Geschäftsbericht 2014-2015

Thomas Wapp, CFO

Bericht des CFO

Geschäftsjahr wesentlich von Sondereinflüssen beeinflusst. Geschäftsbereich Frankreich wird auf Grund der strategischen Neuausrichtung als aufgegebener Geschäftsbereich ausgewiesen. In den fortzuführenden Geschäftsbereichen bestehend aus der Schweiz sowie Deutschland ergibt sich folgendes Bild: Mietertrag von CHF 22 Mio., 34% unter Vorjahr begründet durch Verkäufe. Verkauf des niederländischen Portfolios abgeschlossen, dies führt zur Realisierung von Währungsverlusten in Höhe von CHF 12 Mio. Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften beträgt CHF –2,1 Mio. Finanzierungsaufwand durch SNB Entscheidungen wesentlich beeinflusst. Negative Wertveränderungen der im Vorjahr aberkannten Zinsabsicherungen CHF 14,2 Mio. Währungsverluste in Höhe von CHF 18 Mio. Wert der Anlageliegenschaften liegt bei CHF 322 Mio. Leerstand von 20,5% auf 13,7% verbessert. Negative Marktwertveränderung von CHF 33 Mio. zu verzeichnen. LTV (Loan-To-Value-Verhältnis) von 67,9% auf 69,3% angestiegen. NAV pro Aktie von CHF 0,40.

Erfolgsrechnung

Aufgegebener Geschäftsbereich

Im aufgegebenen Geschäftsbereich Frankreich wurde im Geschäftsjahr 2014/2015 ein Verlust von CHF 128 Mio. gegenüber einem Vorjahresverlust von CHF 14 Mio. verzeichnet. Dieser Verlust resultiert hauptsächlich aus den negativen Marktwertveränderungen von CHF 120 Mio. Diese erklären sich einerseits durch die Anpassungen der Annahmen zur Vermietung der leerstehenden Immobilien und andererseits durch die laufenden Verhandlungen mit einem strategischen Investor. Weiter belastete der operative Verlust mit CHF 8 Mio. diesen Geschäftsbereich. Der verlustträchtige Geschäftsbereich wurde auf Grund der künftigen strategischen Ausrichtung im Geschäftsjahr aufgegeben und wird entsprechend als aufgegebener Geschäftsbereich im Abschluss dargestellt.

Fortzuführende Geschäftsbereiche

Mietertrag

Der Mietertrag verringerte sich gegenüber dem Vorjahr um CHF 11 Mio. auf CHF 22 Mio. Der Rückgang erklärt sich fast ausschliesslich mit den verkauften Anlageliegenschaften.

Operative Kosten

Die operativen Kosten waren um CHF 2,7 Mio. oder 24% tiefer als im Vorjahr. Dabei verminderten sich die liegenschaftsbezogenen Kosten um CHF 2,3 Mio. oder 43% begründet durch die verminderte Anzahl Anlageliegenschaften. Der Verwaltungsaufwand verminderte sich ebenfalls um CHF 0,4 Mio. oder 6%.

Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften

Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden sechs nicht strategische Anlageliegenschaften veräussert. Die Verkäufe, einer in Deutschland und fünf in den Niederlanden, resultierten in einem Verlust von CHF 1,8 Mio. Davon entfallen CHF 1,1 Mio. auf die Verkäufe in den Niederlanden. In den Niederlanden sind damit sämtliche Anlageliegenschaften veräussert. In Deutschland verbleiben zum Stichtag noch vier nicht strategische Liegenschaften, wovon für eine ein aufschiebend bedingter Kaufvertrag abgeschlossen ist. Der Buchwert dieser Liegenschaft berücksichtigt die kaufvertraglichen Vereinbarungen.

Bewertungsresultat

Das Gesamtportfolio der fortzuführenden Geschäftsbereiche wurde um CHF 33,5 Mio. abgewertet, das strategische Portfolio um CHF 26 Mio. Die geografischen Märkte enwickelten sich dabei unterschiedlich. So blieb der Marktwert des Schweizer Portfolios weitgehend stabil, wohingegen das Deutsche Portfolio um CHF 31 Mio. angepasst wurde. Davon entfielen 26 Mio. CHF auf das strategische Portfolio. Diese Wertanpassungen sind auf Änderungen der bisherigen Annahmen und Einschätzungen zu Marktmieten sowie die Annahmen über die Zeitdauer bis zur Wiedervermietung bzw. der Vermietungsfähigkeit zurückzuführen.

