Geschäftsbericht 2014-2015

Die zur Wiederwahl vorgeschlagenen Verwaltungsräte (v.l.n.r) Dr. Wolfgang Zürcher, Vladislav Osipov, Dr. Iosif Bakaleynik, Iakov Tesis, Dr. Markus Wesnitzer

Brief an
unsere Aktionäre

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre
Sehr geehrte Damen und Herren

Das Geschäftsjahr 2014/15 war für die Züblin Immobilien Holding AG (Züblin) sehr anspruchsvoll. Trotz operativen Verbesserungen in den Kernmärkten wirkten sich verschiedene Sondereinflüsse negativ auf das Resultat aus. Ein ungünstiges Marktumfeld führte zu einer erheblichen Bewertungsanpassung des französischen Portfolios. Zudem wird die französische Tochtergesellschaft als aufgegebener Geschäftsbereich ausgewiesen. Dementsprechend beinhaltet die konsolidierte Erfolgsrechnung nur die Kernmärkte Schweiz und Deutschland, während das Resultat der Züblin Immobilière France separat ausgewiesen wird. Die Aufhebung der Euro-Kursuntergrenze durch die SNB sowie die Einführung von Negativzinsen hatten zudem einen signifikanten Einfluss auf den Finanzaufwand. 

Operative Verbesserungen in der Schweiz und in Deutschland 

Das strategische Portfolio, bestehend aus Büroliegenschaften in der Schweiz und in Deutschland, wurde im Berichtsjahr gestärkt. Auf operativer Ebene wirkten sich sowohl die tieferen Leerstandquoten als auch die gegenüber dem Vorjahr um CHF 3 Millionen oder 24% gesunkenen Betriebskosten positiv aus. Die Liegenschaften in der Schweiz befinden sich mehrheitlich an sehr guten Lagen und wurden in den letzten Jahren komplett renoviert. Momentan umfasst das Schweizer Portfolio fünf Objekte mit einer Leerstandquote von 13.6% (Vorjahr 19,8%). Der Marktwert per 31. März 2015 beläuft sich auf CHF 190 Millionen und hat sich in den letzten zwölf Monaten kaum verändert. Im strategischen Portfolio in Deutschland reduzierte sich die Leerstandquote von 15,9% im Vorjahr auf 8,4% im Berichtsjahr. Das deutsche strategische Portfolio umfasst elf Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 122 Millionen. 

Verkauf nicht-strategischer Liegenschaften in den Niederlanden abgeschlossen 

Sechs nicht-strategische Liegenschaften – eine in Deutschland und fünf in den Niederlanden – wurden in der Berichtsperiode mit einem Gesamtverlust von CHF 1,8 Millionen verkauft. Der Verkauf der letzten Liegenschaft in den Niederlanden führte zur erfolgswirksamen Ausbuchung von bis anhin im Eigenkapital erfassten Währungsdifferenzen in Höhe von CHF 12 Millionen. Für die vier verbleibenden nicht-strategischen Liegenschaften in Deutschland werden diverse Verkaufsoptionen geprüft. 

SNB-Entscheid mit signifikant negativem Einfluss 

Nach Liegenschaftsverkäufen in den letzten zwei Jahren sanken die Mieteinnahmen im Berichtsjahr auf CHF 22 Millionen im Vergleich zu CHF 33 Millionen im Vorjahr. Der Betriebsgewinn EBITDA erreichte CHF 13 Millionen, entsprechend 61% der Mieteinnahmen. Veränderte Bewertungsannahmen führten zu einer Anpassung der Marktwerte des strategischen und nicht-strategischen Portfolios in Höhe von CHF 33 Millionen. Zudem wurde das Resultat durch die Bewertungsanpassung der Zinsswaps nach Einführung der Negativzinsen in Höhe von CHF 14 Millionen sowie durch einen Finanzaufwand von CHF 43 Millionen, wovon CHF 18 Millionen auf Währungsdifferenzen nach dem SNB-Entscheid entfallen, beeinträchtigt. Unter Anrechnung von Steuern in Höhe von CHF 5 Millionen führte dies zu einem Nettoverlust aus fortgeführten Geschäftsbereichen von CHF 84 Millionen. Zusammen mit dem Verlust in Höhe von CHF 128 Millionen der als aufgegebener Geschäftsbereich ausgewiesenen französischen Tochtergesellschaft resultierte im Geschäftsjahr 2014/15 ein Nettoverlust von CHF 212 Millionen im Vergleich zu einem Verlust von CHF 64 Millionen im Vorjahr. Der LTV (loan to value) erhöhte sich von 61,3% im Vorjahr auf 69,7% im Berichtsjahr. Der NAV reduzierte sich per 31. März 2015 auf CHF 0,40 pro Aktie. 

