Roland Friederich, CFO
Bericht des CFO
Züblin hat das Geschäftsjahr 2016/17 mit einem Gewinn von CHF 29.9 Mio. abgeschlossen. Nachdem im September 2016 erstmals seit März 2012 einen Gewinn verzeichent werden konnte, wurde dieser in der zweiten Hälfte des Geschäftsjahres deutlich gesteigert. Das Ergebnis des fortgeführten Geschäftsbereichs erhöhte sich um CHF 1.0 Mio. auf CHF 2.1 Mio., was hauptsächlich auf eine verbesserte operative Performance und Kostensenkungen aufgrund der im Jahr 2014 eingeleiteten Restrukturierungsmaßnahmen zurückzuführen ist. Mit der Entscheidung, das deutsche Portfolio zu veräussern, wird das Deutsche Geschäftssegment nunmehr als aufgegebener Geschäftsbereich ausgewiesen. Das Ergebnis des aufgegebenen Geschäftbereichs belief sich auf einen Gewinn von CHF 27.8 Mio. im Vergleich zu einem Verlust von CHF 20.1 Mio. im Vorjahr. Der fortgeführte Geschäftsbereich entwickelte sich wie folgt: Mieterträge von CHF 8.0 Mio., 1.4% Steigerung gegenüber dem Vorjahr. Netto Betriebsertrag von CHF 7.6 Mio., um 1.2% angestiegen. Finanzierungsaufwand um CHF 6.4 Millionen signifikant tiefer als im Vorjahr. Marktwert der Anlageliegenschaften liegt bei CHF 198.5 Millionen. Positive Marktwertveränderung um CHF 2.4 Millionen. Die Leerstandsquote verbesserte sich von 12.4% auf 10.6%. LTV (Loan-to-Value Ratio) sank von 55% auf 54%. Positives Ergebnis verbesserte den NAV je Aktie auf CHF 36.82.
Erfolgsrechnung Mietertrag
Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Mieteinnahmen um CHF 0.1 Mio. auf CHF 8.0 Mio. an und widerspiegeln die erfolgreichen Vermietungsaktivitäten im fortzuführenden Geschäftsbereich Schweiz.
Operative Kosten
Die Betriebskosten nahmen um CHF 0.8 Mio. ab, was einer Kosteneinsparung von 14% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Während die Liegenschaftsaufwendungen von CHF 0.4 Mio. unverändert blieben, konnte der Verwaltungsaufwand gegenüber dem Vorjahr um 16% gesenkt werden. Diese Abnahme ist primär auf Kosteneinsparungen im Beratungsaufwand sowie auf die Auflösung von Reserven zurückzuführen.
Bewertungsergebnis
Das Schweizer Portfolio erfuhr eine positive Marktwertveränderung von CHF 2.4 Mio. Davon entfielen CHF 4.8 Mio. auf die Liegenschaften im Kanton Zürich und Aargau; die Liegenschaft in Bern erfuhr eine Abwertung um CHF 2.4 Mio. Die Wertzunahme des Gesamtportfolios ist auf das aktuell günstige Marktumfeld sowie auf die im vergangenen Geschäftsjahr erzielte Leerstandsreduktion zurückzuführen.
Finanzierungsaufwand
Die implementierten Restrukturierungsmassnahmen führten zu einer signifikanten Reduktion des Finanzaufwandes. Die Zinsaufwendungen sanken um CHF 6.4 Mio. auf CHF 2.4 Mio. Das Negativzinsumfeld belastete den Finanzaufwand mit CHF 0.6 Mio.
Ertragssteuern
Die Züblin verzeichnete einen Steueraufwand von CHF 1.6 Mio., der im Wesentlichen aus Anpassungen der latenten Steuerverbindlichkeiten auf positive Immobilienbewertungsdifferenzen (CHF 1.2 Mio.) resultierte.
Ergebnis
Die Entscheidung, das Deutsche Portfolio aufgrund der vorteilhaften Marktdynamik für Büroliegenschaften in Deutschland zu veräussern, führte dazu das Segment als aufgegebenen Geschäftsbereich auszuweisen. Das Resultat dieses Geschäftsbereichs belief sich auf CHF 27.8 Mio. und beinhaltet Neubewertungsgewinne in der Höhe von CHF 24.0 Mio., wovon CHF 13.2 Mio. auf die zu erwartende Transaktion entfallen. Es wird erwartet, dass der Verkauf innerhalb der kommenden Monate abgeschlossen wird. Zum Zeitpunkt des Verkaufsabschlusses werden die beiden Positionen unrealisierte Währungsverluste sowie die Cashflow Hedge Reserve - diese finden sich momentan im Eigenkapital in der Reserve des aufgegebenen Geschäftsbereich - erfolgswirksam ausgebucht. Diese Ausbuchung wird das kommende Jahresergebnis mit CHF 33.8 Mio. negativ belasten, jedoch ohne Einfluss auf den NAV.
Der EBITDA belief sich ohne das Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften auf CHF 3.4 Mio. und führte zu einer EBITDA-Marge von 42%. Insgesamt kehrte die Gruppe in die Profitabilität zurück und erzielte einen Gewinn von CHF 29.9 Mio. (9.02 CHF je Aktie) gegenüber einem Vorjahresverlust von CHF 18.9 Mio. (-5.70 CHF je Aktie).
Bilanz
Anlageliegenschaften
Der Wert des Züblin Immobilienportfolios aus dem fortzuführenden Geschäftsbereichs betrug per Ende März 2017 CHF 198.5 Mio., was einem Anstieg von CHF 2.6 Mio. entspricht. Der Wertzuwachs des Portfolios ist auf positive Marktwertveränderungen in Höhe von CHF 2.4 Mio. sowie Investitionen in Höhe von CHF 0.2 Mio. zurückzuführen. Die jährlichen Mieterträge stiegen von CHF 7.9 Mio. auf CHF 8.0 Mio. und die Leerstandsquote sank von 12.4% auf 10.6%.
Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Segments Deutschland werden als zur Veräusserung verfügbare Vermögensgegenstände (CHF 167.8 Mio.) und zur Veräusserung verfügbare Verbindlichkeiten (CHF 112.0 Mio.) ausgewiesen. Ein erfolgreicher Verkauf würde zu einem Nettoerlös von rund CHF 55 Millionen führen.
Finanzierung
Die Gesellschaft verfügt derzeit über ausstehende Hypotheken von CHF 108.2 Mio., was einem LTV von 54.4% (Vorjahr 55.1%) entspricht. Die kurzfristige Hypothek läuft im September 2017 aus. Der Status der Refinanzierung ist weit fortgeschritten und soll nach dem Verkauf des deutschen Portfolios abgeschlossen werden.
Eigenkapital pro Aktie (Net asset value, NAV)
Per 31. März 2017 betrug der NAV pro Aktie CHF 36.82 gegenüber CHF 26.98 im Vorjahr. Der EPRA NAV betrug CHF 45.39 gegenüber CHF 37.93 im Vorjahr. Die Eigenkapitalquote lag bei 31.8% und damit um 6.7 Prozentpunkte höher als im Vorjahr. Die EPRA-Eigenkapitalquote stieg um 3.9 Prozentpunkte und lag bei 39.2%.
Ausblick
Züblin plant den Verkauf des deutschen Portfolios, aus welchem ein Netto-Mittelzufluss von CHF 55 Millionen erwartet wird, im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/18 abzuschliessen. Der Verwaltungsrat könnte darüber hinaus, nach Abschluss des Verkaufes des Deutschen Portfolios, eine Dividendenausschüttung an die Aktionäre erwägen.