Geschäftsbericht 2014-2015

Anmerkungen

1. Mietertrag

1. Mietertrag
in Tausend CHFSchweizDeutschlandNiederlandeTotal
     
Geschäftsjahr 2013/2014    
Mietertrag in Berichtswährung8 92916 3297 48732 745
Mietertrag in Lokalwährung8 92913 2796 089 
     
Geschäftsjahr 2014/2015    
Mietertrag in Berichtswährung7 59812 0521 91721 567
Mietertrag in Lokalwährung7 59810 2361 628 
Veränderung zum Vorjahr in Lokalwährung–1 331–3 043–4 461 
davon:    
– Käufe000 
– Verkäufe–1 700–2 036–4 473 
– Leerstand und Mietvertragsanpassung369–1 00712 

Die Reduktion des Mietertrags um CHF 11,2 Mio. (Vorjahr Abnahme von CHF 12,8 Mio.) erklärt sich hauptsächlich durch die getätigten Verkäufe sowie den Mietausfall infolge der Insolvenz der Baumarktkette Praktiker in Deutschland.

2. Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften

2. Ergebnis aus dem Verkauf 
von Anlageliegenschaften
in Tausend CHF1.4.2014 bis 31.3.20151.4.2013 bis 31.3.2014
Anlageliegenschaften strategisch  
Verkaufserlös–388156 728
Marktwert der letzten Bewertung0–149 523
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften strategisch–3887 205
   
Anlageliegenschaften nicht strategisch  
Verkaufserlös19 82763 902
Marktwert der letzten Bewertung–21 578–76 330
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften nicht strategisch–1 750–12 428

3. Liegenschaftsaufwand

Im vergangenen Geschäftsjahr wurden sechs nicht strategische (eine in Deutschland, fünf in den Niederlanden) verkauft (Vorjahr insgesamt 19 Verkäufe). Drei Anlageliegenschaften konnten zum Buchwert verkauft werden, weitere drei Anlageliegenschaften wurden mit einem Verlust veräussert. Im Zusammenhang mit der Veräusserung einer strategischen Anlageliegenschaft im Vorjahr, waren noch nachlaufende Kosten zu verzeichnen. Nach Berücksichtigung der Verkaufskosten resultierte ein Verlust aus Verkäufen von gesamthaft CHF 2,1 Mio.

in Tausend CHF1.4.2014 bis 31.3.20151.4.2013 bis 31.3.2014
   
Liegenschaftssteuern–74–257
Rechtskosten–65–88
Wertberichtigung auf Forderungen–42–164
Externe Verwaltung–497–356
Heiz- und Nebenkosten–773–1 775
Sonstiger Liegenschaftsaufwand–234–1 040
Total Liegenschaftsaufwand–1 685–3 680

Der Rückgang des Liegenschaftsaufwandes ist im Einklang mit dem geringeren Anlageliegenschaftenbestand.

4. Verwaltungsaufwand

4. Verwaltungsaufwand
in Tausend CHF1.4.2014 bis 31.3.20151.4.2013 bis 31.3.2014
   
Personal und Verwaltungsrat–3 192–3 603
Bewertung–231–126
Revision–340–344
Rechts- und Steuerberatung–247–191
Sonstige Steuern–100–270
Abschreibungen–61–76
Externe Buchhaltung und IT–324–549
Sonstige Beratung und Investor-Relations–1 076–641
Sonstiger Verwaltungsaufwand–203–366
Total Verwaltungsaufwand–5 774–6 166

Die verminderten Personal- und Verwaltungsratskosten sowie einmalige Subventionsbeiträge beeinflussten den Verwaltungsaufwand positiv. Dagegen belasteten erhöhte Beratungs- und Bewertungskosten den Verwaltungsaufwand. Gesamthaft führte dies zu einer Reduktion von CHF 0,4 Mio.

5. Finanzaufwand und -ertrag

5. Finanzaufwand und -ertrag
in Tausend CHF1.4.2014 bis 31.3.20151.4.2013 bis 31.3.2014
   
Finanzaufwand  
Hypothekar- 1 und Swapzinsen 2–9 011–18 958
Zinsaufwand aus Aktionärsdarlehen–1 4990
Zinsaufwand und Kapitalkosten 1–67–90
Zinsaufwand 4% Anleihe Züblin Immobilien Holding AG 1–2 192–3 027
Zinsaufwand Pflichtwandelanleihe Züblin Frankreich 100
Währungsdifferenzen–29 928–52
Total Finanzaufwand–42 697–22 127
   
Marktwertveränderungen und Disqualifizierung von Swaps–14 227–14 339
   
Finanzertrag  
Zinsertrag 31840
Bewertungsgewinne Devisenoptionen 43110
Total Finanzertrag32940
Nettofinanzaufwand–56 595–36 426

1Die entsprechenden Verbindlichkeiten gehören der Kategorie "Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten" an.

2Die Verbindlichkeiten aus Zinsswaps gehören der Kategorie "Finanzverbindlichkeiten zum Fair Value" an.

3Die Aktiven dieser Erträge gehören der Kategorie "Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten" an.

4Die Aktiven dieser Erträge gehören der Kategorie "Erfolgswirksam zum Marktwert bewertete Finanzinstrumente" an.

Finanzaufwand

Der Finanzaufwand erhöhte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr um CHF 20,6 Mio. auf CHF 42,7 Mio. (Vorjahr CHF 22,1 Mio.). Aufgrund der verkauften Anlageliegenschaften sowie dem geringen Zinsniveau reduzierten sich die Hypothekarzinsen um CHF 9,9 Mio. Gegenläufig wirkten sich die im Geschäftsjahr um 29,9 Mio. CHF gestiegenen Währungsverluste aus. Diese resultieren hauptsächlich aus der Realsierung der Währungsverluste im Zusammenhang mit der Einstellung der Geschäftstätigkeit in den Niederlanden (CHF 12,1 Mio.) sowie aus Währungsdifferenzen von Darlehensforderungen an Gruppenunternehmen (CHF 17,7 Mio.).

Marktwertveränderungen und Disqualifizierung Swaps

Die Wertveränderungen der disqualifizierten Swaps belastete die Erfolgsrechnung mit CHF 14.2 Mio. Der Aufwand des Vorjahres betraf die Disqualifizierung von Swaps.

Finanzertrag

Die Züblin Gruppe verzeichnete einen Finanzertrag von CHF 0,3 Mio. (Vorjahr CHF 0,0 Mio.). Der Finanzertrag resultiert im Wesentlichen aus Bewertungsgewinnen der EUR Devisenoptionen (vgl. Anmerkung 19).

6. Ertragssteuern

6. Ertragssteuern
in Tausend CHFSchweizDeutschlandNiederlandeHolding 1Total
      
Geschäftsjahr 2014/2015     
Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung     
Laufende Ertragssteuern281–60–12263
Ertragssteuern des Vorjahres–5 844000–5 844
Total laufende Ertragssteuern–5 563–60–12–5 581
      
Latente Ertragssteuern auf Verlustvorträgen954–29300661
Latente Ertragssteuern auf Bewertungsdifferenzen10758400691
Latente Ertragssteuern auf sonstigen Positionen–242–2000–53–495
Total latente Ertragssteuern819910–53857
Total Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung–4 744850–65–4 724
      
Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung     
Laufende Ertragssteuern–291000–291
Latente Ertragssteuern0–1 45700–1 457
Total Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung–291–1 45700–1 748
      
Geschäftsjahr 2013/2014     
Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung     
Laufende Ertragssteuern–12 47700–51–12 528
Ertragssteuern des Vorjahres283000283
Total laufende Ertragssteuern–12 19400–51–12 245
      
Latente Ertragssteuern auf Verlustvorträgen0–3800–38
Latente Ertragssteuern auf Bewertungsdifferenzen10 040–370010 003
Latente Ertragssteuern auf sonstigen Positionen1 379–900–491 240
Total latente Ertragssteuern11 419–1650–4911 205
Total Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung–775–1650–100–1 040
      
Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung     
Laufende Ertragssteuern–4 253000–4 253
Latente Ertragssteuern0–50900–509
Total Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung–4 253–50900–4 762

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

Überleitung der Ertragssteuern

in Tausend CHFSchweizDeutschlandNiederlandeHolding 1KonsolidierungTotal
       
Geschäftsjahr 2014/2015      
Erfolg vor Ertragssteuern–10 335–29 674–2 813–36 6410–79 463
Referenzsteuersatz 221,17%31,23%25,00%10,58%7,83%20,18%
Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz2 1889 2667033 877016 034
Ertragssteuern gemäss Erfolgsrechnung–4 744850–650–4 724
Differenz–6 932–9 181–703–3 9420–20 758
Erklärt sich durch:      
– steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen000–3 8180–3 818
– steuerbefreite Erträge000000
– Veränderung des Steuersatzes für latente Steuern1 38900001 389
– zu anderen Steuersätzen besteuerte Erträge–1120000–112
– Veränderung nicht aktivierter Verlustvorträge–2 243–9 181–703–1240–12 251
– Ertragssteuern aus Vorjahren–5 8440000–5 844
– sonstige Einflüsse–1230000–123
       
Geschäftsjahr 2013/2014      
Erfolg vor Ertragssteuern–4 065–16 681–22 275-5 5640–48 585
Referenzsteuersatz 221,17%31,23%25,00%8,69%7,83%24,95%
Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz8615 2095 569485012 123
Ertragssteuern gemäss Erfolgsrechnung–775–1650–1000–1 040
Differenz–1 636–5 374–5 569–5850–13 163
Erklärt sich durch:      
– steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen000-58500
– steuerbefreite Erträge0000 0
– Veränderung des Steuersatzes für latente Steuern–1 1260000–1 126
– zu anderen Steuersätzen besteuerte Erträge–7930000–793
– Veränderung nicht aktivierter Verlustvorträge0–5 374–5 56900–10 943
– Ertragssteuern aus Vorjahren2830000283
– sonstige Einflüsse000000

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

2Der Referenzsteuersatz für die Gruppe beträgt mathematisch 20,18% (Vorjahr 24,95% - angepasst auf Grund Anpassungen aufgegebener Geschäftsbereich). Die Berechnung wurde auf absoluten Zahlen vorgenommen.

Ertragssteuern

Im abgelaufenen Geschäftsjahr verzeichnete die Züblin Gruppe einen Ertragssteueraufwand von CHF 4,7 Mio. gegenüber CHF 1,0 Mio. im Vorjahr. Die grössten Änderungen werden nachfolgend für die einzelnen Länder erläutert. Die Veränderung des Referenzsteuersatzes (gewichteter Durchschnitt) von 24,95% auf 20,18% resultierte im Wesentlichen aus der Veränderung der Anteile der einzelnen Ländergesellschaften am Gesamtergebnis.

Schweiz

In der Schweiz wurden CHF 4,7 Mio. Aufwand (Vorjahr Aufwand von CHF 0,8 Mio.) aus Ertragssteuern erfasst. Dabei entfallen ein Aufwand von CHF 5,5 Mio. (Vorjahr CHF 12,2 Mio.) auf die laufenden Ertragssteuern und ein Ertrag von CHF 0,8 Mio. (Vorjahr Ertrag von CHF 11,4 Mio.) auf die latenten Ertragssteuern. Der latente Ertragssteuerertrag setzt sich zusammen aus CHF 0,9 Mio. Ertrag aus der Aktivierung von Verlustvorträgen, CHF 0,1 Mio. Ertrag aus Bewertungsdifferenzen und CHF 0,2 Mio. Aufwand aus sonstigen Positionen. Im Aufwand aus laufenden Ertragssteuern sind Steuern aus dem Vorjahr in Höhe von CHF 5,8 Mio. enthalten. Diese sind eine Konsequenz aus der aktuellen Rechtssprechung im Zusammenhang mit der interkantonalen Verlustverrechnung.

Frankreich

Der Ertragssteuersatz in Frankreich betrug aufgrund des SIIC-Status der Gesellschaft 0%. Dementsprechend fiel im abgelaufenen Geschäftsjahr kein Ertragssteueraufwand an. Aufgrund des SIIC-Status hätte der Verkauf einer Anlageliegenschaft innerhalb der ersten fünf Jahre nach dem Kauf eine einmalige Steuerzahlung von 25% des Kaufpreises zur Folge.

Deutschland

In Deutschland wurden CHF 0,1 Mio. Ertrag (Vorjahr Aufwand CHF 0,2 Mio.) aus Ertragssteuern erfasst. Diese entfallen auf die latenten Ertragssteuern.

Niederlande

In den Niederlanden gab es weder im Berichtsjahr noch im Vorjahr einen Effekt aus Ertragssteuern.

7. Aufgegebener Geschäftsbereich

Der Geschäftsbereich “Frankreich” – bestehend aus dem Anteilsbesitz von 59.16% des Aktienkapitals der französischen Tochtergesellschaft (Züblin immobilière France – im Folgenden ZIF) bzw. 46.49% auf verwässerter Basis – als aufzugebender Geschäftsbericht ausgewiesen. Diese Umgliederung widerspiegelt die laufenden Verhandlungen mit einem Investor wie auch die Einschätzung des Verwaltungsrates und des Managements betreffend der Umsetzungswahrscheinlichkeit innerhalb der nächsten zwölf Monate.

Der Erfolg der ZIF stellt sich wie folgt dar:

Erfolgsrechnung

in Tausend CHF1.4.2014 bis 31.3.20151.4.2013 bis 31.3.2014
   
Mietertrag7 5939 399
Total Betriebsertrag7 5939 399
Liegenschaftsaufwand–2 970–4 146
Unterhalt und Reparaturen–293–441
Netto Betriebsertrag4 3304 812
   
Verwaltungsaufwand–2 363–2 300
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften strategisch1 3373 429
Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften strategisch–119 620–7 626
   
Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT)–116 316–1 685
Finanzaufwand–9 914–10 471
Marktwertveränderungen und Disqualifizierung von Swaps–1 974–2 009
Finanzertrag17917
Erfolg aus aufgegebenem Geschäftsbereich–128 025–14 148
davon:  
– Anteile der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG–86 475–2 979
– Anteile ohne beherrschenden Einfluss–41 550–11 169
   
Erfolg pro Aktie aus aufgegebenem Geschäftsbereich–1.46–0.05

Im aufgegebenen Geschäftsbereich wurde im Geschäftsjahr 2014/2015 ein Verlust von CHF 128 Mio. verzeichnet (Vorjahr CHF 14 Mio.). Dieser Verlust resultiert hauptsächlich aus den negativen Marktwertveränderungen von CHF 120 Mio. Diese erklären sich einerseits durch die Anpassungen der Annahmen zur Vermietung der leerstehenden Immobilien und andererseits durch die laufenden Verhandlungen mit einem strategischen Investor. Weiter belastete der operative Verlust mit CHF 8 Mio diesen Geschäftsbereich. Das Nettovermögen der ZIF setzt sich zum 31. März 2015 wie folgt zusammen:

Nettovermögen

in Tausend CHFAnmerkungen31.3.201531.3.2014
    
Aktiven   
Anlagenliegenschaften9209 2600
Mobilien10930
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen121 3880
Derivative Finanzinstrumente 1580
Sonstige Forderungen 7 4100
Flüssige Mittel 1 2090
Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs 219 5180
    
Verbindlichkeiten   
Hypotheken 151 8050
Pflichtwandelanleihe 2 0290
Derivative Finanzinstrumente 5 6050
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1 1790
Sonstige Verbindlichkeiten 6 5870
Verbindlichkeiten des aufgegebenen Geschäftsbereich 167 2050
    
Nettovermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs 52 3130
    
Enthalten im Sonstigen Gesamtergebnis:   
Reserve für Cash Flow Hedges –4 1580
Währungsdifferenzen –10 9580
Reserve des aufgegebenen Geschäftsbereich –15 1160

Die Netto-Cashflows der ZIF stellen sich wie folgt dar:

Netto-Cashflows

in Tausend CHF1.4.2014 bis 31.3.20151.4.2013 bis 31.3.2014
   
Geschäftstätigkeit–12 113–24 326
Investitionstätigkeit27 05040 335
Finanzierungstätigkeit–17 248–32 358
Netto-Cashflow–2 311–16 349

8. Erfolg pro Aktie

8. Erfolg pro Aktie
in Tausend CHF1.4.2014 bis 31.3.20151.4.2013 bis 31.3.2014
   
Durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Aktien59 044 60959 049 404
   
Konzernergebnis exkl. Anteile ohne beherrschenden Einfluss–170 662–52 604
davon  
aus fortzuführenden Geschäftsbereichen–84 187–49 625
aus aufgegebenem Geschäftsbereich–86 475–2 979
   
Ergebnis pro Aktie–2.89–0.89
davon  
aus fortzuführenden Geschäftsbereichen–1.43–0.84
aus aufgegebenem Geschäftsbereich–1.46–0.05

Die Züblin Immobilien Holding AG hat keine Eigenkapitalinstrumente ausstehend, die zu einer Verwässerung führen.