Strategische Neuausrichtung in Frankreich 

Die Liegenschaft “Chaganne” in Paris konnte für EUR 31 Millionen erfolgreich verkauft werden. Weiter hat sich Züblin entschieden, die verbleibenden Aktivitäten in Frankreich aufzugeben, um dadurch die Kapitalmarktfähigkeit in der Schweiz zu erhalten. Die Suche nach einem strategischen Investor für die französische Tochtergesellschaft wurde im November 2014 gestartet und ist weit fortgeschritten. Es ist vorgesehen, dass der Investor neues Eigenkapital einschiesst und danach neuer Mehrheitsaktionär der Züblin Immobilière France wird. Zudem soll der Investor ein Darlehen, das von Züblin an die französische Tochter gewährt wurde, mit einem Abschlag übernehmen. Die Transaktion dürfte im laufenden Geschäftsjahr abgeschlossen werden und führt zu Züblins Rückzug aus dem französischen Markt. Bis zum Abschluss der Transaktion werden die Ergebnisse des französischen Geschäftsbereichs sowie etwaige Kaufpreisanpassungen das Konzernergebnis 2015/16 von Züblin beeinflussen. 

Die Bewertungsanpassungen in Frankreich in Höhe von insgesamt CHF 120 Millionen sind auf mehrere negative Faktoren zurückzuführen: a) der herausfordernde Markt für Bürogebäude in Paris, b) Bewertungsanpassungen aufgrund tieferer Mietpreise und c) eine hohe Leerstandquote, obwohl im Objekt “Newtime” 40% der Fläche vermietet werden konnte. Zusätzlich entstanden in der französischen Tochtergesellschaft operative Verluste von CHF 8 Millionen, so dass insgesamt ein Verlust von 128 Millionen zu verzeichnen war. 

Generalversammlung stimmt über Restrukturierungsmassnahmen ab 

Die Verluste im Berichtsjahr führten dazu, dass sich das konsolidierte Eigenkapital auf 4,8% oder CHF 27 Millionen verminderte. Damit ist die Hälfte des Aktienkapitals sowie der gesetzlichen Reserven nicht mehr gedeckt. Gemäss schweizerischem Recht ist Züblin deshalb verpflichtet, der nächsten Generalversammlung vom 30. Juni 2015 Restrukturierungsmassnahmen vorzuschlagen. Es ist geplant, dass der Verwaltungsrat einen Kapitalschnitt durch Herabsetzung des Nennwerts mit anschliessender Kapitalerhöhung vorschlagen wird. Dies soll zur Stärkung der Bilanz von Züblin beitragen sowie die Refinanzierung der Rückzahlung der noch ausstehenden Obligationen erlauben. Die Generalversammlung wird über die vorgeschlagenen Kapitalmassnahmen befinden. Die Kapitalerhöhung wird im Rahmen einer Bezugsrechtsemission mit einem Abschlag zum Marktpreis in Höhe von CHF 72 Millionen erfolgen. Der Hauptaktionär Lamesa erwägt die Zeichnung vollständig zu garantieren. Die geplante Restrukturierung ist abhängig vom Entscheid der Übernahmekommission, Lamesa von der Pflicht zur Unterbreitung eines öffentlichen Kaufangebots zu befreien. 

Anpassungen der Strategie 

Der Verwaltungsrat lancierte im Berichtsjahr eine Strategieüberprüfung. Die neu definierte Strategie umfasst drei Hauptpfeiler: die Konzentration auf Kernkompetenzen, die Stabilisierung der Aktivitäten und, sobald dies erreicht ist, eine neue Expansionsphase. Kurzfristig wird sich das Unternehmen auf Büroliegenschaften im deutschsprachigen Raum fokussieren. Im Zuge dessen werden die Aktivitäten in Frankreich wie oben erwähnt devestiert. 

