Geschäftsbericht 2013-2014

Anmerkungen

Mietertrag

Mietertrag
in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total
           
Geschäftsjahr 2012/2013          
Mietertrag in Berichtswährung 13 497 11 498 20 001 9 972 54 968
Mietertrag in Lokalwährung 13 497 9 501 16 527 8 240  
           
Geschäftsjahr 2013/2014          
Mietertrag in Berichtswährung 8 929 9 399 16 329 7 487 42 144
Mietertrag in Lokalwährung 8 929 7 643 13 279 6 089  
Veränderung zu Vorjahr in Lokalwährung –4 568 –1 858 –3 248 –2 151  
davon:          
- Käufe 0 0 0 0  
- Verkäufe –4 912 –2 223 –2 997 –2 002  
- Leerstand und Mietvertragsanpassung 344 365 –251 –149  

Die Reduktion des Mietertrags um CHF 12,8 Mio. (Vorjahr Abnahme von CHF 18,2 Mio.) erklärt sich durch die im Berichtsjahr und in den vergangenen Geschäftsjahren getätigten Verkäufe sowie den vorübergehenden Mietausfall infolge der Renovationsprojekte in Bern und Paris.

Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften

Ergebnis aus dem Verkauf 
von Anlageliegenschaften
in Tausend CHF 1.4.2013 bis 31.3.2014 1.4.2012 bis 31.3.2013
Anlageliegenschaften strategisch    
Verkaufserlös 227 070 88 193
Marktwert der letzten Bewertung –216 436 –81 645
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften strategisch 10 634 6 548
     
Anlageliegenschaften nicht strategisch    
Verkaufserlös 63 902 78 883
Marktwert der letzten Bewertung –76 330 –81 096
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften nicht strategisch –12 428 –2 213

Im vergangenen Geschäftsjahr wurden 19 Anlageliegenschaften, davon 15 nicht strategische (sieben in Deutschland, acht in den Niederlanden) und vier strategische (drei in der Schweiz, eine in Frankreich), verkauft (Vorjahr insgesamt neun Verkäufe). Drei der vier strategischen Anlageliegenschaften konnten mit einem Gewinn veräussert werden. Bei den nicht strategischen Anlageliegenschaften konnten sieben zum Buchwert verkauft werden, dagegen wurden acht Anlageliegenschaften mit einem Verlust veräussert. Nach Berücksichtigung der Verkaufskosten resultierte ein Verlust aus Verkäufen von gesamthaft CHF 1,8 Mio.

Liegenschaftsaufwand

Liegenschaftsaufwand
in Tausend CHF 1.4.2013 bis 31.3.2014 1.4.2012 bis 31.3.2013
     
Liegenschaftssteuern –257 –291
Rechtskosten –117 –412
Wertberichtigung auf Forderungen –164 –490
Externe Verwaltung –356 –271
Heiz- und Nebenkosten –4 091 –5 685
Übernommene Umzugskosten –1 664 0
Sonstiger Liegenschaftsaufwand –1 177 –1 400
Total Liegenschaftsaufwand –7 826 –8 549

Der Liegenschaftsaufwand konnte im Rahmen der Verkäufe reduziert werden, beinhaltet jedoch noch einen einmaligen Sonderposten (übernommene Umzugskosten), die auf die Renovationsarbeiten in Frankreich zurückzuführen sind.

Verwaltungsaufwand

Verwaltungsaufwand
in Tausend CHF 1.4.2013 bis 31.3.2014 1.4.2012 bis 31.3.2013
     
Personal und Verwaltungsrat –5 121 –5 621
Bewertung –150 –229
Revision –481 –535
Rechts- und Steuerberatung –202 –245
Sonstige Steuern –270 –404
Abschreibungen –159 –324
Externe Buchhaltung und IT –783 –842
Sonstige Beratung und Investor-Relations –810 –729
Sonstiger Verwaltungsaufwand –490 –984
Total Verwaltungsaufwand –8 466 –9 913

Infolge geringerem Anlageliegenschaftenbestand und verschiedenen konsequent umgsetzten Kostensenkungsmassnahmen konnte der Verwaltungsaufwand deutlich reduziert werden.

Finanzaufwand und -ertrag

Finanzaufwand und -ertrag
in Tausend CHF1.4.2013 bis 31.3.20141.4.2012 bis 31.3.2013
   
Finanzaufwand  
Hypothekar- 1 und Swapzinsen 2–29 164–34 825
Zinsaufwand und Kapitalkosten 1–189–409
Zinsaufwand 4% Anleihe Züblin Immobilien Holding AG 1–3 027–2 674
Zinsaufwand Pflichtwandelanleihe Züblin Frankreich 1–162–192
Währungsdifferenzen–560
Total Finanzaufwand–32 598–38 100
   
Disqualifizierung Swaps aus Hedge-Accounting–16 348–10 726
   
Finanzertrag  
Zinsertrag 357196
Währungsdifferenzen01 984
Total Finanzertrag572 180
Nettofinanzaufwand–48 889–46 646

1Die entsprechenden Verbindlichkeiten gehören der Kategorie "Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten" an.

2Die Verbindlichkeiten aus Zinsswaps gehören der Kategorie "Finanzverbindlichkeiten zum Fair Value" an.

3Die Aktiven dieser Erträge gehören der Kategorie "Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten" an.

Finanzaufwand

Der Finanzaufwand reduzierte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr um CHF 5,5 Mio. auf CHF 32,6 Mio. (Vorjahr CHF 38,1 Mio.). Positiv beigetragen haben die aufgrund der verkauften Anlageliegenschaften verminderten Hypothekardarlehen. Als gegenläufiger Effekt erhöhte sich der Zinsaufwand der Anleihe durch die vorzeitigen Rückkäufe am Markt.

Disqualifizierung Swaps aus Hedge-Accounting

Zusätzlich belastete als Folge von Immobilienverkäufen die Disqualifizierung von vier Swaps die Erfolgsrechnung mit CHF 16,3 Mio. (Vorjahr CHF 10,7 Mio.).

Finanzertrag

Die Züblin Gruppe verzeichnete einen Finanzertrag von CHF 0,1 Mio. (Vorjahr CHF 2,2 Mio.). Die Abnahme ist hauptsächlich auf geringere positive Währungsdifferenzen zurückzuführen. 

Ertragssteuern

in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschlandNiederlandeHolding 1Total
       
Geschäftsjahr 2013/2014      
Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung      
Laufende Ertragssteuern–12 477000–51–12 528
Ertragssteuern des Vorjahres2830000283
Total laufende Ertragssteuern–12 194000–51–12 245
       
Latente Ertragssteuern auf Verlustvorträgen00–3800–38
Latente Ertragssteuern auf Bewertungsdifferenzen10 0400–370010 003
Latente Ertragssteuern auf sonstigen Positionen1 3790–900–491 240
Total latente Ertragssteuern11 4190–1650–4911 205
Total Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung–7750–1650–100–1 040
       
Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung      
Laufende Ertragssteuern–4 2530000–4 253
Latente Ertragssteuern00–50900–509
Total Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung–4 2530–50900–4 762
       
Geschäftsjahr 2012/2013      
Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung      
Laufende Ertragssteuern–442000–49–491
Ertragssteuern des Vorjahres2820000282
Total laufende Ertragssteuern–160000–49–209
       
Latente Ertragssteuern auf Verlustvorträgen–4 9260–2 84600–7 772
Latente Ertragssteuern auf Bewertungsdifferenzen5 72501 447–2 87204 300
Latente Ertragssteuern auf sonstigen Positionen–27707982 872183 411
Total latente Ertragssteuern5220–601018–61
Total Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung3620–6010–31–270
       
Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung      
Laufende Ertragssteuern000000
Latente Ertragssteuern–9800–69300–1 673
Total Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung–9800–69300–1 673

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

Überleitung der Ertragssteuern

in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschlandNiederlandeHolding 1KonsolidierungTotal
        
