Geschäftsbericht 2013-2014

Portfolio Deutschland

Portfolio-Entwicklung

Die Vermietung im strategischen Portfolio war positiv. Im Nagelsweg 37-39 in Hamburg konnte Züblin einen neuen Mieter aus dem Umfeld der Universität gewinnen. Er hat einen Vertrag über zehn Jahre abgeschlossen und belegt eine Fläche von rund 1 200 m². Ein Bestandsmieter in diesem Objekt hat den Mietvertrag für weitere fünf Jahre verlängert.

In Stuttgart ist ein Mieter aus dem Objekt Mittlerer Pfad 9 in den Mittleren Pfad 2-4 umgezogen und hat dort eine grössere Fläche angemietet. Die Laufzeit des Mietvertrages beträgt fünf Jahre. Die frei gewordene Fläche im Mittleren Pfad 9 ist durch einen bestehenden Mieter belegt worden.

In der Berichtsperiode konnten sieben nicht strategische Immobilien EUR 0,9 Mio. unter dem Marktwert per 31. März 2013 verkauft werden.

Zusätzlich mussten die Marktwerte der nicht strategischen Immobilien um weitere EUR 12,8 Mio. korrigiert werden. Dazu hat mehrheitlich der Ausfall des Mieters Praktiker beigetragen. Dieser Mieter war in den Immobilien Jettingen und Neumünster zu 100% Mieter und hat Insolvenz angemeldet. Er hat die Immobilien im November verlassen. Eine Nachmietung ist aufgrund der Nutzungsbeschränkung als Baumarkt sehr schwierig und mit Investitionen verbunden, die keinen Mehrwert zu kreieren.

Marktentwicklung

Im Jahr 2013 wurden im Immobiliensektor über EUR 30,4 Mrd. investiert – ein um 19% oder EUR 4,9 Mrd. höheres Transaktionsvolumen als im Vorjahr. Im Investorenfokus standen weiterhin im Wesentlichen die fünf grossen deutschen Investmentzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Rund 55% des Transaktionsvolumens entfiel auf die Top 5-Städte.

Die stärkste Asset-Klasse stellten anlog dem Vorjahr die Büroimmobilien dar. Mit gut EUR 15,3 Mrd. entfiel auf sie über die Hälfte des Gesamtvolumens. Die Investorennachfrage bezieht sich auf die fünf grössten Investmentzentren sowie Core-Objekte. In diesen ging entsprechend die Nettoanfangsrendite für Top-Büroobjekte im 4. Quartal 2013 gegenüber dem Vorjahreswert auf 4,69% zurück. Daneben sorgte die starke Nachfrage der Büronutzer nach hochwertigen Flächen in erstklassigen Lagen für weiter steigende Mieten. Diese Entwicklung wird sich nach Ansicht der Immobiliendienstleister fortsetzen,

Portfolio-Übersicht

CHF/EUR in Mio.31.3.201431.3.2013
   
Marktwert in CHF183,2230,3
Marktwert in EUR150,2188,9
Jahresmietertrag in CHF12,718,1
Jahresmietertrag in EUR10,414,8
Leerstandsquote20,1%15,3%

Grösste Mieter

MieterBranche Mietanteil in % des Jahresmietertrags
  Portfolio DeutschlandGesamtportfolio
    
Spar Leasing- und Vermietungsgesellschaft GmbH, HalleSupermarkt8,8%3,4%
Robert Bosch GmbH, StuttgartTechnologie7,0%2,7%
Panalpina Welttransport (D) GmbH, HamburgSpedition6,4%2,5%
Alpine Electronics GmbHTechnologie4,7%1,8%
European X-Ray Free Electron Laser Facility GmbHTechnologie4,5%1,7%
Total 31,4%12,2%

Mietvertragsanalyse in EUR Mio.

