Geschäftsbericht 2016-2017

Anmerkungen

1. Mietertrag

1. Mietertrag
in Tausend CHF Schweiz Total
     
Geschäftsjahr 2015/2016    
Mietertrag im Geschäftsjahr 15/16 7 920 7 920
     
Geschäftsjahr 2016/2017    
Mietertrag im Geschäftsjahr 16/17 8 030 8 030
Veränderung zum Vorjahr 110  
davon:    
- Leerstand und Mietvertragsanpassung 110  

Der Mietertrag nahm im Verlgeich zum Vorjahr leicht zu. Diese Zunahme von CHF 0.1 Mio. ist hauptsächlich auf Leerstandsreduktionen in den Liegenschaften Bern und Egg zurückzuführen.

2. Liegenschaftsaufwand

2. Liegenschaftsaufwand
in Tausend CHF 1.4.2016 bis 31.3.2017 1.4.2015 bis 31.3.2016
     
Vermarktungskosten –121 –34
Sonstiger Liegenschaftsaufwand –103 –90
Heiz- und Nebenkosten –48 –98
Externe Verwaltung –26 –22
Liegenschaftssteuern –12 –26
Rechtskosten –2 0
Wertberichtigung auf Forderungen 0 –3
Total Liegenschaftsaufwand –312 –273

Die Zunahme der Vermarktungskosten von TCHF 87 ist auf erhöhte Aufwendungen im Zusammenhang mit Vermietungsaktivitäten in Bern zu begründen. Die Heiz- und Nebenkostenaufwendungen reduzierten sich um TCHF 50 auf TCHF 48.

3. Verwaltungsaufwand

3. Verwaltungsaufwand
in Tausend CHF 1.4.2016 bis 31.3.2017 1.4.2015 bis 31.3.2016
     
Personal und Verwaltungsrat –3 069 –2 550
Sonstige Beratung und Investor-Relations –304 –1 041
Externe Buchhaltung und IT –213 –188
Mietaufwand –209 –301
Reiseaufwand –202 –213
Sonstiger Verwaltungsaufwand –191 –77
Revision –164 –295
Rechts- und Steuerberatung –137 –218
Bewertung –42 –1
Abschreibungen –13 –31
Sonstige Steuern 353 –63
Total Verwaltungsaufwand –4 191 –4 978

4. Finanzaufwand und -ertrag

Insgesamt hat sich der Verwaltungsaufwand um CHF 0.8 Mio. reduziert, was hauptsächlich auf die signifikante Reduzierung der Beratungskosten zurückzuführen ist. Die erfolgswirksame Anpassung der Kapitalsteuerrückstellung wirkte sich ebenfalls positiv auf den Verwaltungsaufwand aus.

in Tausend CHF 1.4.2016 bis 31.3.2017 1.4.2015 bis 31.3.2016
     
Finanzaufwand    
Hypothekar- und Swapzinsen 1 2 –1 856 –961
Zinsaufwand und Kapitalkosten 1 –36 –45
Zinsaufwand aus Aktionärsdarlehen 1 0 –5 646
Zinsaufwand 4% Anleihe Züblin Immobilien Holding AG 1 0 –461
Währungsdifferenzen –492 –1 665
Total Finanzaufwand –2 384 –8 778
     
Finanzertrag    
Zinsertrag 3 1 43
Zinsertrag aus Aktionärsdarlehen 3 389 19
Total Finanzertrag 390 62
Nettofinanzaufwand –1 994 –8 716

1Die entsprechenden Verbindlichkeiten gehören der Kategorie "Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten" an.

2Die Verbindlichkeiten aus Zinsswaps gehören der Kategorie "Erfolgswirksam zum Marktwert bewertete Finanzverbindlichkeiten" an.

3Die Aktiven dieser Erträge gehören der Kategorie "Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten" an.

Finanzaufwand

Der Finanzaufwand reduzierte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr um CHF 6.4 Mio. auf CHF 2.4 Mio. (Vorjahr CHF 8.8 Mio.). Dies ist auf mehrere Ursachen zurückzuführen: Einerseits wurde das Aktionärsdarlehen vollständig zurückbezahlt, was zu Zinseinsparungen von CHF 5.6 Mio. führte. Anderseits reduzierten sich die Währungsverluste um CHF 1.2 Mio. Die Hypothekarzinsen erfuhren keine Veränderung im Vergleich zum Vorjahr. Das herrschende Negativzinsumfeld führte dazu, dass die Zinsabsicherung des CHF 80 Mio. Swaps nicht mehr effektiv ist. Zum Zeitpunkt des Effektivitätstests betrugen die im Eigenkapital erfolgsneutral erfassten, unrealisierten Verluste CHF 2.1 Mio. Diese Verlust werden über der Restlaufzeit des Swaps erfolgswirksam ausgebucht. Im aktuellen Berichtsjahr wurde die Erfolgsrechnung mit Swapzinsaufwendungen von CHF 0.8 Mio. belastet (Vorjahr CHF 0).

Finanzertrag

Die Züblin Gruppe verzeichnete einen Zinsertrag von CHF 0.4 Mio. (Vorjahr CHF 0.1 Mio.), welcher hauptsächlich aus dem an den Hauptaktionär gewährten Darlehen von CHF 13.0 Mio. resultiert.