Finanzierungsaufwand

Ertragssteuern

Der Finanzierungsaufwand wurde im Geschäftsjahr wesentlich durch die Entscheidungen der SNB zur Einführung von Negativzinsen sowie zur Aufhebung des Euro Mindestkurses beeinflusst. Die Einführung der Negativzinsen führte zu einer negativen Wertveränderung der im Vorjahr aberkannten Zinssicherungsgeschäfte und belastete die Erfolgsrechnung mit CHF 14 Mio. Die Aufhebung des Mindestkurses hatte Einfluss auf die Währungsverluste. Diese sind im Geschäftsjahr auf CHF 30 Mio. angestiegen und betreffen im Umfang von CHF 18 Mio. Währungsdifferenzen auf Darlehensforderungen an Gruppenunternehmen sowie in Höhe von CHF 12 Mio. die Realisierung der Währungsverluste im Zusammenhang mit der Einstellung des Geschäftsbetriebs in den Niederlanden. Die Finanzierungskosten der Anlageliegenschaften der fortzuführenden Geschäftsbereiche betrugen CHF 9 Mio. gegenüber CHF 19 Mio. im Vorjahr. Die Differenz spiegelt die getätigten Verkäufe wider. Züblin weist einen Steueraufwand von CHF 5 Mio. aus. Er bezieht sich zum Grossteil auf die Berücksichtigung aktueller Rechtssprechungen in der Schweiz im Zusammenhang mit der interkantonalen Gewinnverrechnungsmöglichkeit.

Ergebnis

Der EBITDA, ohne Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften, betrug CHF 13 Mio. oder 61% des Mietertrags, was einer Reduktion von 5 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht und die erfolgten Verkäufe der Gesellschaft widerspiegelt. Gesamthaft erzielte die Gruppe in den fortzuführenden Geschäftsbereichen einen Verlust von CHF 84 Mio. was im Wesentlichen auf die Abwertungen der Anlageliegenschaften und den Sondereffekten aus den SNB Entscheidungen zurückzuführen ist. Zusammen mit dem aufgegebenen Geschäftsbereich führt dies zu einem Verlust von CHF 212 Mio.

Bilanz

Anlageliegenschaften

Der Wert des Gesamtportfolios der fortzuführenden Geschäftsbereiche belief sich Ende März 2015 auf CHF 322 Mio. Dies bedeutet eine Reduktion von CHF 469 Mio. gegenüber CHF 791 Mio. im vorangegangenen Geschäftsjahr und erklärt sich auf Grund verschiedener Faktoren: Die Anlageliegenschaften des aufgegebenen Geschäftsbereichs Frankreich wurden im Wert von CHF 209 Mio. in das Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs umgegliedert. Weiter wurde der Wert durch negative Marktwertveränderungen in allen Geschäftsbereichen von CHF 153 Mio. reduziert. Der Verkauf von sieben Liegenschaften führte zu einer Reduzierung des Portfolios von CHF 57 Mio., Investitionen von CHF 14 Mio. steigerten hingegen den Wert. Der Einfluss der Fremdwährung verringerte den Anlagewert um CHF 64 Mio. Der Leerstand im Portfolio der fortzuführenden Geschäftsbereiche sank im Vergleich zum Vorjahr von 20,5% auf 13,7% (inkl. aufgegebener Geschäftsbereich von 42,9% auf 41,4%).

Finanzierung

Die Gesellschaft hat zurzeit in den fortzuführenden Geschäftsbereichen Hypotheken im Umfang von CHF 218 Mio. ausstehend, was einem Loan to Value (LTV) von 67,9% gegenüber 69,3% im Vorjahr entspricht (inkl. aufgegebener Geschäftsbereich 69,7% gegenüber 61,3%). Die Veränderung des LTV ist die Konsequenz aus den Tilgungen im Zusammenhang mit Verkäufen und Verlängerungen, dagegen haben die Abwertungen die Kennzahl negativ beeinflusst. In den folgenden zwölf Monaten stehen CHF 89 Mio. der Hypotheken in Deutschland zur Verlängerung an. Die durchschnittliche Vertragsdauer der Hypotheken der fortzuführenden Geschäftsbereiche beträgt 3,5 Jahre.

Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value, NAV)

Am 31. März 2015 betrug das Eigenkapital pro Aktie CHF 0.40 gegenüber CHF 3.03 im Vorjahr. Für die negative Veränderung war vor allem der Verlust im abgelaufenen Geschäftsjahr verantwortlich. Der NAV in Übereinstimmung mit EPRA betrug CHF 1.10 gegenüber CHF 3.62 im Vorjahr. Die Eigenkapitalquote beträgt 5% und ist damit 22 Prozentpunkte tiefer als im Vorjahr. Die Eigenkapitalquote in Übereinstimmung mit den EPRA-Standards reduzierte sich um 19 Prozentpunkte und liegt bei 13%.

Generalversammlung

Das Aktienkapital sowie die gesetzlichen Reserven sind zum Bilanzstichtag zur Hälfte nicht mehr gedeckt. Der Verwaltungsrat wird der Generalversammlung vom 30. Juni 2015 sein Sanierungskonzept vorstellen und im Rahmen dessen über die Verwendung des Bilanzverlustes entscheiden.

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