Geschäftsjahr 2013/2014       
Erfolg vor Ertragssteuern–4 065–20 871–16 681–22 2751 1590–62 733
Referenzsteuersatz 221,17%0,00%31,23%25,00%8,69%7,83%18,39%
Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz86105 2095 569–100011 539
Ertragssteuern gemäss Erfolgsrechnung–7750–1650–1000–1 040
Differenz–1 6360–5 374–5 56900–12 579
Erklärt sich durch:       
- steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen0000000
- steuerbefreite Erträge0000000
- Veränderung des Steuersatzes für latente Steuern–1 12600000–1 126
- zu anderen Steuersätzen besteuerte Erträge–79300000–793
- Veränderung nicht aktivierter Verlustvorträge00–5 374–5 56900–10 943
- Ertragssteuern aus Vorjahren28300000283
- sonstige Einflüsse0000000
        
Geschäftsjahr 2012/2013       
Erfolg vor Ertragssteuern3 898–14 836–33 584–42 091–2 5196–89 126
Referenzsteuersatz 221,17%0,00%31,23%25,00%6,94%7,83%22,84%
Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz–825010 48710 523175–020 358
Ertragssteuern gemäss Erfolgsrechnung3620–6010–310–270
Differenz1 1870–11 088–10 523–2060–20 628
Erklärt sich durch:       
- steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen00–5000–5
- steuerbefreite Erträge00000 0
- Veränderung des Steuersatzes für latente Steuern77200000772
- zu anderen Steuersätzen besteuerte Erträge133000160149
- Veränderung nicht aktivierter Verlustvorträge00–11 083–10 523–2220–21 828
- Ertragssteuern aus Vorjahren28200000282
- sonstige Einflüsse0000000

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

2Der Referenzsteuersatz für die Gruppe beträgt mathematisch 18,39% (Vorjahr 22,84%). Die Berechnung wurde auf absoluten Zahlen vorgenommen.

Ertragssteuern

Im abgelaufenen Geschäftsjahr verzeichnete die Züblin Gruppe einen Ertragssteueraufwand von CHF 1,0 Mio. gegenüber CHF 0,3 Mio. im Vorjahr. Die grössten Änderungen werden nachfolgend für die einzelnen Länder erläutert. Die Veränderung des Referenzsteuersatzes (gewichteter Durchschnitt) von 22,84% auf 18,39% resultierte im Wesentlichen aus der Veränderung der Anteile der einzelnen Ländergesellschaften am Gesamtergebnis.

Schweiz

In der Schweiz wurden CHF 0,8 Mio. Aufwand (Vorjahr Ertrag von CHF 0,4 Mio.) aus Ertragssteuern erfasst. Dabei entfallen ein Aufwand von CHF 12,2 Mio. (Vorjahr CHF 0,1 Mio.) auf die laufenden Ertragssteuern und ein Ertrag von CHF 11,4 Mio. (Vorjahr Ertrag von CHF 0,5 Mio.) auf die latenten Ertragssteuern. Der latente Ertragssteuerertrag setzt sich zusammen aus CHF 10,0 Mio. Ertrag aus Bewertungsdifferenzen und CHF 1,4 Mio. Ertrag aus sonstigen Positionen. Im Steuerefekt aus Bewertungsdifferenzen ist ein Aufwand von CHF 1,0 Mio. aus Kürzung der Haltedauer infolge vorgesehenem Verkauf beinhaltet.

Frankreich

Der Ertragssteuersatz in Frankreich betrug aufgrund des SIIC-Status der Gesellschaft 0%. Dementsprechend fiel im abgelaufenen Geschäftsjahr kein Ertragssteueraufwand an. Aufgrund des SIIC-Status hätte der Verkauf einer Anlageliegenschaft innerhalb der ersten fünf Jahre nach dem Kauf eine einmalige Steuerzahlung von 25% des Kaufpreises zur Folge.

Deutschland

In Deutschland wurden CHF 0,2 Mio. Aufwand (Vorjahr CHF 0,6 Mio.) aus Ertragssteuern erfasst. Dabei entfallen CHF 0,0 Mio. (Vorjahr CHF 0,0 Mio.) auf die laufenden Ertragssteuern und CHF 0,2 Mio. (Vorjahr CHF 0,6 Mio.) auf die latenten Ertragssteuern.

Niederlande

In den Niederlanden gab es weder im Berichtsjahr noch im Vorjahr einen Effekt aus Ertragssteuern.

Erfolg pro Aktie

Erfolg pro Aktie
in CHF 1.4.2013 bis 31.3.2014 1.4.2012 bis 31.3.2013
     
Durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Aktien 59 049 404 59 118 088
Konzernergebnis exkl. Anteile ohne beherrschenden Einfluss –52 603 926 –81 457 592
Ergebnis pro Aktie –0.89 –1.38

Die Züblin Immobilien Holding AG hat keine Eigenkapitalinstrumente ausstehend, die zu einer Verwässerung führen.

Anlageliegenschaften

Geschäftsjahr 2013/2014

in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland strategisch Total strategisch Deutschland nicht strategisch Niederlande nicht strategisch Total nicht strategisch Total
                 
Bilanzwert per 31.3.2013 321 260 436 557 161 831 919 648 68 486 76 658 145 144 1 064 792
Käufe 0 0 0 0 0 0 0 0
Wertvermehrende Investitionen 16 660 33 641 2 576 52 877 141 150 291 53 168
Verkäufe –149 524 –66 912 0 –216 436 –34 729 –41 601 –76 330 –292 766
Positive Marktwertveränderung 2 823 7 3 529 6 359 389 0 389 6 748
Negative Marktwertveränderung –2 609 –7 633 –3 335 –13 577 –16 109 –12 852 –28 961 –42 538
Währungsdifferenzen 0 291 –36 255 417 448 865 1 120
Bilanzwert per 31.3.2014 188 610 395 951 164 565 749 126 18 595 22 803 41 398 790 524
- davon strategisch 0 360 101 164 565 524 666 0 0 0 524 666
- davon strategisch zum Verkauf bestimmt 188 610 35 850 0 224 460 0 0 0 224 460
- davon nicht strategisch zum Verkauf bestimmt 0 0 0 0 18 595 22 803 41 398 41 398
Überleitung Marktwert zum Bilanzwert 31.3.2014                
Bewertung der externen Bewerter 1 188 610 395 951 164 565 749 126 18 633 35 216 53 849 802 975
Wertanpassung Anlageliegenschaften zum Verkauf 2 0 0 0 0 –38 –12 413 –12 451 –12 451
Bilanzwert per 31.3.2014 188 610 395 951 164 565 749 126 18 595 22 803 41 398 790 524

1Der Bericht der unabhängigen Schätzer (Wüest & Partner [CH + DE], BNP Paribas [FR] und Troostwijk [NL] für die Bewertungen per 31. März 2014 ist auf den Seiten 145 bis 151 aufgeführt.

2Gegenüber den Bewertungen der externen Bewerter per Stichtag wurden von der Gesellschaft weitere Wertanpassungen vorgenommen. Diese reflektieren Ergebnisse aus laufenden Verkaufsverhandlungen.

Die Grundlagen und Annahmen für die Bewertungen der Anlageliegenschaften können dem umfassenden Bericht von Wüest & Partner AG, Zürich auf Seiten 145 bis 151 entnommen werden.