Ertragssteuern

5. Ertragssteuern
in Tausend CHF Schweiz Holding 1 Total
       
Geschäftsjahr 2016/2017      
Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung      
Laufende Ertragssteuern –0 0 –0
Ertragssteuern des Vorjahres –444 –11 –454
Total laufende Ertragssteuern –444 –11 –454
       
Latente Ertragssteuern auf Verlustvorträgen 89 0 89
Latente Ertragssteuern auf Bewertungsdifferenzen –1 232 0 –1 232
Latente Ertragssteuern auf sonstigen Positionen 0 –49 –49
Total latente Ertragssteuern –1 143 –49 –1 192
Total Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung –1 587 –59 –1 646
       
Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung      
Laufende Ertragssteuern 0 0 0
Latente Ertragssteuern 527 0 527
Total Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung 527 0 527
       
Geschäftsjahr 2015/2016      
Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung      
Laufende Ertragssteuern 0 0 0
Ertragssteuern des Vorjahres 1 027 9 1 037
Total laufende Ertragssteuern 1 027 9 1 037
       
Latente Ertragssteuern auf Verlustvorträgen 1 445 0 1 445
Latente Ertragssteuern auf Bewertungsdifferenzen –1 740 0 –1 740
Latente Ertragssteuern auf sonstigen Positionen 957 32 989
Total latente Ertragssteuern 662 32 694
Total Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung 1 689 42 1 731
       
Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung      
Laufende Ertragssteuern 0 0 0
Latente Ertragssteuern –527 0 –527
Total Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung –527 0 –527

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

Überleitung der Ertragssteuern

in Tausend CHF Schweiz Holding 1 Total
       
Geschäftsjahr 2016/2017      
Erfolg vor Ertragssteuern 7 796 –4 037 3 759
Referenzsteuersatz 2 20.77% 7.50% 16.24%
Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz –1 619 303 –1 316
Ertragssteuern gemäss Erfolgsrechnung –1 587 –59 –1 646
Differenz 32 –362 –330
Erklärt sich durch:      
- steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen 0 0 0
- Veränderung des Steuersatzes für latente Steuern –104 0 –104
- zu anderen Steuersätzen besteuerte Erträge –116 0 –116
- Veränderung nicht aktivierter Verlustvorträge 712 –194 518
- Ertragssteuern aus Vorjahren –444 –11 –454
- sonstige Einflüsse –17 –169 –186
       
Geschäftsjahr 2015/2016      
Erfolg vor Ertragssteuern 11 443 –7 822 3 621
Referenzsteuersatz 2 21.15% 9.55% 19.71%
Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz –2 420 747 –1 673
Ertragssteuern gemäss Erfolgsrechnung 1 689 42 1 731
Differenz 4 109 –705 3 404
Erklärt sich durch:      
- steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen 0 –554 –554
- Veränderung des Steuersatzes für latente Steuern –69 0 –69
- zu anderen Steuersätzen besteuerte Erträge –162 0 –162
- Veränderung nicht aktivierter Verlustvorträge 3 315 –200 3 115
- Ertragssteuern aus Vorjahren 1 027 9 1 036
- sonstige Einflüsse –2 40 38

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

2Der Referenzsteuersatz für die Gruppe beträgt mathematisch 16.24% (Vorjahr 19.71%). Die Berechnung wurde auf absoluten Zahlen vorgenommen.

5. Ertragssteuern

Im abgelaufenen Geschäftsjahr verzeichnete die Züblin Gruppe einen Aufwand aus Ertragssteuern von CHF 1.6 Mio. gegenüber einem Steuerertrag von CHF 1.7 Mio. im Vorjahr. Davon entfallen CHF 0.4 Mio. auf die laufenden Ertragssteuern (Vorjahr: CHF -1 Mio. Ertrag aus laufenden Ertragssteuern) und CHF 1.2 Mio auf die latenten Ertragssteuern (Vorjahr: CHF -0.7 Mio. Ertrag aus latenten Ertragssteuern). Der latente Ertragssteueraufwand ist fast ausschliesslich auf Aufwand aus Bewertungsdifferenzen zurückzuführen.

Die Veränderung des Referenzsteuersatzes (gewichteter Durchschnitt) von 19.71% auf 16.24% resultierte im Wesentlichen aus der Veränderung der Anteile der einzelnen Gesellschaften am Gesamtergebnis.

6. Aufgegebener Geschäftsbereich

Das Ergebnis des aufgegebenen Geschäftsbereichs im Geschäftsjahr 2016/2017 umfasst das deutsche Segment und beläuft sich auf einen Gewinn in der Höhe von CHF 27.8 Mio. Im Vorjahr wurde ein Verlust von CHF 20.1 Mio. verzeichnet, welcher auf Frankreich (Verlust von CHF 26.6 Mio.) und Deutschland (Gewinn von CHF 6.5 Mio.) entfällt.

in Tausend CHF 1.4.2016 bis 31.3.2017 1.4.2015 bis 31.3.2016
     
Mietertrag 10 899 12 744
Total Betriebsertrag 10 899 12 744
Liegenschaftsaufwand –650 –2 779
Unterhalt und Reparaturen –654 –869
Netto Betriebsertrag 9 596 9 096
     
Verwaltungsaufwand –1 011 –4 547
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften 0 –195
Marktwertveränderung 23 954 –2 353
     
Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT) 32 539 2 001
Finanzaufwand / - ertrag –2 855 –6 775
Marktwertveränderungen von Swaps 0 –4 158
Währungsverluste 0 –10 958
Finanzertrag 10 33
Erfolg vor Ertragssteuern aus aufgegebenem Geschäftsbereich 29 694 –19 857
Ertragssteuern –1 881 –234
Erfolg aus aufgegebenem Geschäftsbereich 27 813 –20 091
davon:    
- Anteile der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG 27 813 –17 473
- Anteile ohne beherrschenden Einfluss 0 –2 618
     
Erfolg pro Aktie aus aufgegebenem Geschäftsbereich 8.38 –6.10

Das Nettovermögen des deutschen Geschäftsbereiches setzt sich wie folgt zusammen:

in Tausend CHF 31.3.2017 31.3.2016
     
Aktiven    
Anlagenliegenschaften 158 702 135 391
Mobilien 101 117
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 189 339
Sonstige Forderungen 7 877 6 233
Flüssige Mittel 881 772
Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs 167 750 142 852
     
