Geschäftsbericht 2014-2015

9. Anlageliegenschaften

Geschäftsjahr 2014/2015

in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland strategisch Total strategisch Deutschland nicht strategisch Niederlande nicht strategisch Total nicht strategisch Total
                 
Bilanzwert per 31.3.2014 188 610 395 951 164 565 749 126 18 595 22 803 41 398 790 524
Käufe 0 0 0 0 0 0 0 0
Wertvermehrende Investitionen 1 227 8 359 4 527 14 113 0 0 0 14 113
Verkäufe 0 –35 624 0 –35 624 –1 619 –19 959 –21 578 –57 202
Positive Marktwertveränderung 3 222 0 243 3 465 0 0 0 3 465
Negative Marktwertveränderung –3 339 –119 620 –26 196 –149 155 –5 351 –2 061 –7 412 –156 567
Währungsdifferenzen 0 –39 806 –20 973 –60 779 –1 863 –783 –2 646 –63 425
Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs 0 –209 260 0 –209 260 0 0 0 –209 260
Bilanzwert per 31.3.2015 189 720 0 122 166 311 886 9 762 0 9 762 321 648
– davon strategisch 189 720 0 122 166 311 886 0 0 0 311 886
– davon nicht strategisch zum Verkauf bestimmt 0 0 0 0 9 762 0 9 762 9 762
Überleitung Marktwert zum Bilanzwert 31.3.2015                
Bewertung der externen Bewerter 1 189 720 0 122 166 311 886 9 762 0 9 762 321 648
Bilanzwert per 31.3.2015 189 720 0 122 166 311 886 9 762 0 9 762 321 648

1Der Bericht des unabhängigen Schätzers (Jones Lang LaSalle AG) für die Bewertungen per 31. März 2015 ist auf den Seiten 151 bis 155 aufgeführt.

Die Grundlagen und Annahmen für die Bewertungen der Anlageliegenschaften können dem umfassenden Immobilien-Bewertungsbericht auf den Seiten 151 bis 155 entnommen werden.

Die Verminderung des Bestands der Anlageliegenschaften von CHF 790,5 Mio. auf CHF 321,6 Mio. wird durch die folgenden Punkte erklärt:

  • Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Investitionen im Umfang von CHF 14,1 Mio. (Vorjahr 53,2 Mio.) getätigt. Rund 60% davon betreffen Umbauten in Paris und der Rest fällt grösstenteils auf die Anlageliegenschaften in Stuttgart und Bern.
  • Dagegen haben Verkäufe im Umfang von CHF 57,2 Mio. (Vorjahr CHF 292,8 Mio.) den Bestand vermindert. Die Verkäufe wurden in Frankreich, in Deutschland und in den Niederlanden getätigt. Für eine nicht strategische Immobilie in Deutschland besteht ein aufschiebend bedingter Kaufvertrag. Der Buchwert dieser Immobilie ist vollständig durch den vereinbarten Kaufpreis gedeckt.
  • Die im Saldo über das ganze Portfolio negative Marktwertanpassung beträgt CHF 153,1 Mio. (Vorjahr CHF 35,8 Mio.). Sie ist auf Änderungen der bisherigen Annahmen und Einschätzungen zurückzuführen, insbesondere bei jenen Liegenschaften, welche seit längerem substantielle Leerstände aufweisen. Diese betrafen hauptsächlich die der Bewertung zugrundeliegenden Marktmieten sowie die Annahmen über die Zeitdauer bis zur Wiedervermietung bzw. der Vermietungsfähigkeit. Darüber hinaus erfolgten Wertanpassungen auf Grund der zur Veräusserung verfügbaren Anlagenliegenschaften (siehe Anmerkung 7). Die negativen Marktwertanpassungen betreffen im Wesentlichen Anlageliegenschaften in Frankreich (76%) sowie Deutschland (17%).
  • Die Entwicklung des Wechselkurses CHF/EUR hat mit CHF 63,4 Mio. negativ zum Wert der Anlageliegenschaften beigetragen (Vorjahr Steigerung um CHF 1,1 Mio.).
  • Im Zusammenhang mit der Aufgabe des Geschäftsbereichs Frankreich wurde der Bestand der französischen Anlageliegenschaften im Umfang von CHF 209,3 Mio. in die Position “Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs” umgegliedert.

Auf Grund des Entscheids des Verwaltungsrats das Schweizer Portfolio nicht zu veräussern, wurden die Liegenschaften in die Kategorie strategisch zurückgegliedert.

  • Der Brandversicherungswert der Anlageliegenschaften inklusive des aufgegebenen Geschäftsbereichs beläuft sich auf CHF 501,2 Mio. (Vorjahr CHF 622,6 Mio.).

Eine komplette Liste aller Anlageliegenschaften zusammen mit allen erforderlichen Informationen gemäss Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange finden Sie auf Seiten 18 bis 31. Diese zusätzlichen Informationen sind ein integrierender Bestandteil der Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung.

Geschäftsjahr 2013/2014

in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland strategisch Total strategisch Deutschland nicht strategisch Niederlande nicht strategisch Total nicht strategisch Total
                 
Bilanzwert per 31.3.2013 321 260 436 557 161 831 919 648 68 486 76 658 145 144 1 064 792
Käufe 0 0 0 0 0 0 0 0
Wertvermehrende Investitionen 16 660 33 641 2 576 52 877 141 150 291 53 168
Verkäufe –149 524 –66 912 0 –216 436 –34 729 –41 601 –76 330 –292 766
Positive Marktwertveränderung 2 823 7 3 529 6 359 389 0 389 6 748
Negative Marktwertveränderung –2 609 –7 633 –3 335 –13 577 –16 109 –12 852 –28 961 –42 538
Währungsdifferenzen 0 291 –36 255 417 448 865 1 120
Bilanzwert per 31.3.2014 188 610 395 951 164 565 749 126 18 595 22 803 41 398 790 524
– davon strategisch 0 360 101 164 565 524 666 0 0 0 524 666
– davon strategisch zum Verkauf bestimmt 188 610 35 850 0 224 460 0 0 0 224 460
– davon nicht strategisch zum Verkauf bestimmt 0 0 0 0 18 595 22 803 41 398 41 398
Überleitung Marktwert zum Bilanzwert 31.3.2014                
Bewertung der externen Bewerter 1 188 610 395 951 164 565 749 126 18 633 35 216 53 849 802 975
Wertanpassung Anlageliegenschaften zum Verkauf 2 0 0 0 0 –38 –12 413 –12 451 –12 451
Bilanzwert per 31.3.2014 188 610 395 951 164 565 749 126 18 595 22 803 41 398 790 524

1Der Bericht der unabhängigen Schätzer (Wüest & Partner [CH + DE], BNP Paribas [FR] und Troostwijk [NL] für die Bewertungen per 31. März 2014 ist im Geschäftsbericht 2013/2014 ersichtlich.

2Gegenüber den Bewertungen der externen Bewerter per Stichtag wurden von der Gesellschaft weitere Wertanpassungen vorgenommen. Diese reflektieren Ergebnisse aus laufenden Verkaufsverhandlungen.

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