Geschäftsbericht 2015-2016

Von links nach rechts: Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident/CEO, Vladislav Osipov, Mitglied VR, Iakov Tesis, Mitglied VR, unten: Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied VR, Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied VR


Brief an 
unsere Aktionäre

Sehr geehrte Aktionäre,

Sehr geehrte Damen und Herren,

Das Geschäftsjahr 2015/16 stand für die Züblin Immobilien Holding AG (Züblin) im Zeichen der Umsetzung der angepassten Strategie. Einerseits die Rückkehr zu den Kernkompetenzen und der damit verbundenen Konzentration auf die Büromärkte in der Schweiz und in Deutschland, andererseits die erfolgreiche Stärkung der Kapitalbasis. Erste Erfolge dieses Turnarounds zeigten sich bereits in den erzielten Ergebnissen des abgelaufenen Geschäftsjahres. Das Unternehmen ist damit operativ und finanziell bereit für eine neue, nachhaltige Wachstumsphase.

EBIT von CHF 18.1 Millionen und tiefere Leerstandquote von 9%

Die Mieteinnahmen aus fortgeführten Geschäftsbereichen, die alle Aktivitäten in der Schweiz und in Deutschland umfassen, lagen mit CHF 18.7 Millionen um CHF 2.8 Millionen tiefer als im Vorjahr. Dieser Rückgang ist primär auf Liegenschaftsverkäufe und den Einfluss des Wechselkurses CHF/Euro zurückzuführen. Die gute Entwicklung im deutschen Portfolio trug massgeblich zur Senkung der Leerstandquote auf 9.0% (Vorjahr 13.7%) bei. Diese operativen Verbesserungen und das insgesamt gute Marktumfeld in den Kernmärkten führten zu positiven Neubewertungseffekten in der Höhe von CHF 7.8 Millionen. Daraus resultierte ein EBIT von CHF 18.1 Millionen im Vergleich zu einem bewertungsbedingten Betriebsverlust von CHF 22.9 Millionen in der Vorjahresperiode. Der Erfolg aus den fortgeführten Geschäftsbereichen verbesserte sich ebenfalls substanziell, so dass nach einem Verlust im Vorjahr von CHF 84.2 Millionen im Berichtsjahr ein Gewinn von CHF 7.7 Millionen resultierte. Neben den Bewertungsanpassungen wirkten sich Finanzausgaben (Währungsumrechnungen und die Ausbuchung von Swaps) in der Höhe von CHF 43 Millionen negativ auf den Vorjahresverlust aus.

Ausstieg aus dem französischen Markt abgeschlossen

Ende Juli 2015 erfolgte der wirtschaftliche Rückzug aus dem französischen Markt, da ein Investor für die französische Tochtergesellschaft Züblin Immobilière France gefunden wurde. In der Folge wurde die Beteiligung an der französischen Gesellschaft abgeschrieben. Die Kosten für diesen Ausstieg beliefen sich auf CHF 26.6 Millionen und führten zu einem konsolidierten Verlust von CHF 18.9 Millionen (Vorjahr Verlust von CHF 212.2 Millionen). Davon entfielen CHF 15.1 Millionen auf die Ausbuchung von Währungsdifferenzen und Cashflow-Absicherungen, welche den Net Asset Value (NAV) nicht tangierten.

Portfolio in soliden Märkten

Das Kernportfolio von Züblin besteht aktuell aus insgesamt 17 Büroliegenschaften in der Schweiz und Deutschland mit einem Portfoliowert per 31. März 2016 von CHF 331 Millionen. Davon entfallen CHF 196 Millionen auf die Schweiz und CHF 135 Millionen auf Deutschland. Die Konzentration auf Büroliegenschaften wurde in den vergangenen zwölf Monaten mit dem Verkauf von drei Einzelhandelsobjekten in Deutschland erfolgreich umgesetzt. Momentan umfasst das Schweizer Portfolio fünf Liegenschaften mit einer Leerstandquote von 12.4% (Vorjahr 13.6%). Der Markt für Büroliegenschaften in der Schweiz blieb in der Berichtsperiode solid und wurde durch die vielen, aufgrund der tiefen Zinsen ausgelösten Transaktionen gestützt. Das deutsche Portfolio besteht aus zwölf Objekten und verzeichnete einen eindrucksvollen Rückgang der Leerstandquote von 13.4% auf neu 6.4%. In Deutschland boomt der Markt für Büroliegenschaften, gleichermassen begünstigt durch den Transaktions- und den Vermietungsmarkt.