Verbindlichkeiten    
Hypotheken 97 162 102 065
Derivative Finanzinstrumente 3 133 4 418
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 458 367
Sonstige Verbindlichkeiten 11 216 8 301
Verbindlichkeiten des aufgegebenen Geschäftsbereich 111 969 115 151
     
Nettovermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs 55 781 27 701
     
Enthalten im Sonstigen Gesamtergebnis:    
Reserve für Cash Flow Hedges –4 459 –5 465
Währungsdifferenzen –29 349 –28 850
Reserve des aufgegebenen Geschäftsbereich –33 808 –34 315

Zum Zeitpunkt des Verkaufsabschlusses werden die beiden Positionen unrealisierte Währungsverluste sowie die Cashflow Hedge Reserve - diese finden sich momentan im Eigenkapital in der Reserve des aufgegebenen Geschäftsbereich - erfolgswirksam ausgebucht. Diese Ausbuchung wird das kommende Jahresergebnis mit CHF 33.8 Mio. negativ belasten, jedoch ohne Einfluss auf den NAV.

Per 31. März 2016 gab es kein auf Frankreich entfallendes Nettovermögen, da dieser Geschäftsbereich per 31. Juli 2015 veräussert wurde.

Die Netto-Cashflows der aufgegebenen Geschäftsbereiche stellen sich wie folgt dar:

in Tausend CHF 1.4.2016 bis 31.3.2017 1.4.2015 bis 31.3.2016
     
Geschäftstätigkeit 8 971 6 567
Investitionstätigkeit –2 955 3 258
Finanzierungstätigkeit –5 907 –10 717
Netto-Cashflow 109 –893

Französischer Geschäftsberich

Im Geschäftsjahr 2015/2016 hat die Züblin den wirtschaftlichen Rückzug aus dem französischen Markt vollzogen. Seither wird der Französische Geschäftsbereich als eine assoziierte Unternehmung bilanziert. Der neue Investor erhielt eine Call Option für den Erwerb der restlichen Aktien. Diese können innerhalb eines Zeitraum von 5 Jahren zu einem Preis in Abhängigkeit der wirtschaftlichen Leerstandsquote des französischen Portfolios erworben werden. Die Züblin hat seine Beteiligung an der französischen Unternehmung vollständig wertberichtigt.

Deutscher Geschäftsbereich

Aufgrund der hohen Nachfrage nach Geschäftsliegenschaften mit einer niederigen Leerstandsquote an attraktiven Standorten herrscht in Deutschland seit geraumer Zeit ein starker Verkäufermärkt. Der Verwaltungsrat hat nach eingehender Analyse beschlossen, das Deutsche Portfolio zu veräussern und einen Makler mit dessen Verkauf beauftragt. Derzeit wird der Kaufvertrag mit einem Bieter vorbereitet, mit dem Ziel die Transaktion innerhalb des ersten Halbjahres 2017/2018 abzuschliessen. Die Erkenntnisse aus dem Bieterverfahren wurden in der Bewertung der deutschen Liegenschaften berücksichtigt.

7. Erfolg pro Aktie

7. Erfolg pro Aktie
in Tausend CHF 1.4.2016 bis 31.3.2017 1.4.2015 bis 31.3.2016
     
Durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Aktien 3 318 027 2 863 557
     
Konzernergebnis exkl. Anteile ohne beherrschenden Einfluss 29 926 –16 326
davon    
aus fortzuführenden Geschäftsbereichen 2 113 1 147
aus aufgegebenem Geschäftsbereich 27 813 –17 473
     
Ergebnis pro Aktie in CHF 9.02 –5.70
davon    
aus fortzuführenden Geschäftsbereichen 0.64 0.40
aus aufgegebenem Geschäftsbereich 8.38 –6.10

Die Züblin Immobilien Holding AG hat keine Eigenkapitalinstrumente ausstehend, die zu einer Verwässerung führen.

8. Anlageliegenschaften

Geschäftsjahr 2016/2017

in Tausend CHF Schweiz fortzuführender Geschäftsbereich Deutschland aufgegebener Geschäftsbereich
     
Bilanzwert per 31.3.2016 195 860 135 391
Wertvermehrende Investitionen 251 2 610
Positive Marktwertveränderung 5 044 24 450
Negative Marktwertveränderung –2 675 –496
Marktwertveränderung 2 369 23 954
Währungsdifferenzen 0 –3 253
Bilanzwert per 31.3.2017 198 480 158 702

Geschäftsjahr 2015/2016

in Tausend CHF Schweiz fortzuführender Geschäftsbereich Deutschland aufgegebener Geschäftsbereich
     
Bilanzwert per 31.3.2015 189 720 131 928
Wertvermehrende Investitionen 488 2 798
Verkäufe 0 –7 072
Positive Marktwertveränderung 6 932 4 823
Negative Marktwertveränderung –1 280 –2 725
Marktwertveränderung 5 652 2 098
Währungsdifferenzen 0 5 639
Bilanzwert per 31.3.2016 195 860 135 391

Die Grundlagen und Annahmen für die Bewertungen der Anlageliegenschaften können dem umfassenden Immobilien-Bewertungsbericht auf den Seiten 127 bis 130 entnommen werden.

Insgesamt ist der Marktwert des Schweize Portfolios um CHF 2.4 Mio. von CHF 195.9 Mio. auf CHF 198.5 Mio. angestiegen. Der Marktwert der vier Liegenschaften in der Region Zürich erhöhte sich um CHF 4.8 Mio., der Marktwert der Liegenschaft in Bern verzeichnete eine negative Wertveränderung von CHF 2.4 Mio. Die insgesamt positiven Bewertungsanpassungen resultierten aus dem derzeitigen günstigen Marktumfeld swoie den im letzten Geschäftsjahr erzielten Leerstandsreduktionen.