9. Anlageliegenschaften

Geschäftsjahr 2014/2015

in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschland strategischTotal strategischDeutschland nicht strategischNiederlande nicht strategischTotal nicht strategischTotal
         
Bilanzwert per 31.3.2014188 610395 951164 565749 12618 59522 80341 398790 524
Käufe00000000
Wertvermehrende Investitionen1 2278 3594 52714 11300014 113
Verkäufe0–35 6240–35 624–1 619–19 959–21 578–57 202
Positive Marktwertveränderung3 22202433 4650003 465
Negative Marktwertveränderung–3 339–119 620–26 196–149 155–5 351–2 061–7 412–156 567
Währungsdifferenzen0–39 806–20 973–60 779–1 863–783–2 646–63 425
Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs0–209 2600–209 260000–209 260
Bilanzwert per 31.3.2015189 7200122 166311 8869 76209 762321 648
– davon strategisch189 7200122 166311 886000311 886
– davon nicht strategisch zum Verkauf bestimmt00009 76209 7629 762
Überleitung Marktwert zum Bilanzwert 31.3.2015        
Bewertung der externen Bewerter 1189 7200122 166311 8869 76209 762321 648
Bilanzwert per 31.3.2015189 7200122 166311 8869 76209 762321 648

1Der Bericht des unabhängigen Schätzers (Jones Lang LaSalle AG) für die Bewertungen per 31. März 2015 ist auf den Seiten 151 bis 155 aufgeführt.

Die Grundlagen und Annahmen für die Bewertungen der Anlageliegenschaften können dem umfassenden Immobilien-Bewertungsbericht auf den Seiten 151 bis 155 entnommen werden.

Die Verminderung des Bestands der Anlageliegenschaften von CHF 790,5 Mio. auf CHF 321,6 Mio. wird durch die folgenden Punkte erklärt:

  • Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Investitionen im Umfang von CHF 14,1 Mio. (Vorjahr 53,2 Mio.) getätigt. Rund 60% davon betreffen Umbauten in Paris und der Rest fällt grösstenteils auf die Anlageliegenschaften in Stuttgart und Bern.
  • Dagegen haben Verkäufe im Umfang von CHF 57,2 Mio. (Vorjahr CHF 292,8 Mio.) den Bestand vermindert. Die Verkäufe wurden in Frankreich, in Deutschland und in den Niederlanden getätigt. Für eine nicht strategische Immobilie in Deutschland besteht ein aufschiebend bedingter Kaufvertrag. Der Buchwert dieser Immobilie ist vollständig durch den vereinbarten Kaufpreis gedeckt.
  • Die im Saldo über das ganze Portfolio negative Marktwertanpassung beträgt CHF 153,1 Mio. (Vorjahr CHF 35,8 Mio.). Sie ist auf Änderungen der bisherigen Annahmen und Einschätzungen zurückzuführen, insbesondere bei jenen Liegenschaften, welche seit längerem substantielle Leerstände aufweisen. Diese betrafen hauptsächlich die der Bewertung zugrundeliegenden Marktmieten sowie die Annahmen über die Zeitdauer bis zur Wiedervermietung bzw. der Vermietungsfähigkeit. Darüber hinaus erfolgten Wertanpassungen auf Grund der zur Veräusserung verfügbaren Anlagenliegenschaften (siehe Anmerkung 7). Die negativen Marktwertanpassungen betreffen im Wesentlichen Anlageliegenschaften in Frankreich (76%) sowie Deutschland (17%).
  • Die Entwicklung des Wechselkurses CHF/EUR hat mit CHF 63,4 Mio. negativ zum Wert der Anlageliegenschaften beigetragen (Vorjahr Steigerung um CHF 1,1 Mio.).
  • Im Zusammenhang mit der Aufgabe des Geschäftsbereichs Frankreich wurde der Bestand der französischen Anlageliegenschaften im Umfang von CHF 209,3 Mio. in die Position “Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs” umgegliedert.

Auf Grund des Entscheids des Verwaltungsrats das Schweizer Portfolio nicht zu veräussern, wurden die Liegenschaften in die Kategorie strategisch zurückgegliedert.

  • Der Brandversicherungswert der Anlageliegenschaften inklusive des aufgegebenen Geschäftsbereichs beläuft sich auf CHF 501,2 Mio. (Vorjahr CHF 622,6 Mio.).

Eine komplette Liste aller Anlageliegenschaften zusammen mit allen erforderlichen Informationen gemäss Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange finden Sie auf Seiten 18 bis 31. Diese zusätzlichen Informationen sind ein integrierender Bestandteil der Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung.

Geschäftsjahr 2013/2014

in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschland strategischTotal strategischDeutschland nicht strategischNiederlande nicht strategischTotal nicht strategischTotal
         
Bilanzwert per 31.3.2013321 260436 557161 831919 64868 48676 658145 1441 064 792
Käufe00000000
Wertvermehrende Investitionen16 66033 6412 57652 87714115029153 168
Verkäufe–149 524–66 9120–216 436–34 729–41 601–76 330–292 766
Positive Marktwertveränderung2 82373 5296 35938903896 748
Negative Marktwertveränderung–2 609–7 633–3 335–13 577–16 109–12 852–28 961–42 538
Währungsdifferenzen0291–362554174488651 120
Bilanzwert per 31.3.2014188 610395 951164 565749 12618 59522 80341 398790 524
– davon strategisch0360 101164 565524 666000524 666
– davon strategisch zum Verkauf bestimmt188 61035 8500224 460000224 460
– davon nicht strategisch zum Verkauf bestimmt000018 59522 80341 39841 398
Überleitung Marktwert zum Bilanzwert 31.3.2014        
Bewertung der externen Bewerter 1188 610395 951164 565749 12618 63335 21653 849802 975
Wertanpassung Anlageliegenschaften zum Verkauf 20000–38–12 413–12 451–12 451
Bilanzwert per 31.3.2014188 610395 951164 565749 12618 59522 80341 398790 524

1Der Bericht der unabhängigen Schätzer (Wüest & Partner [CH + DE], BNP Paribas [FR] und Troostwijk [NL] für die Bewertungen per 31. März 2014 ist im Geschäftsbericht 2013/2014 ersichtlich.

2Gegenüber den Bewertungen der externen Bewerter per Stichtag wurden von der Gesellschaft weitere Wertanpassungen vorgenommen. Diese reflektieren Ergebnisse aus laufenden Verkaufsverhandlungen.