Die Verminderung des Bestands der Anlageliegenschaften von CHF 1 064,8 Mio. auf CHF 790,5 Mio. wird durch die folgenden Punkte erklärt:

  • Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Investitionen im Umfang von CHF 53,2 Mio. (Vorjahr 92,9 Mio.) getätigt. Rund 60% davon betreffen Umbauten in Paris und der Rest fällt grösstenteils auf die Anlageliegenschaften in Bern und Zollikofen.
  • Dagegen haben die Verkäufe im Umfang von CHF 292,8 Mio. (Vorjahr CHF 162,7 Mio.) den Bestand vermindert. Die Verkäufe wurden in der Schweiz, in Frankreich, in Deutschland und in den Niederlanden getätigt. Der jeweilige Verkaufspreis der Anlageliegenschaften in Zürich, Talstrasse 82, Zollikofen und Lyon war einzeln höher als 5% des Bilanzwerts des Gesamtportfolios am 31. März 2013.
  • Die negative Marktwertanpassung beträgt über das ganze Portfolio CHF 35,8 Mio. (Vorjahr CHF 81,1 Mio.). Während Züblin in der Schweiz und auf dem strategischen Portfolio in Deutschland Aufwertungen von je 0,1% verzeichnen konnte, gab es Abwertungen in Frankreich von 1,9%, in Deutschland auf dem nicht strategischen Portfolio von 44,3% und in den Niederlanden von 27,3%. Die hohe Abwertung in Deutschland ist vorwiegend auf die Insolvenz der Praktiker Märkte zurückzuführen, während die hohe Abwertung in den Niederlanden auf eine weitere Verschlechterung des Marktes für Büroliegenschaften ausserhalb der zentralen Lage zurückzuführen ist.
  • Die Entwicklung des Wechselkurses CHF/EUR hat mit CHF 1,1 Mio. positv zum Wert der Anlageliegenschaften beigetragen (Vorjahr Steigerung um CHF 9,6 Mio.).
  • Der Brandversicherungswert der Anlageliegenschaften beläuft sich auf CHF 622,6 Mio. (Vorjahr CHF 803,1 Mio.).

Eine komplette Liste aller Anlageliegenschaften zusammen mit allen erforderlichen Informationen gemäss Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange finden Sie auf Seiten 25 bis 41. Diese zusätzlichen Informationen sind ein integrierender Bestandteil der Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung.

Geschäftsjahr 2012/2013

in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland strategisch Total strategisch Deutschland nicht strategisch Niederlande nicht strategisch Total nicht strategisch Total
                 
Bilanzwert per 31.3.2012 370 360 382 730 160 291 913 381 170 541 122 221 292 762 1 206 143
Käufe 0 0 0 0 0 0 0 0
Wertvermehrende Investitionen 24 026 63 810 3 296 91 132 692 1 077 1 769 92 901
Verkäufe –66 346 –15 298 0 –81 644 –75 130 –5 966 –81 096 –162 740
Positive Marktwertveränderung 6 939 9 739 535 17 213 264 0 264 17 477
Negative Marktwertveränderung –13 719 –9 565 –4 282 –27 566 –29 212 –41 836 –71 048 –98 614
Währungsdifferenzen 0 5 141 1 991 7 132 1 331 1 162 2 493 9 625
Bilanzwert per 31.3.2013 321 260 436 557 161 831 919 648 68 486 76 658 145 144 1 064 792
- davon strategisch 321 260 371 204 161 831 854 295 0 0 0 854 295
- davon strategisch zum Verkauf bestimmt 0 65 353 0 65 353 0 0 0 65 353
- davon nicht strategisch zum Verkauf bestimmt 0 0 0 0 68 486 76 658 145 144 145 144
Überleitung Marktwert zum Bilanzwert 31.3.2013                
Bewertung der externen Bewerter 1 321 260 436 557 161 831 919 648 71 971 81 524 153 495 1 073 143
Wertanpassung Anlageliegenschaften zum Verkauf 2 0 0 0 0 –3 485 –4 866 –8 351 –8 351
Bilanzwert per 31.3.2013 321 260 436 557 161 831 919 648 68 486 76 658 145 144 1 064 792

1Der Bericht der unabhängigen Schätzer (Wüest & Partner [CH + DE], BNP Paribas [FR] und Troostwijk [NL] für die Bewertungen per 31. März 2013 ist im Geschäftsbericht 2012/2013 ersichtlich.

2Gegenüber den Bewertungen der externen Bewerter per Stichtag wurden von der Gesellschaft weitere Wertanpassungen vorgenommen. Diese reflektieren Ergebnisse aus laufenden Verkaufsverhandlungen.

Mobilien

Mobilien
in Tausend CHF Büromobiliar und -ausbau Informatik Total 2013/2014 Total 2012/2013
         
Anschaffungswerte        
Bestand per 1.4. 2 745 1 755 4 500 4 510
Zugänge 49 4 53 329
Abgänge –29 0 –29 –350
Währungsdifferenzen 0 0 0 11
Bestand per 31.3. 2 765 1 759 4 524 4 500
         
Kumulierte Abschreibungen        
Bestand per 1.4. 2 429 1 532 3 961 3 959
Zugänge 94 102 196 324
Abgänge –29 0 –29 –328
Währungsdifferenzen 0 0 0 6
Bestand per 31.3. 2 494 1 634 4 128 3 961
         
Nettobuchwert per 31.3. 271 125 396 539

Latente Steuerguthaben und - Verbindlichkeiten

Latente Steuerguthaben und 
- Verbindlichkeiten
in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschlandNiederlandeHolding 1Total
       
Geschäftsjahr 2013/2014      
Latente Steuerguthaben auf      
- Aktivierung von Verlustvorträgen0075300753
- negativen Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften000000
- Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten001 727001 727
- sonstigen Bewertungsdifferenzen00–110140129
Total latente Steuerguthaben per 31.3.2014002 46901402 609
       
Latente Steuerverbindlichkeiten auf      
- positiven Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften8 94001 055009 995
- Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten000000
- sonstigen Bewertungsdifferenzen7120000712
Total latente Steuerverbindlichkeiten per 31.3.20149 65201 0550010 707
       
Nach Verrechnung in der Bilanz ausgewiesen      
Ausgewiesene latente Steuerguthaben001 71601401 856
Ausgewiesene latente Steuerverbindlichkeiten9 6520302009 953
       
Netto latente Steuerverbindlichkeiten      
Bestand per 31.3.2013–21 07101 9670189–18 915
Über Erfolgsrechnung erfasste lat. Ertragssteuern11 4190–1650–4911 205
Über Gesamtergebnisrechnung erfasste lat. Ertragssteuern00–50900-509
Währungsdifferenzen0012100121
Bestand per 31.3.2014–9 65201 4140140–8 098

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschlandNiederlandeHolding 1Total
       
Geschäftsjahr 2012/2013      
Latente Steuerguthaben auf      
- Aktivierung von Verlustvorträgen006 628006 628
- negativen Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften0002970297
- Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten002 196002 196
- sonstigen Bewertungsdifferenzen0000189189
Total latente Steuerguthaben per 31.3.2013008 8242971899 310
       
Latente Steuerverbindlichkeiten auf      
- positiven Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften18 98006 857297026 134
- Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten000000
- sonstigen Bewertungsdifferenzen2 09100002 091
Total latente Steuerverbindlichkeiten per 31.3.201321 07106 857297028 225
       
Nach Verrechnung in der Bilanz ausgewiesen      
Ausgewiesene latente Steuerguthaben002 19601892 385
Ausgewiesene latente Steuerverbindlichkeiten21 07102290021 300
       
Netto latente Steuerverbindlichkeiten      
Bestand per 31.3.2012–20 61303 2310170–17 211
Über Erfolgsrechnung erfasste lat. Ertragssteuern5220–601018–61
Über Gesamtergebnisrechnung erfasste lat. Ertragssteuern–9800–69300–1 673
Währungsdifferenzen00310031
Bestand per 31.3.2013–21 07101 9670189–18 915

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschlandNiederlandeHolding 1Total
       
Steuerliche Verlustvorträge      
Bestand per 31.3.2014055 15351 50186 601482 774676 029
Nutzbarkeit innerhalb der nächsten      
1 bis 12 Monate000000
1 bis 3 Jahre0002 422277 302279 724
3 bis 5 Jahre0005 56274 66480 226
mehr als 5 Jahre00078 617130 808209 425
ohne zeitliche Befristung055 15351 50100106 654
Aktivierung      
nicht vorgenommen055 15346 74186 601482 774671 269
vorgenommen004 760004 760
mit Referenzsteuersatz bilanziert0075300753
       