Im aufgegebenen Geschäftsbereichen Deutschland erhöhte sich der Wert der Anlageliegenschaften um CHF 23.3 Mio. auf CHF 158.7 Mio. Die Neubewertungsgewinne beliefen sich auf CHF 24.0 Mio., davon entfallen CHF 13.2 Mio. auf die geplante Transaktion.

Eine komplette Liste aller Anlageliegenschaften zusammen mit den erforderlichen Informationen gemäss Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange finden Sie auf Seiten 13 bis 20. Diese zusätzlichen Informationen sind ein integrierender Bestandteil der Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung.

9. Mobilien

9. Mobilien
in Tausend CHF Büromobiliar und -ausbau Informatik Total 2016/2017 Total 2015/2016
         
Anschaffungswerte        
Bestand per 1.4. 44 94 138 470
Zugänge 59 0 59 12
Abgänge 0 0 0 –55
Währungsdifferenzen 0 0 0 13
Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs 0 0 0 –302
Bestand per 31.3. 103 94 197 138
         
Kumulierte Abschreibungen        
Bestand per 1.4. 40 94 134 334
Zugänge 13 0 13 31
Abgänge 0 0 0 –55
Währungsdifferenzen 0 0 0 9
Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs 0 0 0 –185
Bestand per 31.3. 53 94 147 134
         
Nettobuchwert per 31.3. 50 0 50 4

10. Latente Steuerguthaben und -Verbindlichkeiten

10. Latente Steuerguthaben und -Verbindlichkeiten
in Tausend CHF Schweiz Holding 1 Total
       
Geschäftsjahr 2016/2017      
Latente Steuerguthaben auf      
- Aktivierung von Verlustvorträgen 2 968 0 2 968
- sonstigen Bewertungsdifferenzen 0 71 71
Total latente Steuerguthaben per 31.3.2017 2 968 71 3 039
       
Latente Steuerverbindlichkeiten auf      
- positiven Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften 11 805 0 11 805
Total latente Steuerverbindlichkeiten per 31.3.2017 11 805 0 11 805
       
Nach Verrechnung in der Bilanz ausgewiesen      
Ausgewiesene latente Steuerguthaben 0 71 71
Ausgewiesene latente Steuerverbindlichkeiten 8 837 0 8 837
       
Netto latente Steuerverbindlichkeiten      
Bestand per 31.3.2016 –7 165 119 –7 046
Über Erfolgsrechnung erfasste lat. Ertragssteuern –1 145 –48 –1 193
Über Gesamtergebnisrechnung erfasste lat. Ertragssteuern –527 0 –527
Bestand per 31.3.2017 –8 837 71 –8 766

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

in Tausend CHF Schweiz Holding 1 Total
       
Geschäftsjahr 2015/2016      
Latente Steuerguthaben auf      
- Aktivierung von Verlustvorträgen 3 408 0 3 408
- sonstigen Bewertungsdifferenzen 0 119 119
Total latente Steuerguthaben per 31.3.2016 3 408 119 3 527
       
Latente Steuerverbindlichkeiten auf      
- positiven Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften 10 573 0 10 573
Total latente Steuerverbindlichkeiten per 31.3.2016 10 573 0 10 573
       
Nach Verrechnung in der Bilanz ausgewiesen      
Ausgewiesene latente Steuerguthaben 0 119 119
Ausgewiesene latente Steuerverbindlichkeiten 7 165 0 7 165
       
Netto latente Steuerverbindlichkeiten      
Bestand per 31.3.2015 –8 833 87 –8 746
Über Erfolgsrechnung erfasste lat. Ertragssteuern 662 32 694
Über Gesamtergebnisrechnung erfasste lat. Ertragssteuern 1 006 0 1 006
Währungsdifferenzen 0 0 0
Bestand per 31.3.2016 –7 165 119 –7 046

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

in Tausend CHF Schweiz Holding 1 Total
       
Steuerliche Verlustvorträge      
Bestand per 31.3.2017 18 302 337 072 355 374
Nutzbarkeit innerhalb der nächsten      
1 bis 12 Monate 0 57 770 57 770
1 bis 3 Jahre 0 91 112 91 112
3 bis 5 Jahre 18 302 187 156 205 458
mehr als 5 Jahre 0 1 034 1 034
ohne zeitliche Befristung 0 0 0
Aktivierung      
nicht vorgenommen 0 337 072 337 072
vorgenommen 18 302 0 18 302
mit Referenzsteuersatz bilanziert 2 968 0 2 968
       
Bestand per 31.3.2016 35 650 545 838 581 488
Nutzbarkeit innerhalb der nächsten      
1 bis 12 Monate 0 190 071 190 071
1 bis 3 Jahre 0 74 664 74 664
3 bis 5 Jahre 10 170 130 909 141 079
mehr als 5 Jahre 25 481 150 194 175 675
ohne zeitliche Befristung 0 0 0
Aktivierung      
nicht vorgenommen 6 161 545 838 551 999
vorgenommen 29 489 0 29 489
mit Referenzsteuersatz bilanziert 3 408 0 3 408

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

11. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

11. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
in Tausend CHF   31.3.2017   31.3.2016
  Debitoren Wertberich- tigung Debitoren Wertberich- tigung
         
Noch nicht fällig 0 0 0 0
Seit < 30 Tagen fällig 20 0 3 0
Seit 30-60 Tagen fällig 15 0 0 0
Seit 61-90 Tagen fällig 4 0 58 0
Seit 91-180 Tagen fällig 0 0 0 0
Seit 181-360 Tagen fällig 0 0 0 0
Total 39 0 61 0
         
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 39   61  

12. Flüssige Mittel

Per Bilanzstichtag verfügte die Gruppe über Kassenbestände und Bankguthaben in der Höhe von CHF 1.1 Mio. (Vorjahr CHF 2.7 Mio.).