10. Mobilien

10. Mobilien
in Tausend CHFBüromobiliar und -ausbauInformatikTotal 2014/2015Total 2013/2014
     
Anschaffungswerte    
Bestand per 1.4.2 7651 7594 5244 500
Zugänge1001053
Abgänge–60–6–29
Währungsdifferenzen–96–29–1250
Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs–2 297–1 636–3 9330
Bestand per 31.3.376944704 524
     
Kumulierte Abschreibungen    
Bestand per 1.4.2 4941 6344 1283 961
Zugänge4194135196
Abgänge–50–5–29
Währungsdifferenzen–61–23–840
Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs–2 229–1 611–3 8400
Bestand per 31.3.240943344 128
     
Nettobuchwert per 31.3.1360136396

11. Latente Steuerguthaben und - Verbindlichkeiten

11. Latente Steuerguthaben und 
- Verbindlichkeiten
in Tausend CHFSchweizDeutschlandNiederlandeHolding 1Total
      
Geschäftsjahr 2014/2015     
Latente Steuerguthaben auf     
– Aktivierung von Verlustvorträgen957386001 343
– negativen Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften00000
– Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten00000
– sonstigen Bewertungsdifferenzen0008787
Total latente Steuerguthaben per 31.3.20159573860871 430
      
Latente Steuerverbindlichkeiten auf     
– positiven Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften8 833386009 219
– Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten00000
– sonstigen Bewertungsdifferenzen957000957
Total latente Steuerverbindlichkeiten per 31.3.20159 7903860010 176
      
Nach Verrechnung in der Bilanz ausgewiesen     
Ausgewiesene latente Steuerguthaben0008787
Ausgewiesene latente Steuerverbindlichkeiten8 8330008 833
      
Netto latente Steuerverbindlichkeiten     
Bestand per 31.3.2014–9 6521 4140140–8 098
Über Erfolgsrechnung erfasste lat. Ertragssteuern819910–53857
Über Gesamtergebnisrechnung erfasste lat. Ertragssteuern0–1 45700–1 457
Währungsdifferenzen0–4800–48
Bestand per 31.3.2015–8 8330087–8 746

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschlandNiederlandeHolding 1Total
       
Geschäftsjahr 2013/2014      
Latente Steuerguthaben auf      
– Aktivierung von Verlustvorträgen0075300753
– negativen Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften000000
– Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten001 727001 727
– sonstigen Bewertungsdifferenzen00–110140129
Total latente Steuerguthaben per 31.3.2014002 46901402 609
       
Latente Steuerverbindlichkeiten auf      
– positiven Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften8 94001 055009 995
– Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten000000
– sonstigen Bewertungsdifferenzen7120000712
Total latente Steuerverbindlichkeiten per 31.3.20149 65201 0550010 707
       
Nach Verrechnung in der Bilanz ausgewiesen      
Ausgewiesene latente Steuerguthaben001 71601401 856
Ausgewiesene latente Steuerverbindlichkeiten9 6520302009 953
       
Netto latente Steuerverbindlichkeiten      
Bestand per 31.3.2013–21 07101 9670189–18 915
Über Erfolgsrechnung erfasste lat. Ertragssteuern11 4190–1650–4911 205
Über Gesamtergebnisrechnung erfasste lat. Ertragssteuern00–50900–509
Währungsdifferenzen0012100121
Bestand per 31.3.2014–9 65201 4140140–8 098

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschlandNiederlandeHolding 1Total
       
Steuerliche Verlustvorträge      
Bestand per 31.3.201515 11359 31990 11497 978613 248875 772
Nutzbarkeit innerhalb der nächsten      
1 bis 12 Monate000000
1 bis 3 Jahre0002 078335 072337 150
3 bis 5 Jahre0004 77291 11295 884
mehr als 5 Jahre15 1130091 128187 064293 305
ohne zeitliche Befristung059 31990 11400149 433
Aktivierung      
nicht vorgenommen10 59459 31987 67497 978613 248868 813
vorgenommen4 51902 440006 959
mit Referenzsteuersatz bilanziert9570386001 343
       
Bestand per 31.3.2014055 15351 50186 601482 774676 029
Nutzbarkeit innerhalb der nächsten      
1 bis 12 Monate000000
1 bis 3 Jahre0002 422277 302279 724
3 bis 5 Jahre0005 56274 66480 226
mehr als 5 Jahre00078 617130 808209 425
ohne zeitliche Befristung055 15351 50100106 654
Aktivierung      
nicht vorgenommen055 15346 74186 601482 774671 269
vorgenommen004 760004 760
mit Referenzsteuersatz bilanziert0075300753

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

12. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

12. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
in Tausend CHF 31.3.2015 31.3.2014
 DebitorenWertberich- tigungDebitorenWertberich- tigung
     
Noch nicht fällig–003 3920
Seit < 30 Tagen fällig19805320
Seit 30-60 Tagen fällig180400
Seit 61-90 Tagen fällig570500
Seit 91-180 Tagen fällig174–163–2
Seit 181-360 Tagen fällig189–11166–66
Total635–1124 143–68
     
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen523 4 075 

Wertberichtigung auf Forderungen

in Tausend CHF2014/20152013/2014
   
Bestand 1.4.–68 –953
Bildung Wertberichtigung auf Forderungen–86–34
Inanspruchnahme der Wertberichtigung18893
Abgänge der Wertberichtigung1426
Währungsdifferenzen100
Bestand 31.3.–112 –68

13. Flüssige Mittel

Per Bilanzstichtag verfügte die Gesellschaft über Kassenbestände und Bankguthaben in der Höhe von CHF 2,8 Mio. (Vorjahr CHF 21,7 Mio.), wovon CHF 1,5 Mio. bis zum 30. April 2015 gebunden sind.

14. Aktienkapital

Aktienkapital

 Anzahlin Tausend CHF
   
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00 per 31.3.201359 724 48659 724
Keine Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2013/2014
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00 per 31.3.201459 724 48659 724
Keine Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2014/2015
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00 per 31.3.201559 724 48659 724

Eigene Aktien

 Anzahlin Tausend CHF
   
Bestand eigener Aktien per 31.3.2013629 8772 134
Kauf eigener Aktien50 000109
Bestand eigener Aktien per 31.3.2014679 8772 243
Kauf eigener Aktien00
Bestand eigener Aktien per 31.3.2015679 8772 243

15. Anteile ohne beherrschenden Einfluss

Die folgenden Anteile ohne beherrschenden Einfluss stellen die nicht von der Züblin Gruppe gehaltenen Anteile an der Züblin Immobilière France SA dar. Im Geschäftsjahr 2014/2015 wurde dieser Geschäftsbereich als aufgegebener Geschäftsbereich ausgewiesen:

 31.3.201531.3.2014
   
Anteile ohne beherrschenden Einfluss in Tausend EUR2 50236 868
Anteile ohne beherrschenden Einfluss in Tausend CHF2 61844 957
Anteile ohne beherrschenden Einfluss in Prozent53,51%53,51%

Aktienstruktur der Züblin Immobilière France SA (ZIF)

 31.3.201531.3.2014
   
Anzahl Aktien9 745 5519 745 551
Anzahl Aktien bei Wandlung der 2,0% Pflichtwandelanleihe2 656 2502 656 250
Verwässerte Anzahl Aktien 12 401 801 12 401 801
   
Anteil Züblin Immobilien Holding AG  
Anteile am Aktienkapital der ZIF5 765 3755 765 375
Anteil an der 2,0% Pflichtwandelanleihe
   
Prozentualer Anteil der Züblin Immobilien Holding AG  
Am Aktienkapital der ZIF59,16%59,16%
Am "verwässerten" Anteil der ZIF46,49%46,49%

Die Züblin Immobilien Holding AG hält 59,16% am Aktienkapital der Züblin Immobilière France SA und 46,49% am verwässerten Anteil der Züblin Immobilière France SA. Die prozentuale Differenz erklärt sich durch die Tatsache, dass die von Züblin Immobilière France SA im August 2007 emittierte 10-Jahre-Pflichtwandelanleihe in der Höhe von EUR 35,5 Mio. in der konsolidierten Jahresrechnung, der wirtschaftlichen Sichtweise folgend, bereits als vollständig gewandelt behandelt wird. Die 2,0% Pflichtwandelanleihe ist vollständig im Besitz der Lamesa Holding SA, Panama, und könnte zum heutigen Wandelpreis in 2656250 Aktien gewandelt werden. In der obigen Tabelle werden die soeben beschriebenen Effekte aufgezeigt.

