Geschäftsbericht 2014-2015

Anhang zur
Jahresrechnung

Allgemeines

Die Züblin Immobilien Holding AG ist die Muttergesellschaft der Züblin Gruppe. Die Züblin Gruppe ist auf das Management ihres internationalen Immobilienportfolios ausgerichtet.

Die Rechnungslegung der Züblin Immobilien Holding AG erfolgt in Übereinstimmung mit den Vorschriften des schweizerischen Aktienrechts und anerkannten betriebswirtschaftlichen Grundsätzen. Während die Konzernrechnung über die wirtschaftliche Situation der Gruppe als Ganzes orientiert, beziehen sich die Informationen in der Jahresrechnung der Züblin Immobilien Holding AG allein auf die Konzernmuttergesellschaft. Der in dieser Jahresrechnung ausgewiesene Bilanzverlust ist für die von der Generalversammlung zu beschliessende Verlustverwendung massgebend.

Risikobeurteilung

Der jährliche Risikobeurteilungsprozess der Züblin Immobilien Holding AG ist vollständig in die Risikobeurteilung der Züblin Gruppe integriert. Die Gruppe verfügt über ein integriertes Risikomanagementprogramm, mit dem die bedeutenden Risiken des Unternehmens identifiziert, beurteilt und mit entsprechenden Massnahmen reduziert werden. Der Verwaltungsrat ist für die Kontrolle der Risikomanagementaktivitäten der Gruppe verantwortlich und überprüft mindestens vierteljährlich den Status aller identifizierten Risiken mit der Gruppenleitung, einschliesslich der eingeleiteten Massnahmen, um diese Risiken zu reduzieren oder zu eliminieren.

Entschädigung für Verwaltungsrat und Gruppenleitung

Die Angaben nach schweizerischem Obligationenrecht (Art. 663b) sind im Vergütungsbericht (Seiten 51 bis 62) sowie nach Art. 663c im Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung (Anmerkung 27, Seiten 141 bis 142) der Züblin Gruppe enthalten.

Anmerkungen

1. Beteiligungsertrag

1. Beteiligungsertrag
in Tausend CHF1.4.2014 bis 31.3.20151.4.2013 bis 31.3.2014
   
Dividenden von Konzerngesellschaften25 61040 500
Wertberichtigungen–131 250–100 000
Beteiligungsertrag netto–105 640–59 500

2. Finanzertrag

In der Berichtsperiode bezahlte die Züblin Immobilien AG Dividenden von CHF 25,6 Mio. (Vorjahr CHF 40,5 Mio.). Die vorgenommene Wertkorrektur beträgt insgesamt CHF 131,3 Mio. (Vorjahr CHF 100,0 Mio.) aufgeteilt auf Darlehen gegenüber Gruppengesellschaften von CHF 61,0 Mio. (Vorjahr CHF 22,2 Mio.) und Beteiligungen von CHF 70,3 Mio. (Vorjahr CHF 77,8 Mio.). Der Nettoverlust auf den Beteiligungen von CHF 105,6 Mio. ist im Wesentlichen auf die laufenden Vertragsverhandlungen im Zusammenhang mit dem aufgegebenen Geschäfsbereich Frankreich sowie den negativen Marktwertveränderungen in Frankreich und Deutschland, bedingt durch allgemein angepasste Annahmen sowie im Speziellen für die Marktmiete der leerstehenden Objekte in Paris, zurückzuführen. Sämtliche Beteiligungen entsprechen den jeweiligen IFRS Eigenkapitalien der Tochtergesellschaften ohne die Marktwerte der Cash Flow Hedges. Der Finanzertrag in der Höhe von CHF 12,3 Mio. (Vorjahr CHF 9,7 Mio.) stammt überwiegend aus den Zinserträgen auf den Darlehensforderungen gegenüber Konzerngesellschaften.

3. Beteiligungen

3. Beteiligungen
NameSitzWährungKapital31.3.2015 BeteiligungKapital31.3.2014 Beteiligung
       
Züblin Immobilien AGZürichCHF270 000100,00%270 000100,00%
Züblin Immobilien Management AGZürichCHF100 000100,00%100 000100,00%
Züblin Immobilière France SAParisEUR17 054 71459,16%17 054 71459,16%
ZUB Immobilien GmbHDüsseldorfEUR50 000100,00%50 000100,00%
ZIAG Immobilien AGDüsseldorfEUR10 000 0005,50%10 000 0005,50%
Züblin Real Estate Holding NVDiemenEUR10 213 817100,00%10 213 817100,00%
Züblin Immobilière Belgium SABrüsselEUR200 753100,00%200 753100,00%

Im Zusammenhang mit der in Anmerkung 1 erwähnten Wertberichtigung in Höhe von CHF 70,3 Mio. (Vorjahr CHF 142,2 Mio.), reduzierten sich die Beteilgungsbuchwerte auf CHF 71,9 Mio. (Vorjahr CHF 142,2 Mio.).

