Geschäftsbericht 2014-2015

Portfolio Frankreich

Portfolio-Entwicklung

Für das französische Portfolio finden aktuell Verhandlungen zur Übernahme der Anlageliegenschaften mit einem Investor statt. Dieser Geschäftsbereich wird deshalb im Finanzbericht als aufgegebener Geschäftsbereich dargestellt.

Die Umbauten im französischen Portfolio wurden im Berichtsjahr vollumfänglich abgeschlossen. Die Vermietung der leer stehenden Flächen wird nun mit Priorität vorangetrieben und zeigt mit der Vermietung von 6 000 m2 im Gebäude Newtime bereits erste Erfolge. Mieterin ab 1. Oktober 2015 ist Orangina Schweppes France. Zudem konnten in der Immobilie Imagine per 1. April 2015 vier Mietverträge für Flächen im Gesamtumfang von 1 000 m2 unterzeichnet werden.

Im Oktober 2014 wurde die Immobilie Chaganne (Gennevilliers) mit einem Gewinn von EUR 0,9 Mio. verkauft.

Bis die neuen Mietverträge in Kraft treten und die restlichen Flächen vermietet sind, belaufen sich die Mietererträge auf ca. EUR 5,0 Mio. pro Jahr.

Bedingt durch die angespannte Wirtschaftslage in Frankreich besteht im Pariser Büroflächenmarkt ein Überangebot an Flächen. Dieses Überangebot bewirkt tiefere Mietpreise und schlägt sich in den Bewertungen nieder.

Per 31. März 2015 beträgt der Wert des französischen Portfolios EUR 200,0 Mio. und liegt damit um EUR 95,3 Mio. (-32%) tiefer als im Vorjahr. Dies berücksichtigt einerseits die laufenden Verhandlungen mit einem stategischen Investor, andererseits auch den Entscheid der Gesellschaft, die Mietangebotspreise für die leerstehenden Flächen zu reduzieren, um damit den Leerstand in den neu renovierten Liegenschaften zu mindern.

Marktentwicklung

Die Auswirkungen der Euro- und Schuldenkrise schwächten die französische Wirtschaft und ihre Wettbewerbsfähigkeit. Das Wirtschaftswachstum lag im Jahr 2014 bei 0,4%. Die Erwartungen für 2015 liegen bei unter 1%.

Im Pariser Büromarkt sind unterschiedliche Tendenzen auszumachen. Einerseits nahmen die Immobilien-Transaktionen um 46% auf EUR 22,7 Mia. zu, schwächten sich aber im Vorjahresvergleich im ersten Quartal 2015 bereits wieder um 27% ab. Vermietungen nahmen durchschnittlich um 13% gegenüber Vorjahr zu, dies allerdings auf einem tieferen Mietspreisniveau. Investoren konzentrieren sich weiterhin auf Core Objekte und Mieter suchen neue oder renovierte energieeffiziente Bürogebäude und achten vermehrt auf die Optimierung der Betriebskosten.

Portfolio-Übersicht

CHF/EUR in Mio.31.3.201531.3.2014
   
Marktwert in CHF209,3396,0
Marktwert in EUR200,0324,7
Jahresmietertrag in CHF5,29,3
Jahresmietertrag in EUR5,07,6
Leerstandsquote72,8%66,5%

Grösste Mieter

MieterBranche Mietanteil in % des Jahresmietertrags
  Portfolio FrankreichGesamtportfolio
    
Faurecia, Paris-NanterreAutomobilzulieferer49,7%10,8%
Ville de Marseille, MarseilleRegierung/Stadtbüro29,3%6,4%
National Instruments, Paris-NanterreAutomobilzulieferer8,5%1,8%
Cisac, Paris-Neuilly-sur-SeineUrheberrechte4,4%0,9%
Promethean, Paris-Neuilly-sur-SeineInteraktive Technologien3,5%0,8%
Total 95,3%20,7%

Mietvertragsanalyse in EUR Mio.

Immobilie Nr.Ort, StrasseGebäude ZertifikateZüblin EMSErwerbs- datumBaujahr/ Renovations- jahrJahres- mietertrag CHF 1000Leerstand (CHF) %Kapitalisierungssatz in %EigentumsverhältnisGrund- stücks- fläche m2Büro m2Einzel- handel m2Gewerbe/ Logistik m2Übrige Flächen m2Total Nutz- fläche m2Leerstand m2Leerstand (m2) %Anzahl Park- plätze
6Neuilly-sur-Seine, Paris, 52 Boulevard du Parc “Newtime”Breeam, HQE, BBC 1.7.20021971/ 2014100,05,505 80016 5901 01017 60017 600100,0446
7Neuilly-sur-Seine,Paris, 28-34 Boulevard du Parc “Think” 1.7.20021976100,05,353 2236 6021226 7246 724100,0174
8Neuilly-sur-Seine, Paris, 20-26 Boulevard du Parc “Imagine”BBC 19.3.20071978/ 201365382,25,504 5468 3855108 8956 14069,0246
9Nanterres, Paris, 6 - 16 Rue Hennape “Le Magellan” 5.10.200720013 0310,07,507 89211 177 11 1770,0296
 Total Region Paris    3 68479,1  21 46142 7541 64244 39630 46468,61 162
                   
 Region Marseille                 
10Marseille, 36 - 40 rue Roger Salengro 30.1.200820071 5280,07,502 0874 7351 1005 8350,067
                   
 Total Portfolio Frankreich    5 21272,8  23 54847 4892 74250 23130 46460,61 229

Alleineigentum

1Per 1.10.2015 6120 m2 vermietetM Minergie

BBC Bâtiment de basse consommation

HQE Haute qualité environnementale

BREEAM BRE environmental assessment method

Energie-Monitoring-Systems (EMS) vorhanden

Energie-Monitoring-Systems (EMS) in Planung

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