Trotz eines Beteiligungsanteils von weniger als 50% wird die Züblin Immobilière France SA in der konsolidierten Jahresrechnung vollkonsolidiert. Per Bilanzstichtag übt die Züblin Immobilien Holding AG weiterhin Kontrolle aus, da sie die absolute Mehrheit der stimmberechtigten Aktien besitzt sowie die Mehrheit der Mitglieder des Verwaltungsrats stellt.

16. Zukünftige vertragliche Fälligkeiten

16. Zukünftige vertragliche 
Fälligkeiten
in Tausend CHFBilanzwert< 1 Jahr1 bis 3 Jahre3 bis 5 Jahre> 5 Jahre
  ZinsAmortisationZinsAmortisationZinsAmortisationZinsAmortisation
          
Per 31.3.2015         
Hypotheken218 4112 58589 2762 089110 4587122 3023 06716 375
Anleihe35 2721 41235 272000000
Verbindlichkeiten aus Aktionärsdarlehen49 5844 19549 584000000
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen7140714000000
Derivative Finanzinstrumente29 4816 11407 94605 76709 6540
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten8 00407 75400000250
Total per 31.3.2015341 46614 306182 60010 035110 4586 4792 30212 72116 625
          
Per 31.3.2014         
Hypotheken485 06211 494272 28510 317212 777728000
Anleihe55 3132 21802 21855 4450000
Pflichtwandelanleihe3 08186601 7320866000
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen6 71906 719000000
Derivative Finanzinstrumente33 09613 184011 55704 51901 9090
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten14 225012 887000001 338
Total per 31.3.2014597 49627 762291 89125 824268 2226 11301 9091 338

In den nächsten zwölf Monaten werden CHF 182,6 Mio. (Vorjahr CHF 291,9 Mio. inklusive Frankreich) der ausgewiesenen Verbindlichkeiten fällig. Davon betreffen CHF 89,3 Mio. (Vorjahr CHF 272,3 Mio. inkl. aufgegebener Geschäftsbereich) Hypotheken. Davon entfallen CHF 13,8 Mio. auf Hypotheken, die zum Verkauf bestimmt sind. Der Restbetrag beinhaltet neben normalen Tilgungen auch eine auslaufende Hypothek in Deutschland. Diese wird im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit verlängert. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie der restliche Teil aus den sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeiten und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt.

17. Finanzinstrumente – Fair-Value-Hierarchie

17. Finanzinstrumente – 
Fair-Value-Hierarchie
in Tausend CHFBilanzwertStufe 1Stufe 2Stufe 3
     
Per 31.3.2015    
Aktiven: Derivate Finanzinstrumente33403340
Passiven: Derivate Finanzinstrumente29 481029 4810
     
Per 31.3.2014    
Aktiven: Derivate Finanzinstrumente330330
Passiven: Derivate Finanzinstrumente33 096033 0960

Die Bewertung der Finanzinstrumente erfolgt anhand einer dreistufigen Fair-Value-Hierarchie. Die Unterscheidung erfolgte auf folgender Grundlage:

Stufe 1: Bewertung anhand von Marktpreisen für das spezifische Finanzinstrument

Stufe 2: Bewertung anhand von Marktpreisen für ähnliche Instrumente oder anhand von Bewertungsmodellen, die auf am Markt beobachtbaren Inputparametern basieren

Stufe 3: Bewertung anhand von Modellen, die Inputparameter verwenden, die sich wesentlich auf den Fair Value auswirken und nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren

18. Finanzinstrumente nach Kategorien

18. Finanzinstrumente nach 
Kategorien
in Tausend CHFBilanzwert31.3.2015 MarktwerteBilanzwert31.3.2014 Marktwerte
     
Finanzielle Vermögenswerte    
Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten    
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen523 4 075 
Gebundene flüssige Mittel0 4 546 
Mietgarantien0 254 
Vorausbezahlte Heiz- und Nebenkosten5 976 10 194 
Flüssige Mittel2 787 21 684 
Finanzielle Vermögenswerte zum Fair Value    
Derivative Finanzinstrumente334 33 
Total9 620 40 786 
     
Finanzielle Verbindlichkeiten    
Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten    
Hypotheken218 411218 778485 062488 878
Anleihe35 27234 24155 31357 003
Verbindlichkeiten aus Aktionärsdarlehen49 58449 58400
Pflichtwandelanleihe003 0813 081
Mietzinskautionen250 1 338 
Zinsabgrenzungen980 3 065 
Vorausbezahlte Heiz- und Nebenkosten5 869 9 853 
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen714 6 719 
Bankdispositionskredit905 0 
Finanzielle Verbindlichkeiten zum Fair Value    
Derivative Finanzinstrumente29 481 33 096 
Total341 466 597 527 

Die Bilanzwerte der Kategorie “Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten” sind eine angemessene Näherung für die Marktwerte, da die relevanten Positionen kurze Restlaufzeiten haben. Der angegebene Bilanzwert der finanziellen Vermögenswerte reflektiert das maximale Ausfallrisiko, ungeachtet jeglicher Sicherheiten, für den Fall, dass die Vertragspartner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Es besteht keine Konzentration von Ausfallrisiken aus Geschäftsbeziehungen mit einzelnen Debitoren oder Gruppen von Debitoren.

Bei der Kategorie “Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten” sind die Bilanzwerte der kurzfristigen Positionen eine angemessene Näherung für den Marktwert. Der Marktwert der Hypotheken wird zu den Barwerten der mit den Verbindlichkeiten zusammenhängenden Zahlungen unter Anwendung der relevanten Renditekurve kalkuliert (Stufe 2). Bei der Anleihe entspricht der Marktwert dem Börsenkurs per Bilanzstichtag (Stufe 1) und bei dem Aktionärsdarlehen bzw. der Pflichtwandelanleihe dem per Stichtag diskontierten Betrag der ausstehenden Verbindlichkeiten (Stufe 2).

19. Derivative Finanzinstrumente

Cash Flow Hedges

in Tausend CHFKontraktwert 31.3.2015Kontraktwert 31.3.2014Wiederbe- schaffungswert 31.3.2015Wiederbe- schaffungswert 31.3.2014
     
1 bis 12 Monate120 000265 5894 3895 872
1 bis 3 Jahre40 000217 3121 38911 208
3 bis 5 Jahre31 38992 3094 8055 018
mehr als 5 Jahre80 000116 58218 89810 998
Total Cash Flow Hedges271 389691 79229 48133 096
– davon Verbindlichkeiten  29 48133 096

Die Züblin Gruppe benutzt Zinssatzswaps zur Reduzierung der Cashflow-Risiken, die aus variablen Zinsverbindlichkeiten entstehen.

Auf Grund der Disqualifzierungen in den Vorjahren wird per 31. März 2015 Hedge-Accounting für Swaps mit einem Kontraktvolumen von CHF 31,4 Mio. angewendet und sind gemäss den Anforderungen von IAS 39 effektiv. Dies entspricht rund 12% des aktuellen Kontraktvolumens. Die Veränderungen der Bewertungen der effektiven Swaps werden über die Gesamtergebnisrechnung erfasst. Die Marktwertveränderungen der disqualifizierten Cash Flow Hedges von CHF –14,2 Mio. (Vorjahr CHF –16,3 Mio.) wurden über die Erfolgsrechnung erfasst.