Rückzahlung von Anleihe und Darlehen – Bilanzveränderungen

Die ausstehende Obligationenanleihe in Höhe von CHF 35.3 Millionen wurde im Juli 2015 vollständig zurückbezahlt. Nach der erfolgreichen Kapitalerhöhung und der Rückzahlung des Aktionärsdarlehens der Lamesa Holding SA (Lamesa) im Dezember 2015 hat sich die Zinsbelastung erheblich verringert. Zum Ende der Berichtsperiode betrug das Hypothekarvolumen CHF 210 Millionen mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 1.8% bzw. einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 5.3 Jahren. Per 31. März 2016 betrug der Net Asset Value (NAV) CHF 89.5 Millionen bzw. CHF 26.98 pro Aktie, im Vergleich zu CHF 9.10 pro Aktie am 31. März 2015. Die Erhöhung resultiert primär aus der Kapitalerhöhung. Der Loan to Value (LTV) reduzierte sich auf 63.4% (Vorjahr 69.7%).

Erfolgreiche Kapitalrestrukturierung

Mit den Verlusten im Vorjahr sank das konsolidierte Eigenkapital auf 4.8% und machte eine Kapitalrestrukturierung notwendig. Die Aktionäre genehmigten anlässlich einer ausserordentlichen Generalversammlung am 29. Oktober 2015 einen Kapitalschnitt durch die Herabsetzung des Nominalwertes, gefolgt von einer Kapitalerhöhung um CHF 71.7 Millionen zur Stärkung der Bilanz. Lamesa, die Hauptaktionärin von Züblin, garantierte die Kapitalerhöhung wodurch sich ihre Beteiligung von 33.1% auf 37.3% erhöhte. Im Weiteren genehmigten die Aktionäre die Schaffung von genehmigtem Kapital in Höhe von CHF 37.3 Millionen, um allfällige künftige Akquisitionen zu finanzieren.

Zusammenlegung der Aktien

An der ausserordentlichen Generalversammlung vom 29. Februar 2016 genehmigten die Aktionäre die vom Verwaltungsrat beantragte Zusammenlegung der Aktien (reverse stock split) im Verhältnis 450:1 und die entsprechende Statutenänderung. Das ordentliche Aktienkapital der Züblin beträgt nach der Zusammenlegung unverändert CHF 74'655'607.50, ist neu aber in 3'318'027 voll liberierte Namenaktien zu je CHF 22.50 eingeteilt. Weiter beschlossen die Aktionäre, den Nennwert des bedingten wie auch des genehmigten Kapitals entsprechend anzupassen.

Gestärkte Kapitalbasis ermöglicht neue Wachstumsphase

Der im Vorjahr eingeleitete Strategiewechsel führte im Berichtsjahr zu wesentlichen Verbesserungen. Die ersten beiden Schritte der neuen Strategie – die Konzentration auf die Kernmärkte Schweiz und Deutschland sowie die Stabilisierung der finanziellen Lage – wurden erfolgreich umgesetzt. Züblin ist damit gut für die nächste Wachstumsphase in ihren Kernmärkten gerüstet. Das angestrebte Wachstum soll mittels Zukauf von Liegenschaften mit Potenzial an guten Lagen in A-Städten sowie auf Premiumlagen in B-Städten in den Kernmärkten erfolgen. Längerfristig beabsichtigt Züblin, zu einem Experten für aktives Immobilien Asset Management zu werden. Mit dieser Ausrichtung wird sich Züblin zu einer attraktiven Immobiliengesellschaft entwickeln.

Verwaltungsrat

Sämtliche aktuellen Mitglieder des Verwaltungsrats werden an der kommenden ordentlichen Generalversammlung zur Wiederwahl antreten. Die Vergütung des Verwaltungsrats wird angepasst. Dabei reduziert der Verwaltungsrat die Grundvergütung in bar und führt im gleichen Umfang eine auf die langfristige Wertentwicklung des Unternehmens gerichtete Vergütungskomponente ein.

Ausblick 2016/2017

Das Hauptaugenmerk für das Geschäftsjahr 2016/17 bleibt unverändert auf der konsequenten Umsetzung der neuen Strategie zur Stärkung und Generierung von solidem Wachstum in den Zielmärkten Schweiz und Deutschland. Züblin bleibt zuversichtlich, dass die eingeleiteten Schritte zur Schaffung von Unternehmenswert, die positive Wahrnehmung von Züblin im Markt prägt und zu einer nachhaltig positiven Entwicklung führt.

Dr. Iosif Bakaleynik

Chairman und CEO

Thomas Wapp

CFO und COO

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