100.00% 10 213 817 100.00%
Züblin Immobilière Belgium SA Brüssel EUR 200 753 100.00% 200 753 100.00%

1Ehemals Züblin Immobilière France SA

294.5% der Beteilung am Kapital bzw. den Stimmrechten werden mittelbar über die ZUB Immobilien GmbH gehalten.

Per 31. Juli 2015 hat sich der Anteil der Gruppe an der Officiis Properties auf 33.5% (verwässert 17.3%) reduziert, wodurch die Officiis Properties fortan als eine assoziierte Unternehmung bilanziert wird.

5. Finanzanlagen – Darlehen an Konzerngesellschaften

5. Finanzanlagen – Darlehen an Konzerngesellschaften
in Tausend CHF Gruppengesellschaft Transaktions- Währung Zinssatz 31.3.2017 31.3.2016
         
ZUB Immobilien GmbH EUR 4.70% 49 286 48 445
ZUB Immobilien GmbH - Wertberichtigung EUR 4.70% 0 –16 000
ZIAG Immobilien AG EUR 4.70% 4 875 4 875
Währungsdifferenzen     –9 361 –8 393
Total Deutschland     44 800 28 926
Züblin Real Estate Holding NV EUR 0.00% 53 272 48 214
Züblin Real Estate Holding NV - Wertberichtigung EUR 0.00% –53 093 –48 214
Währungsdifferenzen     –3 0
Total Niederlande     176 0
Total     44 977 28 926

Per 5. April 2016 wurde zum Zweck der finanziellen Reorganisation sowie zur Vereinfachung die ausstehenden Intercompany Darlehen gegenüber der Züblin Real Estate Holding NV und die kurzfristigen Forderungen gegenüber der Züblin Real Estate Holding NV in einer einzigen Darlehensforderung in der Höhe von CHF 53 Mio. zusammengefasst. Durch diese Addition erhöhte siche der ausgewiesene Darlehensbetrag gegenüber dem Vorjahr um CHF 4.9 Mio auf CHF 53.1 Mio. Im Rahmen des neu aufgesetzten Darlehensvertrages wurde auf einen Zinsanspruch verzichtet, bis sich eine finanzielle Besserung der Gesellschaft abzeichnet.

Die Wertberichtigung von CHF 16.0 Mio gegenüber der ZUB Immobilien GmbH wurde vollständig aufgelöst per 31. März 2017, da dass Darlehen aufgrund der geplanten Veräusserung des Deutschen Portfolios als werthaltig anzusehen ist.

6. Sonstige Forderungen

6. Sonstige Forderungen
in Tausend CHF Transaktions- Währung   31.3.2017 31.3.2016
         
Züblin Immobilien AG CHF   0 76
ZIAG Immobilien AG EUR   0 64
ZUB Immobilien GmbH EUR   1 956 52
Züblin Real Estate Holding NV EUR   117 71
an Gruppengesellschaften     2 073 263
         
an Aktionär     4 000 4 000
         
Total     6 073 4 263

Die Züblin Immobilien Holding AG gewährte ihrem Hauptaktionär, der Lamesa Holding S.A., ein zu 3% verzinstes Darlehen in der Höhe von CHF 4.0 Millionen. Das Darlehen ist befristet und endet am 29. Januar 2018; das Recht einer Kündigung innert 20 Arbeitstagen bleibt der ZIHAG vorbehalten.

7. Aktienkapital

7. Aktienkapital
  Datum Anzahl in Tausend CHF
       
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00 31.3.15 59 724 486 59 724
       
Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion von CHF 1.00 auf CHF 0.05 1.12.15 - –56 737
Ordentliche Kapitalerhöhung durch Ausgabe neuer Aktien zu nom. CHF 0.05 1.12.15 1 433 387 664 71 669
Aktienzusammenlegung im Verhältnis 450:1 führe zu einem neuen Nominalwert von CHF 22.50 3.3.16 –1 489 794 123 -
       
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 22.50 31.3.16 3 318 027 74 656
       
Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2016/2017      
       
Keine Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2016/2017   - -
       
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 22.50 31.3.17 3 318 027 74 656
       
Genehmigtes Kapital      
       
genehmigt durch a.o.GV 29.10.2015 (angepasst wegen der Aktienzusammenlegung in a.o.GV 29.2.16) bis 28.10.17   1 659 013 37 328
       
Bedingtes Kapital      
       
genehmigt durch a.o.GV 29.10.2015 (angepasst wegen der Aktienzusammenlegung in a.o.GV 29.2.16) verfügbar für Mitarbeiterbeteiligungspläne   164 444 3 700

8. Bilanzverlust

8. Bilanzverlust
in Tausend CHF 31.3.2017 31.3.2016
     
Bilanzverlust Vorjahr zur Verfügung der GV –124 540 –187 064
Zuweisung an gesetzliche Reserve 1   16 000
Verrechnung mit gesetzlicher Reserve aus Kapitaleinlagen 1   44 000
Vortrag auf neue Rechnung –124 540 –127 064
Zuweisung / Auflösung der Reserve für eigene Aktien   2 243
Erfolg des Geschäftsjahrs 13 528 281
Bilanzverlust –111 012 –124 540

1Verrechnung mit den gesetzlichen Reserven zur Reduzierung des Verlustvortrags von CHF 187'064'165.55 gemäss GV-Beschluss vom 30. Juni 2015.

9. Eventualverpflichtigungen

9. Eventualverpflichtigungen
in Tausend CHF 31.3.2017 31.3.2016
     
Garantieverpflichtung zugunsten von Tochtergesellschaften 23 494 26 388

Die Garantieverpflichtungen zugunsten von Tochtergesellschaften stehen im Zusammenhang mit Finanzierungen in Deutschland. Diese konnten infolge von Amortisationen und Währungseffekten um CHF 2.89 Millionen reduziert werden.

10. Bedeutende Aktionäre

Anzahl Aktien im Handelsregister eingetragen per 31. März 2017: 3'318'027

Der Züblin Immobilien Holding AG sind folgende Aktionäre bekannt, die einen meldepflichtigen Grenzwert überschreiten:

 31.3.2017
Lamesa Holding SA, Panama
40.74%
Ketom AG, Wollerau5.55%

 

11. Aktienbesitz

Aktienbesitz des Verwaltungsrats

  Aktien ZIHAG 1
Per 31.3.2017  
Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident 6 666
Vladislav Osipov, Mitglied 0
Iakov Tesis, Mitglied 0
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 63
Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied 0
Total Verwaltungsrat 6 729
   
Per 31.3.2016  
Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident 6 666
Urs Ledermann, Mitglied 0
Vladislav Osipov, Mitglied 0
Iakov Tesis, Mitglied 63
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 0
Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied 0
Total Verwaltungsrat 6 729

1Aktien ZIHAG = Aktien der Züblin Immobilien Holding AG.

Aktienbesitz der Geschäftsleitung

  Aktien ZIHAG 1
Per 31.3.2017  
Dr. Iosif Bakaleynik, CEO 6 666
Thomas Wapp, CFO/COO bis 31. März 2017 0
Roland Friederich, CFO ab 1. Dezember 2016 0
Total Geschäftsleitung 6 666
   
Per 31.3.2016  
Dr. Iosif Bakaleynik, CEO 6 666
Thomas Wapp, CFO und COO 0
Pierre Essig, CEO Frankreich 0
Total Geschäftsleitung 6 666

1Aktien ZIHAG = Aktien der Züblin Immobilien Holding AG.

12. Solidarhaftung

Die Züblin Immobilien Holding AG gehört zu einer MwSt.-Gruppe und haftet zusammen mit der Züblin Immobilien AG und der Züblin Immobilien Management AG solidarisch für die aus dieser MwSt.-Gruppe resultierenden Mehrwertsteuerverbindlichkeiten gegenüber der Steuerbehörde.

13. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Seit dem Bilanzstichtag sind keine nennenswerten Ereignisse eingetreten.

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