Devisenoptionen

in Tausend CHFKontraktwert 31.3.2015Kontraktwert 31.3.2014Wiederbe- schaffungs- wert 31.3.2015Wiederbe- schaffungs- wert 31.3.2014
     
1 bis 12 Monate9 50003340
1 bis 3 Jahre014 000033
3 bis 5 Jahre0000
Total Devisenoptionen9 50014 00033433
– davon Guthaben  33433

Total derivative Finanzinstrumente

in Tausend CHFKontraktwert 31.3.2015Kontraktwert 31.3.2014Wiederbe- schaffungs- wert 31.3.2015Wiederbe- schaffungs- wert 31.3.2014
     
Total Cash Flow Hedges271 389691 792–29 481–33 096
Total Devisenoptionen9 50014 00033433
Total Derivative Finanzinstrumente280 889705 792–29 147–33 063
– davon Verbindlichkeiten  –29 481–33 096
– davon Guthaben  33433

20. Hypotheken

Übersichtstabelle Hypotheken per 31.3.2015

in Tausend CHFSchweizDeutschlandTotal%
     
     
Zinsfestschreibung unter Berücksichtigung der Swaps    
1 bis 12 Monate108 15678 866187 02286%
1 bis 3 Jahre0000%
3 bis 5 Jahre031 38931 38914%
mehr als 5 Jahre0000%
Total108 156110 255218 411100%
Durchschnittliche Zinssätze0,85%2,80%1,99% 
Durchschnittliche Dauer in Jahren2.51.62.2 
     
Vertragsfälligkeit der Hypotheken    
1 bis 12 Monate089 27689 27641%
1 bis 3 Jahre108 1562 301110 45751%
3 bis 5 Jahre02 3022 3021%
mehr als 5 Jahre016 37616 3767%
Total108 156110 255218 411100%
Durchschnittliche Dauer in Jahren2.54.52.6 
davon    
– langfristige Hypotheken strategisch108 15620 979129 135 
– kurzfristige Hypotheken strategisch075 47575 475 
– Hypotheken nicht strategisch zum Verkauf bestimmt013 80113 801 
     
Marktwert der Hypotheken    
Variable Hypotheken108 156110 622218 778100%
Total108 156110 622218 778100%

Übersichtstabelle Hypotheken per 31.3.2014

in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschlandNiederlandeTotal%
       
       
Zinsfestschreibung unter Berücksichtigung der Swaps      
1 bis 12 Monate108 036118 854117 69120 735365 31675%
1 bis 3 Jahre000000%
3 bis 5 Jahre092 3090092 30919%
mehr als 5 Jahre0027 437027 4376%
Total108 036211 163145 12820 735485 062100%
Durchschnittliche Zinssätze2,89%4,04%5,23%2,71%4,08% 
Durchschnittliche Dauer in Jahren8.91.61.71.43.3 
       
Vertragsfälligkeit der Hypotheken      
1 bis 12 Monate00117 99511 007129 00227%
1 bis 3 Jahre0211 16327 1339 728248 02451%
3 bis 5 Jahre108 036000108 03622%
mehr als 5 Jahre000000%
Total108 036211 163145 12820 735485 062100%
Durchschnittliche Dauer in Jahren3.52.70.91.42.3 
davon      
– langfristige Hypotheken strategisch0187 21425 5630212 777 
– kurzfristige Hypotheken strategisch02 00094 173096 173 
– Hypotheken strategisch zum Verkauf bestimmt108 03621 94900129 985 
– Hypotheken nicht strategisch zum Verkauf bestimmt0025 39220 73546 127 
       
Marktwert der Hypotheken      
Festhypotheken00120 9030120 90325%
Variable Hypotheken107 965212 20427 11220 694367 97575%
Total107 965212 204148 01520 694488 878100%

Im vergangenen Geschäftsjahr wurden in allen Geschäftsbereichen Hypotheken im Umfang von CHF 69,4 Mio. zurückbezahlt sowie im Umfang von CHF 100,1 Mio. verlängert. Die Züblin Gruppe finanziert ihr Anlageliegenschaftsportfolio per 31. März 2015 ausschliesslich durch variable Darlehen. Im Vorjahr wurde ein Teil im Umfang von CHF 118,1 Mio. auf festverzinslich finanziert. In den langfristigen Hypotheken sind Vertragsabschlusskosten von CHF 0,4 Mio. (Vorjahr CHF 2,9 Mio.) berücksichtigt worden.

Die Hypotheken enthalten teilweise Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Gesamtschuld/EBITDA, Zinsdeckungsgrad, Loan to Value [LTV] und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die Finanzkennzahlen varieren pro Land und Darlehensvertrag; nachfolgend eine Übersicht für die einzelnen Länder:

 SchweizFrankreich
   
   
Zinsdeckungsgrad1.61.1
Loan to Value65%65%
Eigenkapitalquote32,5%

Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat je nach Vertrag unterschiedliche Konsequenzen, führt in einer ersten Phase jedoch typischerweise zu einer Erhöhung des Zinssatzes bzw. zu einer schnelleren Amortisation der Hypothek. Danach hat die Gesellschaft normalerweise eine bestimmte Zeit, um diese Verletzung wieder zu korrigieren. Falls nach diesem Zeitraum die Verletzung nicht korrigiert werden konnte, verlangt die Bank im Normalfall eine schnellere Amortisation oder eine (Teil-)Rückzahlung der Hypothek. Gewisse Verträge sehen unter der sogenannten “change of ownership” Klausel auch mögliche Konsequenzen, wie die Fälligstellung des gesamten Darlehens, vor, wenn der Besitzanteil der Züblin Immobilien Holding AG an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft auf unter 50% fällt. Zusätzlich beinhaltet der Vertrag bei der Schweizer Finanzierung die gleiche Klausel, falls ein neuer Aktionär mehr als 50% an der Züblin Immobilien Holding AG erwirbt.

Bei einer Finanzierung wurde eine Finanzkennzahl in der vorgesehenen Höhe vorübergehend reduziert und konnte dadurch zum Stichtag eingehalten werden.

Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:

in Tausend CHF31.3.201531.3.2014
   
Buchwert der belasteten Anlageliegenschaften321 648790 524
Beanspruchte Kredite bzw. Deckung218 778485 062

Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden teilweise zukünftige Mietzinsforderungen für Anlageliegenschaften, Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften und Aktien von Tochtergesellschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.

21. 4% Anleihe 11/15

21. 4% Anleihe 11/15
in Tausend CHFNominalwertKurs in %MarktwertEffektiver Zinssatz in % 1
     
Per 31.3.201535 30097,00%34 2414,42%
     
Per 31.3.201455 445102,81%57 0034,42%

1Der effektive Zinssatz setzt sich zusammen aus dem Coupon von 4% und der Amortisation der aktivierten Transaktionskosten.

Am 20. Juli 2011 gab die Züblin Immobilien Holding AG eine 4% Anleihe über CHF 60,0 Mio. heraus, die an der SIX Swiss Exchange gehandelt wird. Die Anleihe hat eine Laufzeit von vier Jahren und diente dem Abbau kurzfristiger Darlehen, der Refinanzierung verschiedener Hypotheken sowie einem Renovationsprojekt in Frankreich.

Im Geschäftsjahr 2013/2014 reduzierte die Gesellschaft durch vorzeitige Rückkäufe am Markt in den Eigenbestand die Anleihensschuld um CHF 4,6 Mio. auf CHF 55,4 Mio.

Am 18. November 2014 wurde allen Inhabern der 4% Anleihe ein Rückkaufangebot unterbreitet. Am 12. Februar 2015 wurden Obligationen mit einem Nominalwert von CHF 22,5 Mio. zurückgekauft, wodurch sich die Anleihenschuld auf CHF 32,9 Mio. reduzierte.

Die Erhöhung der Anleihenschuld um CHF 2,4 Mio. auf CHF 35,3 Mio. zum 31. März 2015 ist bedingt durch einen teilweisen Verkauf der im Geschäftsjahr 13/14 zurückgekauften Anleihen im Eigenbestand.

22. 2,0% Pflichtwandelanleihe Frankreich

22. 2,0% Pflichtwandelanleihe Frankreich
in Tausend CHF31.3.201531.3.2014
   
Bilanzpositionen  
Fremdkapitalanteil Zinsen 103 081
Eigenkapitalanteil 247 14047 140
   
Erfolgsrechnung  
Coupon 2,0% Pflichtwandelanleihe–836–873
Amortisationskomponente 1714711
Total Zinsaufwand–122–162

1Nach IFRS ist gemäss der Amortized-Cost Methode nur die Verzinsung des Fremdkapitals von gegenwärtig CHF 2,0 Mio. (Vorjahr CHF 3,1 Mio.) als Aufwand zu verbuchen. Gleichzeitig verringert sich der Fremdkapitalanteil, da durch die Zahlung der Barwert der zu leistenden Zinszahlungen abnimmt. Der Fremdkapitalanteil Zinsen ist der Bestandteil der Bilanzposition "Pflichtwandelanleihe".