Neuer Schätzer ernannt 

Im Oktober 2014 ernannte der Verwaltungsrat JLL zum neuen Schätzer für das gesamte Züblin-Portfolio, um eine konsistente Sicht auf das Portfolio zu erhalten. JLL beurteilte alle Immobilien per 31. März 2015 und die Resultate dieser Schätzung sind in die Jahresresultate eingeflossen. 

Obligationenanleihe in 2015 teilweise zurückbezahlt 

Aufgrund der Nichteinhaltung einzelner Anleihensbedingungen unterbreitete Züblin den Inhabern der 4%-Obligationenanleihe mit Fälligkeit am 20. Juli 2015 ein Angebot für eine vorzeitige Rückzahlung. Das Angebot wurde zum Nominalwert unterbreitet und im Umfang von CHF 22 Millionen angenommen. Die damit noch ausstehenden Obligationenanleihen in Höhe von CHF 38 Millionen werden am 20. Juli 2015 zurückbezahlt. Der Hauptaktionär Lamesa hat Züblin ein Darlehen gewährt, das sowohl die vorzeitige Rückzahlung als auch die Finanzierung des Restbetrages bei Fälligkeit sichert.

Wechsel im Verwaltungsrat 

Im Juni 2014 wurde die Lamesa Holding SA, Panama, mit einem Anteil von 33% neuer Hauptaktionär von Züblin. In der Folge standen der ehemalige Präsident, Pierre N. Rossier, und Andrew N. Walker an der ordentlichen Generalversammlung nicht mehr für eine Wiederwahl zur Verfügung. Die beiden anderen Mitglieder, Vladislav Osipov und Dr. Markus Wesnitzer, wurden wieder gewählt. An der ausserordentlichen Generalversammlung vom 22. Juli 2014 wählten die Aktionäre Dr. Iosif Bakaleynik und Iakov Tesis als Vertreter der Lamesa neben den bisherigen Personen in den Verwaltungsrat. Zudem wurden Dr. Wolfgang Zürcher und Urs Ledermann als neue unabhängige Vertreter in den Verwaltungsrat gewählt. Die Versammlung wählte Dr. Iosif Bakaleynik gleichzeitig zum Präsidenten des Verwaltungsrats. Alle aktuellen Mitglieder des Verwaltungsrats, mit Ausnahme von Urs Ledermann, werden an der bevorstehenden ordentlichen Generalversammlung Ende Juni zur Wiederwahl antreten. 

Neues Management Team 

Ende Juli 2014 trat der ehemalige CEO Bruno Schefer von seinem Amt zurück und wurde durch den CFO Thomas Wapp, der zum CEO ad interim ernannt wurde, ersetzt. Am 1. Oktober ernannte der Verwaltungsrat Dr. Iosif Bakaleynik zum neuen CEO der Züblin Immobilien Holding AG, während der bisherige CEO ad interim, Thomas Wapp, seither als CFO und COO von Züblin wirkt. Pierre Essig, CEO der französischen Tochtergesellschaft, ist neu nicht mehr Teil der Geschäftsleitung, da die Aktivitäten in Frankreich aufgegeben werden. 

Vergütungspolitik 

Neben weiteren Themen hat sich der neue Verwaltungsrat auch mit der in den Statuten der Züblin Immobilien Holding AG festgelegten Vergütung der Geschäftsleitung befasst. Er ist zum Schluss gekommen, dass einige dieser Grundsätze angepasst werden sollten, damit die Interessen von Züblin und dem Gruppen-Management übereinstimmen. Der Verwaltungsrat wird der Generalversammlung deshalb eine Anpassung der Statuten hinsichtlich der Vergütungsregelungen vorschlagen.

Ausblick 2015 

Der Fokus im laufenden Geschäftsjahr liegt auf der erfolgreichen Kapitalerhöhung, dem Abschluss des Verkaufs der französischen Tochtergesellschaft innerhalb der nächsten vier Monate sowie der Umsetzung der neuen Strategie und die Stärkung des Kernportfolios in der Schweiz und in Deutschland. Wir sind zuversichtlich, dass diese Massnahmen das Unternehmen stabilisieren und Züblin das Portfolio in den kommenden Jahren wieder ausbauen kann. 

Dr. Iosif Bakaleynik

Chairman & CEO

Thomas Wapp

CFO

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