Immobilie Nr.Ort, StrasseGebäude ZertifikateZüblin EMSErwerbs- datumBaujahr/ Renovations- jahrJahres- mietertrag CHF 1000Leerstand (CHF) %EigentumsverhältnisDiskontierungssatz (real) %Grund- stücks- fläche m2Büro m2Einzel- handel m2Gewerbe/ Logistik m2Übrige Flächen m2Total Nutz- fläche m2Leerstand m2Leerstand (m2) %Anzahl Park- plätze
Büro                 
12Hamburg, A.-Einstein-Ring 17–21 1.1.199919921 81413,15,807 53813 59034013 9301 47410,6246
13Hamburg, Nagelsweg 37, 39 1.1.199919861 5022,75,404 6168 8734909 3630,0191
14Hamburg, Wandsbeker Zollstr. 11–19 1.1.19991970 20021 1182,55,502 9016 5317827 3132353,2100
 Total Region Hamburg    4 4347,2  15 05528 9941 61230 6061 7095,6537
                   
15Düsseldorf, Rossstrasse 96 1.11.20011984 200997521,55,201 3156 393466 4391 21718,975
16Dortmund, Hansastrasse 30DGNB1.7.20041986 20116612,25,106273 0155442863 8451002,60
17Witten, Marktstrasse 2  1.7.2004200231541,86,306871 7801 1106203 5101 99957,00
 Total Region Düsseldorf    1 95120,7  2 62911 1881 65495213 7943 31624,075
                   
18Stuttgart, Vor dem Lauch 14  1.1.2000198290628,76,606 8807 7885473338 6682 76931,9180
19Stuttgart, Mittlerer Pfad 2–4  1.12.200019911 63429,26,508 52115 81671016 5264 61427,9413
20Stuttgart, Mittlerer Pfad 9  1.6.200019911 1000,06,403 6207 3483751237 8450,0121
 Total Region Stuttgart    3 64022,2  19 02130 9529221 16633 0397 38322,3714
                   
21Wiesbaden, Kreuzberger Ring 24  1.8.2001200137728,05,702 3723 631773 7081 06628,798
22München-Germering, Streiflacher Strasse 7  1.3.200219994723,85,902 5122 9544493 4031805,370
 Total übrige Regionen    84916,3  4 8846 5855267 1111 24617,5168
                   
 Total Büro    10 87515,9  41 58977 7191 6549224 25684 55013 65416,11 494

□ Alleineigentum

○ Stockwerkeigentum

△ BaurechtM Minergie

DGNB Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen

HQE Haute qualité environnementale

BREEAM BRE environmental assessment method

Energie-Monitoring-Systems (EMS) vorhanden

Energie-Monitoring-Systems (EMS) in Planung

Immobilie Nr.Ort, StrasseGebäude ZertifikateZüblin EMSErwerbs- datumBaujahr/ Renovations- jahrJahres- mietertrag CHF 1000Leerstand (CHF) %EigentumsverhältnisDiskontierungssatz (real) %Grund- stücks- fläche m2Büro m2Einzel- handel m2Gewerbe/ Logistik m2Übrige Flächen m2Total Nutz- fläche m2Leerstand m2Leerstand (m2) %Anzahl Park- plätze
Einzelhandel                 
23Marl, Marler Stern 1-80  1.7.2004197437327,37,202 2222 5632 56368326,60
24Halle, Am Treff 5  1.7.200419701 1160,06,9012 8996 8507767 6260,042
                   
 Ehemals Praktikermärkte                 
25Jettingen, Heilbergstrasse 5  1.7.2004197116369,87,6018 8755 8155 8154 68880,6201
26Neumünster, Haart 190  1.7.20041998100,07,3020 4593686 3371 0807 7857 785100,0207
                   
27Neuwied-Niederbieber, Neuer Weg 53 (Verkauft per 10.4.2014)  1.7.200419811760,07,304 9331 6001 6000,059
                   
 Total Einzelhandel (nicht strategisch)   1 82938,4  59 38836823 1651 85625 38913 15651,8509
                   
 Total Portfolio Deutschland    12 70320,1  100 97778 08724 8199226 112109 93926 81024,42 003

□ Alleineigentum

○ Stockwerkeigentum

△ Baurecht

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