Bestand per 31.3.2013060 79079 88343 830417 155601 658
Nutzbarkeit innerhalb der nächsten      
1 bis 12 Monate0002 57202 572
1 bis 3 Jahre0002 42387 20289 625
3 bis 5 Jahre0004 345247 841252 186
mehr als 5 Jahre00034 49082 112116 602
ohne zeitliche Befristung060 79079 88300140 673
Aktivierung      
nicht vorgenommen060 79056 19443 830417 155577 969
vorgenommen0023 6890023 689
mit Referenzsteuersatz bilanziert006 628006 628

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
in Tausend CHF   31.3.2014   31.3.2013
  Debitoren Wertberich- tigung Debitoren Wertberich- tigung
         
Noch nicht fällig 3 392 0 3 389 –126
Seit < 30 Tagen fällig 532 0 138 –14
Seit 30-60 Tagen fällig 40 0 177 0
Seit 61-90 Tagen fällig 50 0 25 –4
Seit 91-180 Tagen fällig 63 –2 108 –39
Seit 181-360 Tagen fällig 66 –66 1 096 –770
Total 4 143 –68 4 933 –953
         
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 4 075   3 980  

Wertberichtigung auf Forderungen

in Tausend CHF 2013/2014 2012/2013
     
Bestand 1.4. –953 –445
Bildung Wertberichtigung auf Forderungen –34 –530
Inanspruchnahme der Wertberichtigung 893 9
Abgänge der Wertberichtigung 26 18
Währungsdifferenzen 0 –5
Bestand 31.3. –68 –953

Flüssige Mittel

Per Bilanzstichtag verfügte die Gesellschaft über Kassenbestände und Bankguthaben in der Höhe von CHF 21,7 Mio. (Vorjahr CHF 36,6 Mio.).

Aktienkapital

Aktienkapital

  Anzahl in Tausend CHF
     
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00 per 31.3.2012 59 724 486 59 724
Keine Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2012/2013 - -
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00 per 31.3.2013 59 724 486 59 724
Keine Kapitalveränderungen im 1. Halbjahr 2013/2014 - -
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00 per 30.3.2014 59 724 486 59 724

Eigene Aktien

  Anzahl in Tausend CHF
     
Bestand eigener Aktien per 31.3.2012 749 877 2 632
Kauf eigener Aktien 150 000 450
Verkauf eigener Aktien –270 000 –900
Realisierter Verlust   –48
Bestand eigener Aktien per 31.3.2013 629 877 2 134
Kauf eigener Aktien 50 000 109
Verkauf eigener Aktien 0 0
Realisierter Verlust   0
Bestand eigener Aktien per 31.3.2014 679 877 2 243

Anteile ohne beherrschenden Einfluss

Die folgenden Anteile ohne beherrschenden Einfluss stellen die nicht von der Züblin Gruppe gehaltenen Anteile an der Züblin Immobilière France SA dar:

  31.3.2014 31.3.2013
     
Anteile ohne beherrschenden Einfluss in Tausend EUR 36 868 42 623
Anteile ohne beherrschenden Einfluss in Tausend CHF 44 957 51 979
Anteile ohne beherrschenden Einfluss in Prozent 53,51% 53,51%

Aktienstruktur der Züblin Immobilière France SA (ZIF)

in Tausend CHF 31.3.2014 31.3.2013
     
Anzahl Aktien 9 745 551 9 745 551
Anzahl Aktien bei Wandlung der 2,0% Pflichtwandelanleihe 2 656 250 2 656 250
Verwässerte Anzahl Aktien 12 401 801 12 401 801
     
Anteil Züblin Immobilien Holding AG    
Anteile am Aktienkapital der ZIF 5 765 375 5 765 375
Anteil an der 2,0% Pflichtwandelanleihe - -
     
Prozentualer Anteil der Züblin Immobilien Holding AG    
Am Aktienkapital der ZIF 59,16% 59,16%
Am "verwässerten" Anteil der ZIF 46,49% 46,49%

Die Züblin Immobilien Holding AG hält 59,16% am Aktienkapital der Züblin Immobilière France SA und 46,49% am verwässerten Anteil der Züblin Immobilière France SA. Die prozentuale Differenz erklärt sich durch die Tatsache, dass die von Züblin Immobilière France SA im August 2007 emittierte 10-Jahre-Pflichtwandelanleihe in der Höhe von EUR 35,5 Mio. in der konsolidierten Jahresrechnung, der wirtschaftlichen Sichtweise folgend, bereits als vollständig gewandelt behandelt wird. Die 2,0% Pflichtwandelanleihe ist vollständig im Besitz der Montalcino S.à.r.l., einer von der Forum Gruppe kontrollierten Gesellschaft, und könnte zum heutigen Wandelpreis in 2656250 Aktien gewandelt werden. In der obigen Tabelle werden die soeben beschriebenen Effekte aufgezeigt.

Trotz eines Beteiligungsanteils von weniger als 50% wird die Züblin Immobilière France SA in der konsolidierten Jahresrechnung vollkonsolidiert. Per Bilanzstichtag übt die Züblin Immobilien Holding AG weiterhin Kontrolle aus, da sie die absolute Mehrheit der stimmberechtigten Aktien besitzt sowie die Mehrheit der Mitglieder des Verwaltungsrats stellt.

Zukünftige vertragliche Fälligkeiten

Zukünftige vertragliche 
Fälligkeiten
in Tausend CHF Bilanzwert < 1 Jahr 1 bis 3 Jahre 3 bis 5 Jahre > 5 Jahre
    Zins Amortisation Zins Amortisation Zins Amortisation Zins Amortisation
                   
Per 31.3.2014                  
Hypotheken 485 062 11 494 272 285 10 317 212 777 728 0 0 0
Anleihe 55 313 2 218 0 2 218 55 445 0 0 0 0
Pflichtwandelanleihe 3 081 866 0 1 732 0 866 0 0 0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 6 719 0 6 719 0 0 0 0 0 0
Derivative Finanzinstrumente 33 096 13 184 0 11 557 0 4 519 0 1 909 0
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 14 225 0 12 887 0 0 0 0 0 1 338
Total per 31.3.2014 597 496 27 762 291 891 25 824 268 222 6 113 0 1 909 1 338
                   
Per 31.3.2013                  
Hypotheken 699 837 14 172 222 315 13 670 250 585 4 408 226 937 0 0
Anleihe 59 369 2 400 0 4 800 60 000 0 0 0 0
Pflichtwandelanleihe 3 775 855 0 1 710 0 1 710 0 0 0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 14 022 0 14 022 0 0 0 0 0 0
Derivative Finanzinstrumente 49 423 17 725 0 19 081 0 5 863 0 2 767 0
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 20 119 0 18 082 0 0 0 0 0 2 037
Total per 31.3.2013 846 545 35 152 254 419 39 261 310 585 11 981 226 937 2 767 2 037

In den nächsten zwölf Monaten werden CHF 291,9 Mio. (Vorjahr CHF 254,4 Mio.) der ausgewiesenen Verbindlichkeiten fällig. Davon betreffen CHF 272,3 Mio. (Vorjahr CHF 222,3 Mio.) Hypotheken. Davon entfallen CHF 176,1 Mio. auf Hypotheken, die zum Verkauf bestimmt sind. Der Restbetrag beinhaltet neben normalen Tilgungen auch eine auslaufende Hypothek in Deutschland. Diese wird im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit verlängert. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie der restliche Teil aus den sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeiten und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt.

