Portfolio Deutschland

Portfolio-Entwicklung

Das Portfolio hat sich in den letzten zwölf Monaten sehr positiv entwickelt. Durch aktives Asset Management konnte – auf einer like for like Basis – einerseits der Jahresmietertrag um EUR 0,6 Mio. erhöht werden und andererseits der wirtschaftliche Leerstand von 13,8% auf 6,4% reduziert werden. Diese beiden Faktoren wie auch die Reduktion des Kapitalisierungs- und Diskontierungssatzes aufgrund des negativen Zinsumfeldes, dem hohen Anlagedruck und dem internationalen Geldzufluss führten zu einem Wertzuwachs des deutschen Portfolios von EUR 4,5 Mio. sodass der Wert am Stichtag bei EUR 123,9 Mio. liegt.

Der Leerstandsabbau des deutschen Portfolios zeigt sich exemplarisch an dem Objekt Stuttgart, Mittlerer Pfad 2 – 4. Im Vergleich zum Vorjahr konnten weitere Flächen vermietet werden (2015 = 13,2%, 2016 = 9,7%). Es stehen lediglich 1 604 m² Bürofläche zur Vermarktung an. Wir gehen davon aus, dass sich der Leerstandsabbau im Geschäftsjahr 2016/2017 in diesem Objekt weiterhin positiv gestalten wird. Im Businesspark „Weilimdorf“ befand sich bis Anfang 2016 die Unternehmenszentrale von E&Y. Die Porsche AG hat diese Büroimmobilien langfristig angemietet. Mit dieser Entscheidung werden die Objekte Mittlerer Pfad 2–4 und 9 weiter an Attraktivität gewinnen.

In der Berichtsperiode konnten aus dem nicht strategischen Portfolio die Immobilien in Neumünster, Halle und Jettingen verkauft werden. Daher gibt es nunmehr nur noch eine nicht strategische Einzelhandelsimmobilie in Marl im Portfolio. Aufgrund des Teileigentums an dieser Liegenschaft kann man zum heutigen Zeitpunkt nicht von einem kurzfristigen Verkauf ausgehen. Daher wird diese Liegenschaft als Teil des gesamten Portfolios ausgewiesen und es wird auf eine Unterscheidung zwischen strategisch und nicht strategisch verzichtet.

Marktentwicklung

2015 ist das gewerbliche Transaktionsvolumen zum sechsten Mal in Folge angestiegen. Mit EUR 55,1 Mrd. bedeutet dies einen nochmaligen Zuwachs um fast 30% gegenüber 2014. Allein das vierte Quartal hat mit nahezu EUR 17 Mrd. zu über 30% zum Jahresergebnis beigetragen. Die Investoren bevorzugen nach wie vor grossvolumige Assets oder Portfolios.

Auf Basis der insgesamt guten Fundamentaldaten und des nach wie vor attraktiven finanziellen Rahmens könnte für den gewerblichen Investmentmarkt auch 2016 als ein positives Jahr zu Buche schlagen. Das Transaktionsvolumen dürfte in 2016 gleich hoch sein wie im Vorjahr.

Büroimmobilien sind die gefragteste Asset-Klasse. Mit 41% (knapp EUR 23 Mrd.) des Transaktionsvolumens stellen diese den grössten Teil dar.

Deutschland hat sich als internationaler Handelsplatz für Gewerbeimmobilien etabliert. Ausländische Investoren stehen für mehr als die Hälfte des Investmentvolumens.

Portfolio Übersicht

Grösste Mieter

Mietvertragsanalyse in EUR Mio.

Immobilie Nr.	Ort, Strasse	Gebäude Zertifikate	Züblin EMS	Erwerbs- datum	Baujahr/ Renovations- jahr	Jahres- mietertrag CHF 1000	Leerstand (CHF) %	Kapitalisierungssatz in %	Diskontierungssatz (nominal) %	Eigentumsverhältnis	Grund- stücks- fläche m2	Büro m2	Einzel- handel m2	Gewerbe/ Logistik m2	Übrige Flächen m2	Total Nutz- fläche m2	Leerstand m2	Leerstand (m2) %	Anzahl Park- plätze
Büro
6	Hamburg, A.-Einstein-Ring 17–21			1.1.1999	1992	1 835	5,3	7,00	8,25	□	7 538	13 590	−	−	340	13 930	729	5,2	246
7	Hamburg, Nagelsweg 37, 39			1.1.1999	1986	1 370	1,4	6,25	7,50	□	4 616	8 873	−	−	490	9 363	–	0,0	191
8	Hamburg, Wandsbeker Zollstr. 11–19			1.1.1999	1970 2002	967	4,6	6,25	7,25	□	2 901	6 531	−	−	782	7 313	332	4,5	100
	Total Region Hamburg					4 173	3,9				15 055	28 994	−	−	1 612	30 606	1 061	3,5	537
9	Düsseldorf, Rossstrasse 96			1.11.2001	1984 2009	1 086	0,8	7,00	8,25	□	1 315	6 393	−	−	46	6 439	39	0,6	75
10	Dortmund, Hansastrasse 30	DGNB		1.7.2004	1986 2011	564	0,0	6,00	7,00	□	627	3 015	544	−	286	3 845	−	0,0	–
11	Witten, Marktstrasse 2			1.7.2004	2002	374	15,2	7,00	8,50	□	687	1 780	1 110	−	620	3 510	1 026	29,2	–
	Total Region Düsseldorf					2 023	3,6				2 629	11 188	1 654	−	952	13 794	1 065	7,7	75
12	Stuttgart, Vor dem Lauch 14			1.1.2000	1982	1 023	8,1	8,50	9,00	□	6 880	7 788	−	547	333	8 668	1 023	11,8	180
13	Stuttgart, Mittlerer Pfad 2–4			1.12.2000	1991	1 938	8,3	7,25	8,25	□	8 521	15 816	−	−	710	16 526	1 604	9,7	414
14	Stuttgart, Mittlerer Pfad 9			1.6.2000	1991	912	7,1	7,25	8,50	□	3 620	7 348	−	375	123	7 845	582	7,4	121
	Total Region Stuttgart					3 873	7,9				19 021	30 952	−	922	1 166	33 039	3 209	9,7	715
15	Wiesbaden, Kreuzberger Ring 24			1.8.2001	2001	358	25,5	7,50	8,00	□	2 372	3 631	−	−	77	3 708	1 067	28,8	98
16	München-Germering, Streiflacher Strasse 7			1.3.2002	1999	417	0,0	6,00	7,25	□	2 512	2 954	−	−	449	3 403	180	5,3	70
	Total übrige Regionen					776	13,7				4 884	6 585	−	−	526	7 111	1 247	17,5	168
	Total Büro					10 844	6,1				41 589	77 719	1 654	922	4 256	84 550	6 582	7,8	1 495
Einzelhandel
17	Marl, Marler Stern 1–80			1.7.2004	1974	302	16,4	10,00	12,50	○	2 222	–	2 563	−	−	2 563	504	19,7	–
	Total Einzelhandel					302	16,4				2 222	–	2 563	−	–	2 563	504	19,7	−
	Total Portfolio Deutschland					11 146	6,4				43 811	77 719	4 217	922	4 256	87 113	7 086	8,1	1 495

□ Alleineigentum

○ StockwerkeigentumDGNB Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen

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