2Der Eigenkapitalanteil von CHF 47,1 Mio. (Vorjahr CHF 47,1 Mio.) ist Teil der Position "Anteil ohne beherrschenden Einfluss" im Eigenkapital und unverändert gegenüber dem Vorjahr ausgewiesen. Die Währungsdifferenzen werden als Teil der Währungsdifferenzen bei den Anteilen ohne beherrschenden Einfluss erfasst.

Am 7. August 2007 emittierte Züblin Immobilière France eine 10-Jahres-Pflichtwandelanleihe in der Höhe von EUR 35,5 Mio. Die 2,0% Pflichtwandelanleihe ist vollständig im Besitz der Lamesa Holding SA, Panama, und könnte zum heutigen Wandelpreis in 2 656 250 Aktien gewandelt werden. Unter den Bedingungen der Pflichtwandelanleihen hat der Investor das Recht, diese Anleihen jederzeit nach dem 7. August 2008 zu wandeln. Nach Ende der Laufzeit am 7. August 2017 müssen die Anleihen gewandelt werden. Dem Inhaber der Pflichtwandelanleihe stehen Zinsen in Mindesthöhe von 2% zu. Er hat jedoch das Recht, eine Mindestzinszahlung zu erhalten, die der Höhe der Dividendenausschüttung oder der Ausschüttung aus den freien Reserven bzw. Kapitalreserven an die Aktionäre entspricht.

23. Vorsorgeplan für Mitarbeitende

Die Züblin Gruppe hat verschiedene Vorsorgepläne in den Ländern, in denen sie tätig ist, die sich gemäss den örtlichen Gesetzen und Arbeitsregelungen voneinander unterscheiden. In allen Ländern ausserhalb der Schweiz handelt es sich um beitragsorientierte Vorsorgepläne. In den vergangenen zwölf Monaten wurden Aufwendungen von CHF 0,3 Mio. (Vorjahr CHF 0,3 Mio.) für diese Vorsorgepläne erfasst. In der Schweiz qualifiziert der Pensionsplan der Züblin Immobilien Management AG als leistungsorientierter Vorsorgeplan gemäss IAS 19.

Schweizer Vorsorgeeinrichtungen werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) geregelt. Der Pensionsplan wird durch die Beiträge der Angestellten und des Arbeitgebers finanziert. Das BVG schreibt vor, dass Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institution verwaltet werden. Der Stiftungsrat als leitendes Organ der Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch zusammen aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern. Ihm obliegt die Festlegung und Umsetzung der Anlagestrategie.

Auf der Grundlage der “Project Unit Credit”-Methode wurden die folgenden Ergebnisse berechnet:

in Tausend CHF31.3.201531.3.2014
   
Pensionsverpflichtungen (Barwert)1 6453 838
Pensionsvermögen zu Marktwerten1 2363 179
Pensionsverpflichtung (technischer Fehlbetrag)–409–659

Der obige Betrag wird unter “Sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten” ausgewiesen.

Die Rentenverbindlichkeiten und -vermögen in der konsolidierten Bilanz der Züblin Gruppe haben sich wie folgt geändert:

in Tausend CHF2014/20152013/2014
   
Pensionsverpflichtungen (Barwert) per 1.4.3 8383 539
Laufender Dienstzeitaufwand140191
Arbeitnehmerbeiträge9578
Zinsaufwand5471
Ausbezahlte Leistungen–2 313189
Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand–1337
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste–156–267
Pensionsverpflichtungen (Barwert) per 31.3.1 6453 838
   
Pensionsvermögen zu Marktwerten 1.4.3 1792 649
Zinsertrag4256
Arbeitgeberbeiträge146149
Arbeitnehmerbeiträge95105
Ausbezahlte Leistungen–2 313216
Rendite auf Planvermögen (exkl. Zinsertrag)874
Pensionsvermögen zu Marktwerten 31.3.1 2363 179

In der nachstehenden Tabelle werden die Deckung des leistungsorientierten Vorsorgeplans und der Einfluss der Abweichungen aufgrund der erwarteten oder aktuellen Werte der Rentenverbindlichkeiten und -vermögen detailliert ausgewiesen:

in Tausend CHF31.3.201531.3.2014
   
Erwartete Beiträge in der kommenden Periode140120
   
Der Pensionsaufwand setzt sich folgendermassen zusammen:  
– Laufender Dienstzeitaufwand140191
– In der Erfolgsrechnung erfasster Zinsaufwand1316
– Erfasster nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand–1337
In der Erfolgrechnung erfasster Pensionsaufwand140244

Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen:

in Tausend CHF31.3.201531.3.2014
   
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste156267
Rendite auf Planvermögen (exkl. Zinsertrag)8711
Total im sonstigen Gesamtergebnis erfasste Neubewertung243278

Die Berechnung der Rentenverbindlichkeiten der Züblin Gruppe beruhen auf den folgenden Annahmen:

 31.3.201531.3.2014
   
Technischer Zinssatz (Diskontierungssatz)0,80%1,95%
Erwartete Rendite des Vermögens0,8%/1,75%1,95%
Erwartete Salärentwicklung1,00%1,00%
Erwartete Rentenentwicklung0,00%0,00%
Lebenserwartung in Jahren im Rücktrittsalter (Männer/Frauen)BVG 2010 GTBVG 2010 GT

Für die wichtigsten Annahmen für die Berechnung der Pensionsverpflichtung wurde eine Sensitivitätsanalyse unter gleich bleibenden übrigen Annahmen erstellt:

 31.3.201531.3.2014
   
Pensionsverpflichtungen (Barwert) per 31.3.1 6453 838
– Diskontierungssatz -0.25%1 7293 984
– Diskontierungssatz +0.25%1 5673 701
– Erwartete Salärentwicklung -0.25%1 6363 828
– Erwartete Salärentwicklung +0.25%1 6493 847
– Lebenserwartung in Jahren -1 Jahr1 6783 896
– Lebenserwartung in Jahren -1 Jahr1 6113 778

24. Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen

Portefeuille-Strukturierung: 100% der Vermögenswerte werden durch eine Rückversicherungsgesellschaft verwaltet und angelegt. Zusätzlich hat die Gesellschaft eine Minimalrendite auf ihrem Planvermögen versichert. Auf eine Darstellung der Anlagestruktur des Planvermögens wird daher verzichtet.Im Zusammenhang mit der Miete ihrer Geschäftsräumlichkeiten ist die Züblin Immobilien Management AG feste Mietverpflichtungen bis längstens 31. März 2016 im Umfang von CHF 0,3 Mio. (Vorjahr CHF 0,6 Mio.) eingegangen. In der Berichtsperiode betrug die in der Erfolgsrechnung erfasste Miete CHF 0,3 Mio. (Vorjahr CHF 0,3 Mio.).

in Tausend CHF31.3.201531.3.2014
   
Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen  
1 bis 12 Monate293293
1 bis 3 Jahre0293
3 bis 5 Jahre00
mehr als 5 Jahre00

25. Nahestehende Personen

Als nahestehende Personen gemäss IAS 24 gelten für das Berichtsjahr:

  • Verwaltungsrat
  • Mitglieder der Gruppenleitung
  • Lamesa Holding SA, Panama 1
  • Forum European Realty Income L.P., Cayman 2
  • Bruin I, S.à.r.l., Luxemburg 2

1 Die Gesellschaft ist durch Dr. Iosif Bakaleynik (Präsident), Vladislav Osipov und Iakov Tesis im Verwaltungsrat vertreten.

2 Diese Aktionäre bildeten eine Gruppe, die zusammen 19,84% der Aktien hielt und war bis 16. Juni 2014 durch Andrew N. Walker im Verwaltungsrat vertreten. Am 16. Juni 2014 veräusserte die Gruppe ihr Aktienpaket an die Lamesa Holding SA, Panama.