13. Aktienkapial

Aktienkapital

  Datum Anzahl in Tausend CHF
       
       
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00 31.3.15 59 724 486 59 724
       
Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2015/2016      
Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion von CHF 1.00 auf CHF 0.05 1.12.15 - –56 737
Ordentliche Kapitalerhöhung durch Ausgabe neuer Aktien zu nom. CHF 0.05 1.12.15 1 433 387 664 71 669
Aktienzusammenlegung im Verhältnis 450:1 zu neuen Aktien zu nom. CHF 22.50 3.3.16 –1 489 794 123 -
       
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 22.50 31.3.16 3 318 027 74 656
       
Keine Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2016/2017   - -
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 22.50 31.3.17 3 318 027 74 656

Eigene Aktien

Im Geschäftsjahr 2015/2016 wurden sämtliche eigene Aktien veräussert. Im aktuellen Geschäftsjahr fanden keine Transaktionen mit eigenen Aktien statt.

14. Zukünftige vertragliche Fälligkeiten

14. Zukünftige vertragliche 
Fälligkeiten
in Tausend CHF Bilanzwert < 1 Jahr 1 bis 3 Jahre 3 bis 5 Jahre > 5 Jahre
    Zins Amortisation Zins Amortisation Zins Amortisation Zins Amortisation
                   
Per 31.3.2017                  
Hypotheken 108 156 465 108 156 0 0 0 0 0 0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 120 0 120 0 0 0 0 0 0
Derivative Finanzinstrumente 19 672 2 729 0 5 135 0 4 442 0 7 366 0
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 10 413 0 10 413 0 0 0 0 0 0
Total per 31.3.2017 138 360 3 194 118 688 5 135 0 4 442 0 7 366 0
                   
Per 31.3.2016                  
Hypotheken 108 156 877 0 437 108 156 0 0 0 0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 316 0 316 0 0 0 0 0 0
Derivative Finanzinstrumente 24 715 3 443 0 5 517 0 5 101 0 10 654 0
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 5 452 0 5 452 0 0 0 0 0 0
Total per 31.3.2016 138 639 4 320 5 768 5 954 108 156 5 101 0 10 654 0

In den nächsten zwölf Monaten werden CHF 118.7 Mio. (Vorjahr CHF 5.8 Mio.) der ausgewiesenen Verbindlichkeiten fällig. Davon betreffen CHF 108.2 Mio. (Vorjahr CHF 0.0 Mio.) Hypotheken. Die künftig vertraglich fälligen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeit und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt.

15. Finanzinstrumente – Fair-Value-Hierarchie

15. Finanzinstrumente – 
Fair-Value-Hierarchie
in Tausend CHF Bilanzwert Stufe 1 Stufe 2 Stufe 3
         
Per 31.3.2017        
Aktiven: Derivate Finanzinstrumente 0 0 0 0
Passiven: Derivate Finanzinstrumente 19 672 0 19 672 0
         
Per 31.3.2016        
Aktiven: Derivate Finanzinstrumente 0 0 0 0
Passiven: Derivate Finanzinstrumente 24 715 0 24 715 0

Die Bewertung der Finanzinstrumente erfolgt anhand einer dreistufigen Fair-Value-Hierarchie. Die Unterscheidung erfolgte auf folgender Grundlage:

Stufe 1 – Bewertung anhand von Marktpreisen für das spezifische Finanzinstrument

Stufe 2 – Bewertung anhand von Marktpreisen für ähnliche Instrumente oder anhand von Bewertungsmodellen, die auf am Markt

beobachtbaren Inputparametern basieren

Stufe 3 – Bewertung anhand von Modellen, die Inputparameter verwenden, die sich wesentlich auf den Fair Value auswirken und nicht

auf beobachtbaren Marktdaten basieren

16. Finanzinstrumente nach Kategorien

16. Finanzinstrumente nach
Kategorien
in Tausend CHF Bilanzwert 31.3.2017 Marktwerte Bilanzwert 31.3.2016 Marktwerte
         
Finanzielle Vermögenswerte        
Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten        
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 39   61  
Forderungen aus Aktionärsdarlehen 13 071   13 062  
Vorausbezahlte Heiz- und Nebenkosten 968   1 036  
Sonstige kurzfristige Forderungen 880   499  
Flüssige Mittel 1 056   2 744  
Finanzielle Vermögenswerte zum Fair Value        
Derivative Finanzinstrumente 0   0  
Total 16 014   17 402  
         
Finanzielle Verbindlichkeiten        
Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten        
Hypotheken 108 156 108 156 108 156 108 156
Vorausbezahlte Heiz- und Nebenkosten 721   732  
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 120   316  
Bankdispositionskredit 9 691   4 721  
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 0   0  
Finanzielle Verbindlichkeiten zum Fair Value        
Derivative Finanzinstrumente 19 672   24 715  
Total 138 360   138 639  

Die Bilanzwerte der Kategorie “Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten” sind eine angemessene Näherung für die Marktwerte, da die relevanten Positionen kurze Restlaufzeiten haben. Der angegebene Bilanzwert der finanziellen Vermögenswerte reflektiert das maximale Ausfallrisiko, ungeachtet jeglicher Sicherheiten, für den Fall, dass die Vertragspartner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Es besteht keine Konzentration von Ausfallrisiken aus Geschäftsbeziehungen mit einzelnen Debitoren oder Gruppen von Debitoren.

