Geschäftsbericht 2014-2015

20. Hypotheken

Übersichtstabelle Hypotheken per 31.3.2015

in Tausend CHF Schweiz Deutschland Total %
         
         
Zinsfestschreibung unter Berücksichtigung der Swaps        
1 bis 12 Monate 108 156 78 866 187 022 86%
1 bis 3 Jahre 0 0 0 0%
3 bis 5 Jahre 0 31 389 31 389 14%
mehr als 5 Jahre 0 0 0 0%
Total 108 156 110 255 218 411 100%
Durchschnittliche Zinssätze 0,85% 2,80% 1,99%  
Durchschnittliche Dauer in Jahren 2.5 1.6 2.2  
         
Vertragsfälligkeit der Hypotheken        
1 bis 12 Monate 0 89 276 89 276 41%
1 bis 3 Jahre 108 156 2 301 110 457 51%
3 bis 5 Jahre 0 2 302 2 302 1%
mehr als 5 Jahre 0 16 376 16 376 7%
Total 108 156 110 255 218 411 100%
Durchschnittliche Dauer in Jahren 2.5 4.5 2.6  
davon        
– langfristige Hypotheken strategisch 108 156 20 979 129 135  
– kurzfristige Hypotheken strategisch 0 75 475 75 475  
– Hypotheken nicht strategisch zum Verkauf bestimmt 0 13 801 13 801  
         
Marktwert der Hypotheken        
Variable Hypotheken 108 156 110 622 218 778 100%
Total 108 156 110 622 218 778 100%

Übersichtstabelle Hypotheken per 31.3.2014

in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total %
             
             
Zinsfestschreibung unter Berücksichtigung der Swaps            
1 bis 12 Monate 108 036 118 854 117 691 20 735 365 316 75%
1 bis 3 Jahre 0 0 0 0 0 0%
3 bis 5 Jahre 0 92 309 0 0 92 309 19%
mehr als 5 Jahre 0 0 27 437 0 27 437 6%
Total 108 036 211 163 145 128 20 735 485 062 100%
Durchschnittliche Zinssätze 2,89% 4,04% 5,23% 2,71% 4,08%  
Durchschnittliche Dauer in Jahren 8.9 1.6 1.7 1.4 3.3  
             
Vertragsfälligkeit der Hypotheken            
1 bis 12 Monate 0 0 117 995 11 007 129 002 27%
1 bis 3 Jahre 0 211 163 27 133 9 728 248 024 51%
3 bis 5 Jahre 108 036 0 0 0 108 036 22%
mehr als 5 Jahre 0 0 0 0 0 0%
Total 108 036 211 163 145 128 20 735 485 062 100%
Durchschnittliche Dauer in Jahren 3.5 2.7 0.9 1.4 2.3  
davon            
– langfristige Hypotheken strategisch 0 187 214 25 563 0 212 777  
– kurzfristige Hypotheken strategisch 0 2 000 94 173 0 96 173  
– Hypotheken strategisch zum Verkauf bestimmt 108 036 21 949 0 0 129 985  
– Hypotheken nicht strategisch zum Verkauf bestimmt 0 0 25 392 20 735 46 127  
             
Marktwert der Hypotheken            
Festhypotheken 0 0 120 903 0 120 903 25%
Variable Hypotheken 107 965 212 204 27 112 20 694 367 975 75%
Total 107 965 212 204 148 015 20 694 488 878 100%

Im vergangenen Geschäftsjahr wurden in allen Geschäftsbereichen Hypotheken im Umfang von CHF 69,4 Mio. zurückbezahlt sowie im Umfang von CHF 100,1 Mio. verlängert. Die Züblin Gruppe finanziert ihr Anlageliegenschaftsportfolio per 31. März 2015 ausschliesslich durch variable Darlehen. Im Vorjahr wurde ein Teil im Umfang von CHF 118,1 Mio. auf festverzinslich finanziert. In den langfristigen Hypotheken sind Vertragsabschlusskosten von CHF 0,4 Mio. (Vorjahr CHF 2,9 Mio.) berücksichtigt worden.

Die Hypotheken enthalten teilweise Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Gesamtschuld/EBITDA, Zinsdeckungsgrad, Loan to Value [LTV] und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die Finanzkennzahlen varieren pro Land und Darlehensvertrag; nachfolgend eine Übersicht für die einzelnen Länder:

  Schweiz Frankreich
     
     
Zinsdeckungsgrad 1.6 1.1
Loan to Value 65% 65%
Eigenkapitalquote 32,5%

Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat je nach Vertrag unterschiedliche Konsequenzen, führt in einer ersten Phase jedoch typischerweise zu einer Erhöhung des Zinssatzes bzw. zu einer schnelleren Amortisation der Hypothek. Danach hat die Gesellschaft normalerweise eine bestimmte Zeit, um diese Verletzung wieder zu korrigieren. Falls nach diesem Zeitraum die Verletzung nicht korrigiert werden konnte, verlangt die Bank im Normalfall eine schnellere Amortisation oder eine (Teil-)Rückzahlung der Hypothek. Gewisse Verträge sehen unter der sogenannten “change of ownership” Klausel auch mögliche Konsequenzen, wie die Fälligstellung des gesamten Darlehens, vor, wenn der Besitzanteil der Züblin Immobilien Holding AG an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft auf unter 50% fällt. Zusätzlich beinhaltet der Vertrag bei der Schweizer Finanzierung die gleiche Klausel, falls ein neuer Aktionär mehr als 50% an der Züblin Immobilien Holding AG erwirbt.

Bei einer Finanzierung wurde eine Finanzkennzahl in der vorgesehenen Höhe vorübergehend reduziert und konnte dadurch zum Stichtag eingehalten werden.

Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:

in Tausend CHF 31.3.2015 31.3.2014
     
Buchwert der belasteten Anlageliegenschaften 321 648 790 524
Beanspruchte Kredite bzw. Deckung 218 778 485 062

Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden teilweise zukünftige Mietzinsforderungen für Anlageliegenschaften, Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften und Aktien von Tochtergesellschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.

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