Geschäftsbericht 2015-2016

20. Hypotheken

Übersichtstabelle Hypotheken per 31.3.2016

in Tausend CHF Schweiz Deutschland Total %
         
         
Zinsfestschreibung unter Berücksichtigung der Hedge-effektiven Swaps        
1 bis 12 Monate 28 156 80 146 108 302 52%
1 bis 3 Jahre 0 0 0 0%
3 bis 5 Jahre 0 21 919 21 919 10%
mehr als 5 Jahre 80 000 0 80 000 38%
Total 108 156 102 065 210 221 100%
Durchschnittliche Zinssätze 0,80% 2,92% 1,83%  
Durchschnittliche Dauer in Jahren 7.4 3.0 5.3  
         
Vertragsfälligkeit der Hypotheken        
1 bis 12 Monate 0 3 230 3 230 1%
1 bis 3 Jahre 108 156 80 524 188 680 90%
3 bis 5 Jahre 0 2 405 2 405 1%
mehr als 5 Jahre 0 15 906 15 906 8%
Total 108 156 102 065 210 221 100%
Durchschnittliche Dauer in Jahren 1.5 6.1 3.7  
davon        
– langfristige Hypotheken strategisch 108 156 98 835 206 991  
– kurzfristige Hypotheken strategisch 0 3 230 3 230  
         
Marktwert der Hypotheken        
Variable Hypotheken 108 156 102 065 210 221 100%
Total 108 156 102 065 210 221 100%

Übersichtstabelle Hypotheken per 31.3.2015

in Tausend CHF Schweiz Deutschland Total %
         
         
Zinsfestschreibung unter Berücksichtigung der Hedge-effektiven Swaps        
1 bis 12 Monate 108 156 78 866 187 022 86%
1 bis 3 Jahre 0 0 0 0%
3 bis 5 Jahre 0 31 389 31 389 14%
mehr als 5 Jahre 0 0 0 0%
Total 108 156 110 255 218 411 100%
Durchschnittliche Zinssätze 0,85% 2,80% 1,83%  
Durchschnittliche Dauer in Jahren 0.5 1.6 0.8  
         
Vertragsfälligkeit der Hypotheken        
1 bis 12 Monate 0 89 276 89 276 41%
1 bis 3 Jahre 108 156 2 301 110 457 51%
3 bis 5 Jahre 0 2 302 2 302 1%
mehr als 5 Jahre 0 16 376 16 376 7%
Total 108 156 110 255 218 411 100%
Durchschnittliche Dauer in Jahren 2.5 4.5 3.5  
davon        
– langfristige Hypotheken strategisch 108 156 20 979 129 135  
– kurzfristige Hypotheken strategisch 0 75 475 75 475  
– Hypotheken strategisch zum Verkauf bestimmt 0 0 0  
– Hypotheken nicht strategisch zum Verkauf bestimmt 0 13 801 13 801  
         
Marktwert der Hypotheken        
Variable Hypotheken 108 156 110 622 218 778 100%
Total 108 156 110 622 218 778 100%

Im vergangenen Geschäftsjahr wurden Hypotheken im Umfang von CHF 13,1 Mio. zurückbezahlt sowie Darlehensverträge im Umfang von CHF 81,5 Mio. verlängert. Die Züblin Gruppe finanziert ihr Anlageliegenschaftsportfolio per 31. März 2016 ausschliesslich durch variable Darlehen. In den Hypotheken sind Vertragsabschlusskosten von CHF 0,4 Mio. (Vorjahr CHF 0,4 Mio.) berücksichtigt worden.

Die Hypotheken enthalten teilweise Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Kapitaldienstrelation, Zinsdeckungsgrad, Loan to Value und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die Finanzkennzahlen varieren pro Land und Darlehensvertrag; nachfolgende Übersicht stellt die aktuell geltenden Finanzkennzahlen dar:

  Schweiz Deutschland
     
     
Kapitaldienstrelation 140%
Zinsdeckungsgrad 1.6
Loan to Value 65% 75%
Eigenkapitalquote 32,5%

Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat je nach Vertrag unterschiedliche Konsequenzen, führt in einer ersten Phase jedoch typischerweise zu einer Erhöhung des Zinssatzes bzw. zu einer schnelleren Amortisation der Hypothek. Danach hat die Gesellschaft normalerweise eine bestimmte Zeit, um diese Verletzung wieder zu korrigieren. Falls die Verletzung in diesem Zeitraum nicht korrigiert werden kann, verlangt die Bank im Normalfall eine schnellere Amortisation oder eine (Teil-)Rückzahlung der Hypothek. Gewisse Verträge sehen unter der sogenannten “change of ownership” Klausel auch mögliche Konsequenzen, wie die Fälligstellung des gesamten Darlehens, vor, wenn der Besitzanteil der Züblin Immobilien Holding AG an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft auf unter 50% fällt. Zusätzlich beinhaltet der Vertrag bei der Schweizer Finanzierung die gleiche Klausel, falls ein neuer Aktionär mehr als 50% an der Züblin Immobilien Holding AG erwirbt.

Zum Bilanzstichtag hat die Gruppe sämtliche Covenants eingehalten.

Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:

in Tausend CHF 31.3.2016 31.3.2015
     
Buchwert der belasteten Anlageliegenschaften 331 251 321 648
Beanspruchte Kredite bzw. Deckung 210 221 218 778

Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden teilweise zukünftige Mietzinsforderungen für Anlageliegenschaften und Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.

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