Finanzinstrumente – Fair-Value-Hierarchie

Finanzinstrumente – 
Fair-Value-Hierarchie
in Tausend CHF Bilanzwert Stufe 1 Stufe 2 Stufe 3
         
Per 31.3.2014        
Aktiven: Derivate Finanzinstrumente 33 0 33 0
Passiven: Derivate Finanzinstrumente 33 096 0 33 096 0
         
Per 31.3.2013        
Aktiven: Derivate Finanzinstrumente 138 0 138 0
Passiven: Derivate Finanzinstrumente 49 423 0 49 423 0

Die Bewertung der Finanzinstrumente erfolgt anhand einer dreistufigen Fair-Value-Hierarchie. Die Unterscheidung erfolgte auf folgender Grundlage:

Stufe 1: Bewertung anhand von Marktpreisen für das spezifische Finanzinstrument

Stufe 2: Bewertung anhand von Marktpreisen für ähnliche Instrumente oder anhand von Bewertungsmodellen, die auf am Markt beobachtbaren Inputparametern basieren

Stufe 3: Bewertung anhand von Modellen, die Inputparameter verwenden, die sich wesentlich auf den Fair Value auswirken und nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren

Finanzinstrumente nach Kategorien

Finanzinstrumente nach 
Kategorien
in Tausend CHF Bilanzwert 31.3.2014 Marktwerte Bilanzwert 31.3.2013 Marktwerte
         
Finanzielle Vermögenswerte        
Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten        
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 4 075   3 980  
Gebundene flüssige Mittel 4 546   7 223  
Mietgarantien 254   258  
Vorausbezahlte Heiz- und Nebenkosten 10 194   13 559  
Flüssige Mittel 21 684   36 632  
Finanzielle Vermögenswerte zum Fair Value        
Derivative Finanzinstrumente 33   138  
Total 40 786   61 790  
         
Finanzielle Verbindlichkeiten        
Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten        
Hypotheken 485 062 488 878 699 837 704 156
Anleihe 55 313 57 003 59 369 62 100
Pflichtwandelanleihe 3 081 3 081 3 775 3 775
Mietzinskautionen 1 338   2 037  
Zinsabgrenzungen 3 065   6 129  
Vorausbezahlte Heiz- und Nebenkosten 9 853   11 953  
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 6 719   14 022  
Finanzielle Verbindlichkeiten zum Fair Value        
Derivative Finanzinstrumente 33 096   49 423  
Total 597 527   846 545  

Die Bilanzwerte der Kategorie “Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten” sind eine angemessene Näherung für die Marktwerte, da die relevanten Positionen kurze Restlaufzeiten haben. Der angegebene Bilanzwert der finanziellen Vermögenswerte reflektiert das maximale Ausfallrisiko, ungeachtet jeglicher Sicherheiten, für den Fall, dass die Vertragspartner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Es besteht keine Konzentration von Ausfallrisiken aus Geschäftsbeziehungen mit einzelnen Debitoren oder Gruppen von Debitoren.

Bei der Kategorie “Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten” sind die Bilanzwerte der kurzfristigen Positionen eine angemessene Näherung für den Marktwert. Der Marktwert der Hypotheken wird zu den Barwerten der mit den Verbindlichkeiten zusammenhängenden Zahlungen unter Anwendung der relevanten Renditekurve kalkuliert (Stufe 2). Bei der Anleihe entspricht der Marktwert dem Börsenkurs per Bilanzstichtag (Stufe 1) und bei der Pflichtwandelanleihe dem per Stichtag diskontierten Betrag der ausstehenden Verbindlichkeiten (Stufe 2).

Derivative Finanzinstrumente

Cash Flow Hedges

in Tausend CHFKontraktwert 31.3.2014Kontraktwert 31.3.2013Wiederbe- schaffungswert 31.3.2014Wiederbe- schaffungswert 31.3.2013
     
1 bis 12 Monate265 58917 6835 872323
1 bis 3 Jahre217 312420 97311 20828 354
3 bis 5 Jahre92 309154 2675 0189 792
mehr als 5 Jahre116 582116 58510 99810 954
Total Cash Flow Hedges691 792709 50833 09649 423
- davon Verbindlichkeiten  33 09649 423

Nachweis der Cash Flow Hedges im Eigenkapital

in Tausend CHF1.4.2013 bis 31.3.20141.4.2012 bis 31.3.2013
   
Reserve für Cash Flow Hedges der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG–29 686–40 579
Reserve für Cash Flow Hedges der Anteile ohne beherrschenden Einfluss–10 025–12 808
Total Reserve für Cash Flow Hedges im Eigenkapital per 1.4.–39 711–53 387
Neubewertung–1 835–12 926
In der Erfolgsrechnung als Zinsaufwand erfasst13 40317 549
Disqualifizierung Swaps aus Hedge-Accounting16 34810 726
Veränderung laufender und latenter Ertragssteuern–4 762–1 673
Total Reserve für Cash Flow Hedges im Eigenkapital per 31.3.–16 557–39 711
- davon Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG–10 621–29 686
- davon Anteile ohne beherrschenden Einfluss–5 936–10 025

Die Züblin Gruppe benutzt Zinssatzswaps zur Reduzierung der Cashflow-Risiken, die aus variablen Zinsverbindlichkeiten entstehen.

Infolge der erfolgten und vorgesehenen Anlageliegenschaftenverkäufe wurden Swaps mit einem gesamten Kontraktwert von CHF 283,7 Mio. aus dem Hedge-Accounting disqualifiziert. Ansonsten sind alle anderen Swaps gemäss den Anforderungen von IAS 39 effektiv. Die Veränderungen der Bewertungen der effektiven Swaps werden über die Gesamtergebnisrechnung erfasst. Die Veränderung des ineffektiven Teils von CHF 0,0 (Vorjahr CHF –0,2 Mio.) sowie die Disqualifizierung der Cash Flow Hedges von CHF –16,3 Mio. (Vorjahr CHF –10,7 Mio.) wurden über die Erfolgsrechnung erfasst.

Zahlungen auf Zinssatz-Swaps und Zinszahlungen für die Hypotheken erfolgten gleichzeitig.

Devisenoptionen

in Tausend CHFKontraktwert 31.3.2014Kontraktwert 31.3.2013Wiederbe- schaffungs- wert 31.3.2014Wiederbe- schaffungs- wert 31.3.2013
     
1 bis 12 Monate0000
1 bis 3 Jahre14 00014 00033138
3 bis 5 Jahre0000
Total Devisenoptionen14 00014 00033138
- davon Guthaben  33138

Die Züblin Gruppe sichert einen Teil der künftigen Geldflüsse in anderer als der Funktionalwährung ab. Die entsprechenden positiven Wiederbeschaffungswerte werden in der Bilanz unter den derivativen Finanzinstrumenten ausgewiesen. Die Bewertungsgewinne und -verluste werden in der Erfolgsrechnung erfasst.