Aktienbesitz von nahestehenden Personen per 31. März 2015

  • Der Aktienbesitz von Verwaltungsrat und Gruppenleitung ist in Anmerkung 27, Seiten 141 bis 142 im Detail offengelegt.
  • Die 2,0% Pflichtwandelanleihe, welche die Züblin Immobilière France SA (ZIF) im Jahre 2007 herausgab, ist vollständig im Besitz der Lamesa Holding SA, Panama, und könnte zum heutigen Wandelpreis in 2 656 250 ZIF-Aktien gewandelt werden.

Transaktionen mit nahestehenden Personen und bedeutenden Aktionären

Die französische Tochtergesellschaft Züblin Immobilière France (ZIF) hat am 3. Mai 2011 eine 100%ige Tochtergesellschaft als Asset Management Gesellschaft unter dem Namen “Züblin Immobilière France Asset Management” (ZIFAM) gegründet. Am 1. Juni 2011 wurden das Mandat von Pierre Essig (Mitglied der Gruppenleitung der Züblin Gruppe und CEO ZIF) und alle Anstellungsverträge von ZIF auf ZIFAM übertragen. Die ZIFAM hat zur Aufgabe, das Asset Management und in Zukunft auch das Property Management für ZIF zu erbringen.Im Rahmen dieser Reorganisation hat die Gesellschaft Pierre Essig im Jahre 2011 eine Kaufoption für diese Asset Management Gesellschaft (ZIFAM) eingeräumt. Diese Kaufoption wird nur ausgeübt werden können, wenn die Züblin Gruppe oder ZIF ihre Strategie ändern und die Asset-Management-Tätigkeit aufgeben würde. Diese Kaufoption umfasst 100% des Kapitals von ZIFAM und der Ausübungspreis der Option entspricht dem Marktwert der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Ausübung.

Die Lamesa Holding SA, Panama, hat der Gesellschaft ein US Dollar Darlehen im Umfang vom CHF 80 Mio. gewährt. Dieses dient zur Finanzierung des Anleihenrückkaufs (siehe Anmerkung 21) sowie zur Sicherstellung der kurzfristigen Verpflichtigungen. Das Darlehen wurde zum Bilanzstichtag im Umfang von CHF 47,5 Mio. in Anspruch genommen und hat eine Laufzeit bis zum 30. September 2015. Im Bilanzwert von CHF 49,6 Mio. sind die Bewertung des US Dollar Darlehens zum Stichtagskurs sowie aufgelaufene Zinsen berücksichtigt. Es besteht für Züblin ein einseitiges Optionsrecht für eine einjährige Verlängerung, die bis zum 31. Juli 2015 ausgeübt werden muss. Das Darlehen wird in Höhe von 15% p.a. verzinst, wovon 13% in bar zu leisten sind sowie 2% kapitalisiert werden (siehe auch Anmerkung 5 und 16).

Darüber hinaus gab es im Geschäftsjahr 2014/2015 keine Transaktionen mit nahestehenden Personen oder bedeutenden Aktionären. Ebenfalls wurden keine Beratungshonorare an nahestehende Personen oder bedeutende Aktionäre, die über die offengelegten Entschädigungen auf den Seiten 139 bis 140 hinausgehen, gezahlt. Der Verwaltungsrat und die Gruppenleitung überwachen fortlaufend potenzielle Interessenkonflikte.

Organdarlehen

Es bestehen keine Darlehen an Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Gruppenleitung.

26. Entschädigung

Entschädigung der Mitglieder des Verwaltungsrats

in CHFGrund- entschädigungTochter- unternehmen1Total
Geschäftsjahr 2014/2015   
Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident seit 22 Juli 2014 2100 00029 438129 438
Urs Ledermann, Mitglied seit 22 Juli 201470 000070 000
Vladislav Osipov, Mitglied 270 00023 55093 550
Iakov Tesis, Mitglied seit 22 Juli 2014 370 00018 84088 840
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 470 00014 71984 719
Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied seit 22 Juli 201470 000070 000
Total Verwaltungsrat450 00086 546536 546
    
Geschäftsjahr 2013/2014   
Pierre N. Rossier, Präsident 2120 00043 243163 243
Vladislav Osipov, Mitglied45 000045 000
Andrew N. Walker, Mitglied 345 00012 29757 297
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 450 00012 29762 297
Total Verwaltungsrat260 00067 837327 837

1Entschädigung auf der Ebene von Tochterunternehmen.

2Das Verwaltungsratsmitglied ist/war zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der Züblin Immobilière France SA, Paris, ZIAG Immobilien AG, Düsseldorf und Züblin Immobilien AG, Zürich.

3Das Verwaltungsratsmitglied ist/war zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der Züblin Immobilière France SA, Paris.

4Das Verwaltungsratsmitglied ist zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der ZIAG Immobilien AG, Düsseldorf.

Entschädigung der Geschäftsleitung

in CHFGrund- entschädigungAktienbasierte Vergütung in barBonus in barArbeitgeber- beiträge Vorsorge 1Total
Geschäftsjahr 2014/2015     
Dr. Iosif Bakaleynik, CEO seit 1 Oktober 2014 2250 000137 500043 766431 266
Thomas Wapp, CFO und COO360 0000041 481401 481
Pierre Essig, CEO Frankreich282 600028 26045 923356 783
Bruno Schefer, CEO bis 31 Juli 2014 377 5000017 49994 999
Total Geschäftsleitung970 100137 50028 260148 6691 284 529
      
Geschäftsjahr 2013/2014     
Bruno Schefer, CEO 3542 5000071 884614 384
Thomas Wapp, CFO300 0000028 520328 520
Pierre Essig, CEO Frankreich325 1280040 114365 242
Total Geschäftsleitung1 167 62800140 5181 308 146

1Beitrag der Unternehmung beinhaltet 2014/2015 auch die AHV rentenbildenden Beiträge.

2Dr. Iosif Bakaleynik hat eine jährliche Grundentschädigung in Höhe von CHF 625'000.

3Bruno Schefer hat sein Pensum per 1.1.2014 auf 50% reduziert. Im Geschäftsjahr 2013/2014 wurde dies pro rata berechnet. Die neue jährliche Grundentschädigung wurde auf CHF 310'000 festgesetzt.

27. Aktienbesitz

Aktienbesitz des Verwaltungsrats

 Aktien ZIHAG 1Aktien ZIF 2
Geschäftsjahr 2014/2015  
Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident seit 22 Juli 201400
Urs Ledermann, Mitglied seit 22 Juli 201400
Vladislav Osipov, Mitglied00
Iakov Tesis, Mitglied seit 22 Juli 201400
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied1 1390
Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied seit 22 Juli 201400
Total Verwaltungsrat1 1390
   
Geschäftsjahr 2013/2014  
Pierre N. Rossier, Präsident116 93210 625
Vladislav Osipov, Mitglied00
Andrew N. Walker, Mitglied2 72448
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied1 1390
Total Verwaltungsrat120 79510 673

1Aktien ZIHAG = Aktien der Züblin Immobilien Holding AG.

2Aktien ZIF = Aktien der Züblin Immobilière France SA.

Aktienbesitz der Geschäftsleitung

 Aktien ZIHAG 1Aktien ZIF 2
Geschäftsjahr 2014/2015  
Dr. Iosif Bakaleynik, CEO seit 1 Oktober 201400
Thomas Wapp, CFO und COO00
Pierre Essig, CEO Frankreich029 307
Total Geschäftsleitung029 307
   
Geschäftsjahr 2013/2014  
Bruno Schefer, CEO40 2965 958
Thomas Wapp, CFO00
Pierre Essig, CEO Frankreich029 307
Total Geschäftsleitung40 29635 265

1Aktien ZIHAG = Aktien der Züblin Immobilien Holding AG.

2Aktien ZIF = Aktien der Züblin Immobilière France SA.

28. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Seit dem Bilanzstichtag sind keine nennenswerten Ereignisse eingetreten.

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