4. Darlehen an Konzerngesellschaften

4. Darlehen an
Konzerngesellschaften
GruppengesellschaftTransaktions- WährungZinssatz31.3.2015 in Tausend CHF31.3.2014 in Tausend CHF
     
Züblin Immobilière France SA 1 4EUR8,50%112 9120
Züblin Immobilière France SA – WertberichtigungEUR8,50%–47 2220
Züblin Immobilière France SA 4CHF5,00%09 000
Züblin Immobilière France SA 1 4EUR6,50%010 063
Züblin Immobilière France SA 2 4EUR7,50%012 564
Züblin Immobilière Paris Ouest SAS 3 4EUR9,50%056 987
Währungsdifferenzen  –13 375–1 193
Total Frankreich  52 31587 421
ZUB Immobilien GmbHEUR4,70%43 75525 093
ZUB Immobilien GmbH – WertberichtigungEUR4,70%–16 0000
ZIAG Immobilien AGEUR4,70%4 8753 659
Währungsdifferenzen  –10 114–4 242
Total Deutschland  22 51624 510
Züblin Real Estate Holding NVEUR4,70%43 08939 809
Züblin Real Estate Holding NV – WertberichtigungEUR4,70%–32 268–37 200
Züblin Real Estate Holding NVEUR6,50%16 40016 400
Züblin Real Estate Holding NV – WertberichtigungEUR6,50%–13 882–15 000
Währungsdifferenzen  –13 339–5 695
Total Niederlande  00
Total  74 831111 931

1Der Zins wird vollumfänglich kapitalisiert.

2Davon 3,5% in bar und 4,0% kapitalisiert.

3Davon 3,0% in bar und 6,5% kapitalisiert. Im weiteren partizipiert die Züblin Immobilien Holding AG mit diesem Darlehen im Verhältnis zum Eigenkapital der Projektgesellschaft an einem möglichen Verkauf.

4Im Geschäftsjahr wurden die Darlehen umgeschuldet und in einem Darlehensvertrag zusammengefasst.

5. Forderungen gegen Konzerngesellschaften

Das 8,5% Darlehen an die Züblin Immobilière France SA wurde um CHF 47,2 Mio. wertberichtigt. Dies beruht auf den Verhandlungen mit einem Investor für den aufgegebenen Geschäftsbereich in Frankreich. Darüber hinaus wurde das 4,7% Darlehen an die ZUB Immoblilien GmbH um CHF 16,0 Mio. wertberichtigt. Diese Wertberichtigung beruht im Wesentlichen auf den negativen Marktwertveränderungen auf dem deutschen Portfolio (siehe Anmerkung 1). Die bereits in Vorjahren wertberichtigten Darlehen gegenüber der Züblin Real Estate Holding NV sind in Höhe des zum Bilanzstichtagskurs bewerteten Darlehensbetrages vollständig wertberichtigt und werden nach Abwicklung der operativen Tätigkeit ausgebucht.

GruppengesellschaftTransaktions- Währung 31.3.2015 in Tausend CHF31.3.2014 in Tausend CHF
     
ZIAG Immobilien AGEUR 17411
ZUB Immobilien GmbHEUR 623 
Züblin Real Estate Holding NVEUR 4 6194 463
Züblin Real Estate Holding NV – WertberichtigungEUR –3 8500
Währungsdifferenzen  –308–186
Total  1 2584 288

Die Kontokorrentforderungen gegen die Züblin Real Estate Holding NV wurden aufgrund der Veräusserung der letzten Immobilie und der damit verbundenen Einstellung der Geschäftstätigkeit wertberichtigt und werden nach Abwicklung ausgebucht.

6. Eigene Aktien

Die eigenen Aktien wurden zum Anschaffungspreis oder zum tieferen Bilanzstichtagskurs bilanziert. Im Eigenkapital wurde ein Betrag in der Höhe der Anschaffungskosten als “Reserve für eigene Aktien” ausgeschieden.

  2014/2015 2013/2014
 Anzahlin Tausend CHFAnzahlin Tausend CHF
     
Bestand eigener Aktien per 1.4.679 877 1 333 629 877 1 493
Kauf eigener Aktien0050 000109
Verkauf eigener Aktien0000
Wertschriftenergebnis eigener Aktien –585 –269
Bestand eigener Aktien per 31.3.679 877 748 679 877 1 333
Kurs pro Aktie 1.10 1.96

7. Aktienkapital

7. Aktienkapital
 Anzahlin Tausend CHF
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00 per 31.3.201459 724 48659 724
Keine Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2014/2015
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00 per 31.3.201559 724 48659 724

8. Bilanzverlust

8. Bilanzverlust
in Tausend CHF31.3.201531.3.2014
   
Bilanzverlust Vorjahr zur Verfügung der GV–56 590–244 470
Verrechnung mit gesetzlicher Reserve aus Kapitaleinlagen 10244 470
Vortrag auf neue Rechnung–56 5900
Erfolg des Geschäftsjahres–130 474–56 590
Bilanzverlust zur Verfügung der GV–187 064–56 590

1Verrechnung mit den gesetzlichen Reserven aus Kapitaleinlagen zur Beseitigung des Verlustvortrags von CHF 244'470'162.91 gemäss GV-Beschluss vom 11. Juni 2013.