Total derivative Finanzinstrumente

in Tausend CHFKontraktwert 31.3.2014Kontraktwert 31.3.2013Wiederbe- schaffungs- wert 31.3.2014Wiederbe- schaffungs- wert 31.3.2013
     
Total Cash Flow Hedges691 792709 508–33 096–49 423
Total Devisenoptionen14 00014 00033138
Total derivative Finanzinstrumente705 792723 508–33 063–49 285
- davon Verbindlichkeiten  –33 096–49 423
- davon Guthaben  33138

Hypotheken

Übersichtstabelle Hypotheken per 31.3.2014

in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total %
             
             
Zinsfestschreibung unter Berücksichtigung der Swaps            
1 bis 12 Monate 108 036 118 854 117 691 20 735 365 316 75%
1 bis 3 Jahre 0 0 0 0 0 0%
3 bis 5 Jahre 0 92 309 0 0 92 309 19%
mehr als 5 Jahre 0 0 27 437 0 27 437 6%
Total 108 036 211 163 145 128 20 735 485 062 100%
Durchschnittliche Zinssätze 2,89% 4,04% 5,23% 2,71% 4,08%  
Durchschnittliche Dauer in Jahren 8.9 1.6 1.7 1.4 3.3  
             
Vertragsfälligkeit der Hypotheken            
1 bis 12 Monate 0 0 117 995 11 007 129 002 27%
1 bis 3 Jahre 0 211 163 27 133 9 728 248 024 51%
3 bis 5 Jahre 108 036 0 0 0 108 036 22%
mehr als 5 Jahre 0 0 0 0 0 0%
Total 108 036 211 163 145 128 20 735 485 062 100%
Durchschnittliche Dauer in Jahren 3.5 2.7 0.9 1.4 2.3  
davon            
- langfristige Hypotheken strategisch 0 187 214 25 563 0 212 777  
- kurzfristige Hypotheken strategisch 0 2 000 94 173 0 96 173  
- Hypotheken strategisch zum Verkauf bestimmt 108 036 21 949 0 0 129 985  
- Hypotheken nicht strategisch zum Verkauf bestimmt 0 0 25 392 20 735 46 127  
             
Marktwert der Hypotheken            
Festhypotheken 0 0 120 903 0 120 903 25%
Variable Hypotheken 107 965 212 204 27 112 20 694 367 975 75%
Total 107 965 212 204 148 015 20 694 488 878 100%

Übersichtstabelle Hypotheken per 31.3.2013

in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total %
             
             
Zinsfestschreibung unter Berücksichtigung der Swaps            
1 bis 12 Monate 28 920 46 337 0 13 463 88 720 13%
1 bis 3 Jahre 40 000 103 643 184 427 48 780 376 850 54%
3 bis 5 Jahre 40 000 114 267 0 0 154 267 22%
mehr als 5 Jahre 80 000 0 0 0 80 000 11%
Total 188 920 264 247 184 427 62 243 699 837 100%
Durchschnittliche Zinssätze 3,29% 4,12% 5,30% 5,77% 4,35%  
Durchschnittliche Dauer in Jahren 7.1 2.4 2.8 0.5 3.6  
             
Vertragsfälligkeit der Hypotheken            
1 bis 12 Monate 0 48 730 0 0 48 730 7%
1 bis 3 Jahre 0 193 656 184 427 47 131 425 214 61%
3 bis 5 Jahre 188 920 21 861 0 15 112 225 893 32%
mehr als 5 Jahre 0 0 0 0 0 0%
Total 188 920 264 247 184 427 62 243 699 837 100%
Durchschnittliche Dauer in Jahren 4.5 1.5 1.9 2.1 2.5  
davon            
- langfristige Hypotheken strategisch 188 920 170 345 118 257 0 477 522  
- kurzfristige Hypotheken strategisch 0 48 780 1 369 0 50 149  
- Hypotheken strategisch zum Verkauf bestimmt 0 45 122 0 0 45 122  
- Hypotheken nicht strategisch zum Verkauf bestimmt 0 0 64 801 62 243 127 044  
             
Marktwert der Hypotheken            
Festhypotheken 0 0 160 877 0 160 877 23%
Variable Hypotheken 190 000 258 791 32 182 62 306 543 279 77%
Total 190 000 258 791 193 059 62 306 704 156 100%

Im vergangenen Geschäftsjahr wurden Hypotheken im Umfang von CHF 100,8 Mio. verlängert. Das Hypothekarportfolio der Züblin Gruppe umfasst sowohl variable als auch festverzinsliche Darlehen. Per 31. März 2014 beliefen sich die festverzinslichen Hypotheken auf CHF 118,1 Mio. (Vorjahr CHF 152,4 Mio.). In den langfristigen Hypotheken sind Vertragsabschlusskosten von CHF 2,9 Mio. (Vorjahr CHF 2,9 Mio.) berücksichtigt worden.

Die Hypotheken enthalten teilweise Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Gesamtschuld/EBITDA, Zinsdeckungsgrad, Loan to Value [LTV] und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die Finanzkennzahlen varieren pro Land und Darlehensvertrag; nachfolgend eine Übersicht für die einzelnen Länder:

  Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande
         
31.3.2014        
Gesamtschuld/EBITDA 13.75
Zinsdeckungsgrad 1.6 1.0 1.4 > 1.5 - 2.0
Loan to Value 65% 70% 60% - 75%
Eigenkapitalquote 32,5% 25%

Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise und erstellt Sensitivitätsanalysen mit den wesentlichen Faktoren wie Erfolg, Zinsbelastung oder auch Bewertung der Anlageliegenschaften. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat je nach Vertrag unterschiedliche Konsequenzen, führt in einer ersten Phase jedoch typischerweise zu einer Erhöhung des Zinssatzes bzw. zu einer schnelleren Amortisation der Hypothek. Danach hat die Gesellschaft normalerweise eine bestimmte Zeit, um diese Verletzung wieder zu korrigieren. Falls nach diesem Zeitraum die Verletzung nicht korrigiert werden konnte, verlangt die Bank im Normalfall eine schnellere Amortisation oder eine (Teil-)Rückzahlung der Hypothek. Gewisse Verträge sehen unter der sogenannten “change of ownership” Klausel auch mögliche Konsequenzen, wie die Fälligstellung des gesamten Darlehens, vor, wenn der Besitzanteil der Züblin Immobilien Holding AG an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft auf unter 50% fällt. Zusätzlich beinhaltet der Vertrag bei der Schweizer Finanzierung die gleiche Klausel, falls ein einzelner Aktionär mehr als 50% an der Züblin Immobilien Holding AG erwirbt.

Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:

in Tausend CHF 31.3.2014 31.3.2013
     
Buchwert der belasteten Anlageliegenschaften 790 524 1 064 792
Beanspruchte Kredite bzw. Deckung 485 062 699 837

Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden teilweise zukünftige Mietzinsforderungen für Anlageliegenschaften, Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften und Aktien von Tochtergesellschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.

4% Anleihe 11/15

4% Anleihe 11/15
in Tausend CHF Nominalwert Kurs in % Marktwert Effektiver Zinssatz in % 1
         
Per 31.3.2014 55 445 102,81% 57 003 4,42%
         
Per 31.3.2013 60 000 103,50% 62 100 4,42%

1Der effektive Zinssatz setzt sich zusammen aus dem Coupon von 4% und der Amortisation der aktivierten Transaktionskosten.

Am 20. Juli 2011 gab die Züblin Immobilien Holding AG eine 4% Anleihe über CHF 60,0 Mio. heraus, die an der SIX Swiss Exchange gehandelt wird. Die Anleihe hat eine Laufzeit von vier Jahren und diente dem Abbau kurzfristiger Darlehen, der Refinanzierung verschiedener Hypotheken sowie einem Renovationsprojekt in Frankreich.

Im vergangenen Geschäftsjahr reduzierte Züblin durch vorzeitige Rückkäufe am Markt die Anleihensschuld um CHF 4,6 Mio. auf CHF 55,4 Mio.

2,0% Pflichtwandelanleihe Frankreich

2,0% Pflichtwandelanleihe Frankreich
in Tausend CHF 31.3.2014 31.3.2013
     
Bilanzpositionen    
Fremdkapitalanteil Zinsen 1 3 081 3 775
Eigenkapitalanteil 2 47 140 47 140
     
Erfolgsrechnung    
Coupon 2,0% Pflichtwandelanleihe –873 –859
Amortisationskomponente 1 711 667
Total Zinsaufwand –162 –192

1Nach IFRS ist gemäss der Amortized-Cost Methode nur die Verzinsung des Fremdkapitals von gegenwärtig CHF 3,1 Mio. (Vorjahr CHF 3,8 Mio.) als Aufwand zu verbuchen. Gleichzeitig verringert sich der Fremdkapitalanteil, da durch die Zahlung der Barwert der zu leistenden Zinszahlungen abnimmt. Der Fremdkapitalanteil Zinsen ist der Bestandteil der Bilanzposition "Pflichtwandelanleihe".