Bei der Kategorie “Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten” sind die Bilanzwerte der kurzfristigen Positionen eine angemessene Näherung für den Marktwert. Der Marktwert der Hypotheken wird zu den Barwerten der mit den Verbindlichkeiten zusammenhängenden Zahlungen unter Anwendung der relevanten Renditekurve kalkuliert (Stufe 2). Bei der Anleihe entspricht der Marktwert dem Börsenkurs per Bilanzstichtag (Stufe 1) und bei dem Aktionärsdarlehen dem per Stichtag diskontierten Betrag der ausstehenden Verbindlichkeiten (Stufe 2).

17. Derivative Finanzinstrumente

Cash Flow Hedges

in Tausend CHF Kontraktwert 31.3.2017 Kontraktwert 31.3.2016 Wiederbe- schaffungswert31.3.2017 Wiederbe- schaffungswert 31.3.2016
         
1 bis 12 Monate 0 40 000 0 693
1 bis 3 Jahre 0 0 0 0
3 bis 5 Jahre 0 0 0 0
mehr als 5 Jahre 80 000 80 000 19 672 24 022
Total 80 000 120 000 19 672 24 715
- davon Verbindlichkeiten     19 672 24 715

Die Züblin Gruppe benutzt Zinssatzswaps zur Reduzierung der Cashflow-Risiken, die aus variablen Zinsverbindlichkeiten entstehen. Per Jahresende besteht ein Swap mit einem Kontraktvolumen von CHF 80 Mio. (Vorjahr: CHF 120 Mio.). Aufgrund des Negativzinsumfeldes konnte dessen Effektivität gemäss IAS 39 per 31. März 2017 nicht mehr bestätigt werden.

Total derivative Finanzinstrumente

in Tausend CHF Kontraktwert 31.3.2017 Kontraktwert 31.3.2016 Wiederbe- schaffungs- wert 31.3.2017 Wiederbe- schaffungs- wert 31.3.2016
         
Total Cash Flow Hedges 80 000 120 000 –19 672 –24 715
Total Derivative Finanzinstrumente 80 000 120 000 –19 672 –24 715
- davon Verbindlichkeiten     –19 672 –24 715

18. Hypotheken

Übersichtstabelle Hypotheken

in Tausend CHF 31.3.2017 31.3.2016
     
     
Zinsfestschreibung    
1 bis 12 Monate 108 156 28 156
1 bis 3 Jahre 0 0
3 bis 5 Jahre 0 0
mehr als 5 Jahre 0 80 000
Total 108 156 108 156
Durchschnittliche Zinssätze 0.85% 0.80%
     
Vertragsfälligkeit der Hypotheken    
1 bis 12 Monate 108 156 0
1 bis 3 Jahre 0 108 156
3 bis 5 Jahre 0 0
mehr als 5 Jahre 0 0
Total 108 156 108 156
Durchschnittliche Dauer in Jahren 0.5 1.5
     
Marktwert der Hypotheken    
Variable Hypotheken 108 156 108 156
Total 108 156 108 156

Die Gesellschaft verfügt derzeit über ausstehende Hypotheken von CHF 108.2 Mio., was einem LTV von 54.4% (Vorjahr 55.1%) entspricht. Die kurzfristige Hypothek läuft im September 2017 aus. Der Status der Refinanzierung ist weit fortgeschritten und soll nach dem Verkauf des deutschen Portfolios abgeschlossen werden.Die Züblin Gruppe finanziert ihr Anlageliegenschaftsportfolio per 31. März 2017 ausschliesslich durch variable Darlehen. Im vergangenen Geschäftsjahr wurden im aufgegebenen Geschäftsbereich Deutschland Hypotheken im Umfang von CHF 2.9 Mio. zurückbezahlt.

Die Hypotheken enthalten teilweise Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Kapitaldienstrelation, Zinsdeckungsgrad, Loan to Value und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die Finanzkennzahlen varieren pro Land und Darlehensvertrag; nachfolgende Übersicht stellt die aktuell geltenden Finanzkennzahlen dar:

  Schweiz Deutschland
Kapitaldienstrelation - 140%
Zinsdeckungsgrad 1.6 -
Loan to Value 65.0% 74.0%
Eigenkapitalquote 32.5% -

Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat je nach Vertrag unterschiedliche Konsequenzen, führt in einer ersten Phase jedoch typischerweise zu einer Erhöhung des Zinssatzes bzw. zu einer schnelleren Amortisation der Hypothek. Danach hat die Gesellschaft normalerweise eine bestimmte Zeit, um diese Verletzung wieder zu korrigieren. Falls die Verletzung in diesem Zeitraum nicht korrigiert werden kann, verlangt die Bank im Normalfall eine schnellere Amortisation oder eine (Teil-)Rückzahlung der Hypothek. Gewisse Verträge sehen unter der sogenannten “change of ownership” Klausel auch mögliche Konsequenzen, wie die Fälligstellung des gesamten Darlehens, vor, wenn der Besitzanteil der Züblin Immobilien Holding AG an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft auf unter 50% fällt. Zusätzlich beinhaltet der Vertrag bei der Schweizer Finanzierung die gleiche Klausel, falls ein neuer Aktionär mehr als 50% an der Züblin Immobilien Holding AG erwirbt.

Zum Bilanzstichtag hat die Gruppe sämtliche Covenants eingehalten.

Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:

  31.3.2017 31.3.2016
Buchwert der belasteten Anlageliegenschaften 198 480 195 860
Beanspruchte Kredite bzw. Deckung 108 156 108 156

Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden teilweise zukünftige Mietzinsforderungen für Anlageliegenschaften und Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.