Aufgrund des Verlustes im Geschäftsjahr 201/2015 in Höhe von CHF 130,5 Mio. ist die Hälfte des Aktienkapitals und der gesetzlichen Reserven nicht mehr gedeckt. Der Verwaltungsrat wird die entsprechend Artikel 725 Abs. 1 OR notwendigen Massnahmen in die Wege leiten und an der ordentlichen GV am 30. Juni 2015 präsentieren.

9. 4% Anleihe 11/15

9. 4% Anleihe 11/15
in Tausend CHFNominalwertKurs in %MarktwertEffektiver Zinssatz in % 1
     
Per 31.3.201535 30097,00%34 2414,42%
     
Per 31.3.201455 445102,81%57 0034,42%

1Der effektive Zinssatz setzt sich zusammen aus dem Coupon von 4% und der Amortisation der aktivierten Transaktionskosten.

Am 20. Juli 2011 gab die Züblin Immobilien Holding AG eine 4% Anleihe über CHF 60,0 Mio. heraus, die an der SIX Swiss Exchange gehandelt wird. Die Anleihe hat eine Laufzeit von vier Jahren und diente dem Abbau kurzfristiger Darlehen, der Refinanzierung verschiedener Hypotheken sowie einem Renovationsprojekt in Frankreich.

Im Geschäftsjahr 2013/2014 reduzierte die Gesellschaft durch vorzeitige Rückkäufe am Markt in den Eigenbestand die Anleihensschuld um CHF 4,6 Mio. auf CHF 55,4 Mio.

Am 18. November 2014 wurde allen Inhabern der 4% Anleihe ein Rückkaufangebot unterbreitet. Am 12. Februar 2015 wurden Obligationen mit einem Nominalwert von CHF 22,5 Mio. zurückgekauft, wodurch sich die Anleihenschuld auf CHF 32,9 Mio. reduzierte.

Die Erhöhung der Anleihenschuld um CHF 2,4 Mio. auf CHF 35,3 Mio. zum 31. März 2015 ist bedingt durch einen teilweisen Verkauf der im Geschäftsjahr 2013/2014 zurückgekauften Anleihen im Eigenbestand.

10. Eventualverpflichtungen

10. Eventualverpflichtungen
in Tausend CHF31.3.201531.3.2014
   
Garantieverpflichtung zugunsten von Tochtergesellschaften31 02551 972

Die Garantieverpflichtungen zugunsten von Tochtergesellschaften stehen hauptsächlich im Zusammenhang mit Finanzierungen Deutschland. Diese konnten infolge Amortisationen oder Rückzahlungen nach Verkäufen sowie wechselkursbedingt um CHF 20,9 Mio. reduziert werden.

11. Bedeutende Aktionäre

Anzahl Aktien im Handelsregister eingetragen per 31. März 2015: 59 724 486

Der Züblin Immobilien Holding AG sind folgende Aktionäre bekannt, die einen meldepflichtigen Grenzwert überschreiten:

 31.3.2015
  
  
Lamesa Holding SA, Panama 133,02%
SUVA, Luzern8,22%
Barron Investments Limited, Guernsey5,02%

1Die Gesellschaft ist durch Dr. Iosif Bakaleynik (Präsident), Vladislav Osipov und Iakov Tesis im Verwaltungsrat vertreten.

Die Lamesa Holding SA, Panama, hat der Gesellschaft ein US Dollar Darlehen im Umfang vom CHF 80 Mio. gewährt. Dieses dient zur Finanzierung des Anleihenrückkaufs (siehe Anmerkung 9) sowie zur Sicherstellung der kurzfristigen Verpflichtigungen. Das Darlehen wurde zum Bilanzstichtag im Umfang von CHF 47,5 Mio. in Anspruch genommen und hat eine Laufzeit bis zum 30. September 2015. Im Bilanzwert von CHF 49,6 Mio. sind die Bewertung des US Dollar Darlehens zum Stichtagskurs sowie aufgelaufene Zinsen berücksichtigt. Es besteht ein Optionsrecht für eine einjährige Verlängerung, die bis zum 31. Juli 2015 ausgeübt werden muss. Das Darlehen wird in Höhe von 15% p.a. verzinst, wovon 13% in bar zu leisten sind sowie 2% kapitalisiert werden.

12. Solidarhaftung

Die Züblin Immobilien Holding AG gehört zu einer MwSt-Gruppe und haftet zusammen mit der Züblin Immobilien AG und der Züblin Immobilien Management AG solidarisch für die aus dieser MwSt-Gruppe resultierenden Mehrwertsteuerverbindlichkeiten gegenüber der Steuerbehörde.

13. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Seit dem Bilanzstichtag sind keine nennenswerten Ereignisse eingetreten.

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