2Der Eigenkapitalanteil von CHF 47,1 Mio. (Vorjahr CHF 47,1 Mio.) ist Teil der Position "Anteil ohne beherrschenden Einfluss" im Eigenkapital und unverändert gegenüber dem Vorjahr ausgewiesen. Die Währungsdifferenzen werden als Teil der Währungsdifferenzen bei den Anteilen ohne beherrschenden Einfluss erfasst.

Am 7. August 2007 emittierte Züblin Immobilière France eine 10-Jahres-Pflichtwandelanleihe in der Höhe von EUR 35,5 Mio. Die 2,0% Pflichtwandelanleihe ist vollständig im Besitz der Montalcino S.à.r.l., eine von der Forum Gruppe kontrollierte Gesellschaft, und könnte zum heutigen Wandelpreis in 2 656 250 Aktien gewandelt werden. Unter den Bedingungen der Pflichtwandelanleihen hat der Investor das Recht, diese Anleihen jederzeit nach dem 7. August 2008 zu wandeln. Nach Ende der Laufzeit am 7. August 2017 müssen die Anleihen gewandelt werden. Dem Inhaber der Pflichtwandelanleihe stehen Zinsen in Mindesthöhe von 2% zu. Er hat jedoch das Recht, eine Mindestzinszahlung zu erhalten, die der Höhe der Dividendenausschüttung oder der Ausschüttung aus den freien Reserven bzw. Kapitalreserven an die Aktionäre entspricht.

Vorsorgeplan für Mitarbeitende

Die Züblin Gruppe hat verschiedene Vorsorgepläne in den Ländern, in denen sie tätig ist, die sich gemäss den örtlichen Gesetzen und Arbeitsregelungen voneinander unterscheiden. In allen Ländern ausserhalb der Schweiz handelt es sich um beitragsorientierte Vorsorgepläne. In den vergangenen zwölf Monaten wurden Aufwendungen von CHF 0,3 Mio. (Vorjahr CHF 0,3 Mio.) für diese Vorsorgepläne erfasst. In der Schweiz qualifiziert der Pensionsplan der Züblin Immobilien Management AG als leistungsorientierter Vorsorgeplan gemäss IAS 19.

Schweizer Vorsorgeeinrichtungen werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) geregelt. Der Pensionsplan wird durch die Beiträge der Angestellten und des Arbeitgebers finanziert. Das BVG schreibt vor, dass Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institution verwaltet werden. Der Stiftungsrat als leitendes Organ der Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch zusammen aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern. Ihm obliegt die Festlegung und Umsetzung der Anlagestrategie.

Auf der Grundlage der “Project Unit Credit”-Methode wurden die folgenden Ergebnisse berechnet:

in Tausend CHF 31.3.2014 31.3.2013 1
     
Pensionsverpflichtungen (Barwert) 3 838 3 539
Pensionsvermögen zu Marktwerten 3 179 2 649
Pensionsverpflichtung (technischer Fehlbetrag) –659 –890

1Angepasste Werte aufgrund IAS 19 rev.

Der obige Betrag wird unter “Sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten” ausgewiesen.

Die Rentenverbindlichkeiten und -vermögen in der konsolidierten Bilanz der Züblin Gruppe haben sich wie folgt geändert:

in Tausend CHF 2013/2014 2012/2013 1
     
Pensionsverpflichtungen (Barwert) per 1.4. 3 539 2 988
Laufender Dienstzeitaufwand 191 160
Arbeitnehmerbeiträge 78 117
Zinsaufwand 71 88
Ausbezahlte Leistungen 189 164
Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand 37 0
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste –267 22
Pensionsverpflichtungen (Barwert) per 31.3. 3 838 3 539
     
Pensionsvermögen zu Marktwerten 1.4. 2 649 2 211
Zinsertrag 56 69
Arbeitgeberbeiträge 149 176
Arbeitnehmerbeiträge 105 117
Ausbezahlte Leistungen 216 164
Rendite auf Planvermögen (exkl. Zinsertrag) 11 –88
Pensionsvermögen zu Marktwerten 31.3. 3 186 2 649

1Angepasste Werte aufgrund IAS 19 rev.

In der nachstehenden Tabelle werden die Deckung des leistungsorientierten Vorsorgeplans und der Einfluss der Abweichungen aufgrund der erwarteten oder aktuellen Werte der Rentenverbindlichkeiten und -vermögen detailliert ausgewiesen:

in Tausend CHF 31.3.2014 31.3.2013 1
     
Erwartete Beiträge in der kommenden Periode 120 179
     
Der Pensionsaufwand setzt sich folgendermassen zusammen:    
- Laufender Dienstzeitaufwand 191 160
- In der Erfolgsrechnung erfasster Zinsaufwand 16 18
- Erfasster nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand 37 0
In der Erfolgrechnung erfasster Pensionsaufwand 244 178

1Angepasste Werte aufgrund IAS 19 rev.

Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen:

in Tausend CHF 31.3.2014 31.3.2013 1
     
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste 267 –22
Rendite auf Planvermögen (exkl. Zinsertrag) 11 –88
Total im sonstigen Gesamtergebnis erfasste Neubewertung 278 –110

1Angepasste Werte aufgrund IAS 19 rev.

Die Berechnung der Rentenverbindlichkeiten der Züblin Gruppe beruhen auf den folgenden Annahmen:

  31.3.2014 31.3.2013
     
Technischer Zinssatz (Diskontierungssatz) 1,95% 1,90%
Erwartete Rendite des Vermögens 1,95% 1,90%
Erwartete Salärentwicklung 1,00% 2,00%
Erwartete Rentenentwicklung 0,00% 0,00%
Lebenserwartung in Jahren im Rücktrittsalter (Männer/Frauen) BVG 2010 GT BVG 2010 GT

Für die wichtigsten Annahmen für die Berechnung der Pensionsverpflichtung wurde eine Sensitivitätsanalyse unter gleich bleibenden übrigen Annahmen erstellt:

  31.3.2014 31.3.2013 1
     
Pensionsverpflichtungen (Barwert) per 31.3. 3 838 3 539
- Diskontierungssatz -0.25% 3 984 3 674
- Diskontierungssatz +0.25% 3 701 3 413
- Erwartete Salärentwicklung -0.25% 3 828 3 531
- Erwartete Salärentwicklung +0.25% 3 847 3 548
- Lebenserwartung in Jahren -1 Jahr 3 896 3 593
- Lebenserwartung in Jahren -1 Jahr 3 778 3 485

1Angepasste Werte aufgrund IAS 19 rev.

Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen

Portefeuille-Strukturierung: 100% der Vermögenswerte werden durch eine Rückversicherungsgesellschaft verwaltet und angelegt. Zusätzlich hat die Gesellschaft eine Minimalrendite auf ihrem Planvermögen versichert. Auf eine Darstellung der Anlagestruktur des Planvermögens wird daher verzichtet.Im Zusammenhang mit der Miete ihrer Geschäftsräumlichkeiten ist die Züblin Immobilien Management AG feste Mietverpflichtungen bis längstens 31. März 2016 im Umfang von CHF 0,6 Mio. (Vorjahr CHF 0,9 Mio.) eingegangen. In der Berichtsperiode betrug die in der Erfolgsrechnung erfasste Miete CHF 0,3 Mio. (Vorjahr CHF 0,3 Mio.).

in Tausend CHF 31.3.2014 31.3.2013
     
Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen    
1 bis 12 Monate 293 293
1 bis 3 Jahre 293 585
3 bis 5 Jahre 0 0
mehr als 5 Jahre 0 0

Nahestehende Personen

Als nahestehende Personen gemäss IAS 24 gelten für das Berichtsjahr:

  • Verwaltungsrat
  • Mitglieder der Gruppenleitung
  • Bruin I, S.à.r.l., Luxemburg 1
  • Forum European Realty Income L.P., Cayman 1
  • Lamesa Holding SA, Panama 2

1 Diese Aktionäre bilden eine Gruppe, die zusammen 19,84% der Aktien hält. Es bestehen keine Aktionärsbindungsverträge. Diese Gesellschaften sind durch Andrew N. Walker im Verwaltungsrat vertreten.