19. Vorsorgeplan für Mitarbeitende

Die Züblin Gruppe hat verschiedene Vorsorgepläne in den Ländern, in denen sie tätig ist, die sich gemäss den örtlichen Gesetzen und Arbeitsregelungen voneinander unterscheiden. In allen Ländern ausserhalb der Schweiz handelt es sich um beitragsorientierte Vorsorgepläne. In den vergangenen zwölf Monaten wurden Aufwendungen von CHF 0.2 Mio. (Vorjahr CHF 0.3 Mio.) für diese Vorsorgepläne erfasst. In der Schweiz qualifiziert der Pensionsplan der Züblin Immobilien Management AG als leistungsorientierter Vorsorgeplan gemäss IAS 19.

Schweizer Vorsorgeeinrichtungen werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge

(BVG) geregelt. Der Pensionsplan wird durch die Beiträge der Angestellten und des Arbeitgebers finanziert. Das BVG schreibt vor, dass

Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institution verwaltet werden. Der Stiftungsrat als leitendes Organ der

Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch zusammen aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern. Ihm obliegt die Festlegung und

Umsetzung der Anlagestrategie.

Auf der Grundlage der “Project Unit Credit”-Methode wurden die folgenden Ergebnisse berechnet:

in Tausend CHF 31.3.2017 31.3.2016
     
Pensionsverpflichtungen (Barwert) 2 004 2 140
Pensionsvermögen zu Marktwerten 1 666 1 578
Pensionsverpflichtung (technischer Fehlbetrag) –338 –562

Der obige Betrag wird unter “Sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten” ausgewiesen.

Die Rentenverbindlichkeiten und -vermögen in der konsolidierten Bilanz der Züblin Gruppe haben sich wie folgt geändert:

in Tausend CHF 2016/2017 2015/2016
     
Pensionsverpflichtungen (Barwert) per 1.4. 2 140 1 645
Laufender Dienstzeitaufwand 162 199
Arbeitnehmerbeiträge 98 109
Zinsaufwand 11 15
Ein-/ (Aus)bezahlte Leistungen –118 119
Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand 1 –68
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste –290 122
Pensionsverpflichtungen (Barwert) per 31.3. 2 004 2 140
     
Pensionsvermögen zu Marktwerten 1.4. 1 578 1 236
Zinsertrag 8 11
Arbeitgeberbeiträge 146 164
Arbeitnehmerbeiträge 98 109
Ein-/ (Aus)bezahlte Leistungen –118 119
Rendite auf Planvermögen (exkl. Zinsertrag) –46 –61
Pensionsvermögen zu Marktwerten 31.3. 1 666 1 578

In der nachstehenden Tabelle werden die Deckung des leistungsorientierten Vorsorgeplans und der Einfluss der Abweichungen

aufgrund der erwarteten oder aktuellen Werte der Rentenverbindlichkeiten und -vermögen detailliert ausgewiesen:

in Tausend CHF 31.3.2017 31.3.2016
     
Erwartete Beiträge in der kommenden Periode 90 138
     
Der Pensionsaufwand setzt sich folgendermassen zusammen:    
- Laufender Dienstzeitaufwand 162 199
- In der Erfolgsrechnung erfasster Zinsaufwand 4 4
- Erfasster nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand 0 –68
In der Erfolgrechnung erfasster Pensionsaufwand 166 135

Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen:

in Tausend CHF 31.3.2017 31.3.2016
     
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste der Pensionsverpflichtungen 290 –122
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste des Pensionsvermögen –46 –60
Total im sonstigen Gesamtergebnis erfasste Neubewertung 244 –182

Die Berechnung der Rentenverbindlichkeiten der Züblin Gruppe beruhen auf den folgenden Annahmen:

  31.3.2017 31.3.2016
     
Technischer Zinssatz (Diskontierungssatz) 0.70% 0.50%
Erwartete Salärentwicklung 1.00% 1.00%
Erwartete Rentenentwicklung 0.00% 0.000%
Lebenserwartung in Jahren im Rücktrittsalter (Männer/Frauen) BVG 2015 GT BVG 2010 GT

Für die wichtigsten Annahmen für die Berechnung der Pensionsverpflichtung wurde eine Sensitivitätsanalyse unter gleich bleibenden

übrigen Annahmen erstellt:

  31.3.2017 31.3.2016
     
Pensionsverpflichtungen (Barwert) per 31.3. 2 004 2 140
- Diskontierungssatz -0.25% 2 084 2 246
- Diskontierungssatz +0.25% 1 929 2 043
- Erwartete Salärentwicklung -0.25% 1 996 2 131
- Erwartete Salärentwicklung +0.25% 2 010 2 150
- Lebenserwartung in Jahren -1 Jahr 2 048 2 186
- Lebenserwartung in Jahren -1 Jahr 1 960 2 095

20. Verbindlichkeiten aus lang- fristigen Mietverträgen

Portefeuille-Strukturierung: 100% der Vermögenswerte werden durch eine Rückversicherungsgesellschaft verwaltet und angelegt. Zusätzlich hat die Gesellschaft eine Minimalrendite auf ihrem Planvermögen versichert. Auf eine Darstellung der Anlagestruktur des Planvermögens wird daher verzichtet. Im Zusammenhang mit der Miete ihrer Geschäftsräumlichkeiten ist die Züblin Immobilien Management AG feste Mietverpflichtungen bis längstens 30. Juni 2019 im Umfang von CHF 0.4 Mio. (Vorjahr CHF 0.1 Mio.) eingegangen. In der Berichtsperiode betrug die in der

Erfolgsrechnung erfasste Miete CHF 0.2 Mio. (Vorjahr CHF 0.3 Mio.).

in Tausend CHF 31.3.2017 31.3.2016
     
Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen    
1 bis 12 Monate 162 73
1 bis 3 Jahre 202 0
3 bis 5 Jahre 0 0
mehr als 5 Jahre 0 0

21. Nahestehende Personen

Als nahestehende Personen gemäss IAS 24 gelten für das Berichtsjahr:

– Verwaltungsrat

– Mitglieder der Gruppenleitung

– Lamesa Holding SA, Panama

Aktienbesitz von nahestehenden Personen per 31. März 2017

  • Der Aktienbesitz von Verwaltungsrat und Gruppenleitung ist in Anmerkung 23, Seiten 117 bis 118 im Detail offengelegt.