2 Diese Gesellschaft ist seit 29. Juni 2012 durch Vladislav Osipov im Verwaltungsrat vertreten.

Aktienbesitz von nahestehenden Personen per 31. März 2014

  • Der Aktienbesitz von Verwaltungsrat und Gruppenleitung ist in Anmerkung 26, Seiten 135 bis 136 im Detail offengelegt.
  • Die 2,0% Pflichtwandelanleihe, welche die Züblin Immobilière France SA (ZIF) im Jahre 2007 herausgab, wurde vollständig von Montalcino S.à.r.l., eine von der Forum Gruppe kontrollierte Gesellschaft, gezeichnet und könnte zum heutigen Wandelpreis in 2 656 250 ZIF-Aktien gewandelt werden.

Transaktionen mit nahestehenden Personen und bedeutenden Aktionären

Die französische Tochtergesellschaft Züblin Immobilière France (ZIF) hat am 3. Mai 2011 eine 100%ige Tochtergesellschaft als Asset Management Gesellschaft unter dem Namen “Züblin Immobilière France Asset Management” (ZIFAM) gegründet. Am 1. Juni 2011 wurden das Mandat von Pierre Essig (Mitglied der Gruppenleitung der Züblin Gruppe und CEO ZIF) und alle Anstellungsverträge von ZIF auf ZIFAM übertragen. Die ZIFAM hat zur Aufgabe, das Asset Management und in Zukunft auch das Property Management für ZIF zu erbringen.Im Rahmen dieser Reorganisation hat die Gesellschaft Pierre Essig im Jahre 2011 eine Kaufoption für diese Asset Management Gesellschaft (ZIFAM) eingeräumt. Diese Kaufoption wird nur ausgeübt werden können, wenn die Züblin Gruppe oder ZIF ihre Strategie ändern und die Asset-Management-Tätigkeit aufgeben würde. Diese Kaufoption umfasst 100% des Kapitals von ZIFAM und der Ausübungspreis der Option entspricht dem Marktwert der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Ausübung.

Im Geschäftsjahr 2013/2014 gab es keine Transaktionen mit nahestehenden Personen oder bedeutenden Aktionären. Ebenfalls wurden keine Beratungshonorare an nahestehende Personen oder bedeutende Aktionäre, die über die offengelegten Entschädigungen auf den Seiten 133 bis 134 hinausgehen, gezahlt. Der Verwaltungsrat und die Gruppenleitung überwachen fortlaufend potenzielle Interessenkonflikte.

Organdarlehen

Es bestehen keine Darlehen an Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Gruppenleitung.

Entschädigung

Entschädigung der Mitglieder des Verwaltungsrats

in CHF Grund- entschädigung Tochter- unternehmen1 Total
Geschäftsjahr 2013/2014      
Pierre N. Rossier, Präsident 2 120 000 43 243 163 243
Vladislav Osipov, Mitglied 45 000 0 45 000
Andrew N. Walker, Mitglied 3 45 000 12 297 57 297
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 4 50 000 12 297 62 297
Total Verwaltungsrat 260 000 67 837 327 837
       
Geschäftsjahr 2012/2013      
Pierre N. Rossier, Präsident 2 126 000 45 781 171 781
Christian Bubb, Vizepräsident 58 500 0 58 500
Gerold Bührer, Mitglied 54 000 0 54 000
Vladislav Osipov, Mitglied 54 000 0 54 000
Andrew N. Walker, Mitglied 3 54 000 12 102 66 102
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 4 54 000 12 102 66 102
Total Verwaltungsrat 400 500 69 985 470 485

1Entschädigung auf der Ebene von Tochterunternehmen.

2Pierre N. Rossier ist zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der Züblin Immobilière France SA, Paris, ZIAG Immobilien AG, Düsseldorf und Züblin Immobilien AG, Zürich.

3Andrew N. Walker ist zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der Züblin Immobilière France SA, Paris.

4Dr. Markus Wesnitzer ist zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der ZIAG Immobilien AG, Düsseldorf.

Aufgrund der Verlustsituation der beiden letzten Jahre wurde im Geschäftsjahr 2012/2013 das Verwaltungsratshonorar der Züblin

Immobilien Holding AG um zehn Prozent gekürzt und im Geschäftsjahr 2013/2014 nochmals reduziert.

Entschädigung der Gruppenleitung

in CHF Grund- entschädigung Bonus in bar Pensions- kassen beiträge 1 Total
Geschäftsjahr 2013/2014        
Bruno Schefer, CEO 2 542 500 0 71 884 614 384
Thomas Wapp, CFO 300 000 0 28 520 328 520
Pierre Essig, CEO Frankreich 325 128 0 40 114 365 242
Total Gruppenleitung 1 167 628 0 140 518 1 308 146
         
Geschäftsjahr 2012/2013        
Bruno Schefer, CEO 620 000 0 82 980 702 980
Thomas Wapp, CFO 300 000 0 28 024 328 024
Pierre Essig, CEO Frankreich 320 448 0 43 923 364 371
Total Gruppenleitung 1 240 448 0 154 927 1 395 375

1Beitrag der Unternehmung.

2Bruno Schefer hat sein Pensum per 1.1.2014 auf 50% reduziert. Im Geschäftsjahr 2013/2014 wurde dies pro rata berechnet. Die neue jährliche Grundentschädigung beträgt CHF 310'000.00.

Aufgrund der Verlustsituation der beiden letzten Jahre wurde der Gruppenleitung für das Geschäftsjahr 2012/2013 und 2013/2014 kein Bonus ausbezahlt.

Aktienbesitz

Aktienbesitz des Verwaltungsrats

  Aktien ZIHAG 1 Aktien ZIF 2
Geschäftsjahr 2013/2014    
Pierre N. Rossier, Präsident 116 932 10 625
Vladislav Osipov, Mitglied 0 0
Andrew N. Walker, Mitglied 2 724 48
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 1 139 0
Total Verwaltungsrat 120 795 10 673
     
Geschäftsjahr 2012/2013    
Pierre N. Rossier, Präsident 116 932 10 625
Christian Bubb, Vizepräsident 0 0
Gerold Bührer, Mitglied 7 805 138
Vladislav Osipov, Mitglied 0 0
Andrew N. Walker, Mitglied 2 724 48
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 1 139 0
Total Verwaltungsrat 128 600 10 811

1Aktien ZIHAG = Aktien der Züblin Immobilien Holding AG.

2Aktien ZIF = Aktien der Züblin Immobilière France SA.

Aktienbesitz der Gruppenleitung

  Aktien ZIHAG 1 Aktien ZIF 2
Geschäftsjahr 2013/2014    
Bruno Schefer, CEO 40 296 5 958
Thomas Wapp, CFO 0 0
Pierre Essig, CEO Frankreich 0 29 307
Total Gruppenleitung 40 296 35 265
     
Geschäftsjahr 2012/2013    
Bruno Schefer, CEO 40 296 5 958
Thomas Wapp, CFO 0 0
Pierre Essig, CEO Frankreich 0 29 307
Total Gruppenleitung 40 296 35 265

1Aktien ZIHAG = Aktien der Züblin Immobilien Holding AG.

2Aktien ZIF = Aktien der Züblin Immobilière France SA.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Nach dem Bilanzstichtag wurde die nicht strategische Anlageliegenschaft in Neuwied, Deutschland zu ihrem bilanzierten Wert verkauft.

An der Sitzung vom 9. April 2014 hat der Verwaltungsrat beschlossen, die Anlageliegenschaften in der Schweiz zu veräussern. Dieses Vorhaben wurde in der Jahresrechnung per 31. März 2014 entsprechend abgebildet.

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