Transaktionen mit nahestehenden Personen und bedeutenden Aktionären

Darlehen an Aktionär

Die Züblin Immobilien Holding AG hat der Lamesa Holding SA, Panama, ein zu 3% p.a. verzinstes Darlehen im Umfang vom CHF 13 Mio. gewährt. Dieser Betrag sowie abgegrenzte und noch nicht fälige Zinsen in Höhe von TCHF 96 (siehe Anmerkung 5) sind in der Bilanzposition “Sonstige kurzfristige Forderungen” enthalten. Das Darlehen ist befristet bis längstens zum 29. Januar 2018 und kann durch die Züblin mit einer Frist von 20 Arbeitstagen jederzeit fällig gestellt werden.

Darüber hinaus gab es im Geschäftsjahr 2016/2017 keine Transaktionen mit nahestehenden Personen oder bedeutenden Aktionären. Ebenfalls wurden keine Beratungshonorare an nahestehende Personen oder bedeutende Aktionäre, die über die offengelegten Entschädigungen auf den Seiten 115 bis 116 hinausgehen, gezahlt. Der Verwaltungsrat und die Gruppenleitung überwachen fortlaufend potenzielle Interessenkonflikte

Organdarlehen

Es bestehen keine Darlehen an Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Gruppenleitung.

22. Entschädigungen

Entschädigung der Mitglieder des Verwaltungsrats

  Grund- entschädigung Tochter- unternehmen1 Total
in CHF      
Geschäftsjahr 2016/2017      
Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident 3 100 000 0 100 000
Vladislav Osipov, Mitglied 3 70 000 0 70 000
Iakov Tesis, Mitglied bis 21. März 2017 70 000 0 70 000
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 3 70 000 13 545 83 545
Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied 70 000 0 70 000
Total Verwaltungsrat 380 000 13 545 393 545
       
Geschäftsjahr 2015/2016      
Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident 2 3 100 000 16 397 116 397
Urs Ledermann, Mitglied bis 30. Juni 2015 17 500 0 17 500
Vladislav Osipov, Mitglied 3 70 000 13 117 83 117
Iakov Tesis, Mitglied 70 000 10 931 80 931
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 3 70 000 13 421 83 421
Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied 70 000 0 70 000
Total Verwaltungsrat 397 500 53 866 451 366

1Entschädigung auf der Ebene von Tochterunternehmen.

2Das Verwaltungsratsmitglied war zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der Officiis Properties, Paris (ehemals Züblin Immobilière France SA).

3Das Verwaltungsratsmitglied ist zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der ZIAG Immobilien AG, Düsseldorf.

Entschädigung der Geschäftsleitung

in CHF Grund- entschädigung Bonus in bar Arbeitgeber- beiträge 1 Total
Geschäftsjahr 2016/2017        
Dr. Iosif Bakaleynik, CEO 625 000 312 500 130 958 1 068 458
Thomas Wapp, CFO/COO bis 31. März 2017 360 000 0 68 846 428 846
Roland Friederich, CFO ab 1. Dezember 2016 73 333 36 667 14 300 124 300
Total Geschäftsleitung 1 058 333 349 167 214 104 1 621 604
         
Geschäftsjahr 2015/2016        
Dr. Iosif Bakaleynik, CEO 625 000 150 000 139 162 914 162
Thomas Wapp, CFO und COO 360 000 50 000 58 586 468 586
Pierre Essig, CEO Frankreich bis 3 Juni 2015 45 095 0 7 328 52 423
Total Geschäftsleitung 1 030 095 200 000 205 076 1 435 171

1davon rentenbildende Arbeigeberbeiträge (AHV, BVG) CHF 199'483 (Vorjahr: CHF 187'002)

23. Aktienbesitz

Aktienbesitz des Verwaltungsrats

  Aktien ZIHAG 1
Per 31.3.2017  
Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident 6 666
Vladislav Osipov, Mitglied 0
Iakov Tesis, Mitglied 0
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 63
Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied 0
Total Verwaltungsrat 6 729
   
Per 31.3.2016  
Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident 6 666
Urs Ledermann, Mitglied 0
Vladislav Osipov, Mitglied 0
Iakov Tesis, Mitglied 63
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 0
Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied 0
Total Verwaltungsrat 6 729

1Aktien ZIHAG = Aktien der Züblin Immobilien Holding AG.

Aktienbesitz der Geschäftsleitung

  Aktien ZIHAG 1
Per 31.3.2017  
Dr. Iosif Bakaleynik, CEO 6 666
Thomas Wapp, CFO/COO bis 31. März 2017 0
Roland Friederich, CFO ab 1. Dezember 2016 0
Total Geschäftsleitung 6 666
   
Per 31.3.2016  
Dr. Iosif Bakaleynik, CEO 6 666
Thomas Wapp, CFO und COO 0
Pierre Essig, CEO Frankreich 0
Total Geschäftsleitung 6 666

1Aktien ZIHAG = Aktien der Züblin Immobilien Holding AG.

24. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Seit dem Bilanzstichtag sind keine nennenswerten Ereignisse eingetreten.

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Geschäftsbericht 2016-2017

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