Geschäftsbericht 2012-2013

Portfolio Niederlande

Portfolio-Entwicklung

Züblin ist es gelungen, diverse neue Mietverträge respektive Verlängerungen abzuschliessen, so zum Beispiel mit dem Mieter Province of South Holland über eine Mietfläche von 1 500 m² in der Liegenschaft in Dordrecht. In der Logistikimmobilie in Oss, wo ein Mieter wirtschaftliche Schwierigkeiten bekundete, konnte Züblin erfolgreich die Fläche an den anderen ebenfalls in Oss bestehenden Mieter Vos Logistics Nederland weitervermieten und so die Mieteinnahmen sichern. Ein Mieter in Amsterdam (Sonion) sowie ein Mieter in Huizen (Lidl) verliessen leider die Liegenschaften. Beide zogen in neu erstellte, als Hauptsitz geltende und alleingenutzte Liegenschaften um.

Trotz der schwierigen Marktkonditionen konnten drei Liegenschaften, je eine in Nieuwegein, Gouda, und Utrecht (Total ca. 7 200 m²) verkauft werden. Nach dem Bilanzstichtag konnte die Immobilie in Diemen, Diemerhof 10-12 verkauft werden. Weitere Verkäufe sind in Verhandlungen.

Die Marktsituation für ältere Liegenschaften hat sich weiter verschlechtert. Verkäufe von solchen Liegenschaften sind vielfach nur an lokale Käufer möglich, die an einer Umnutzung interessiert sind. Erschwerend kommt hinzu, dass Fremdfinanzierungen für solche Liegenschaften fast unmöglich sind. Als Folge dieser schwierigen Ausgangslage reduzierte sich der Wert dieses nicht strategischen Portfolios um 36% gegenüber dem Ausgangswert anfangs Jahr.

Marktentwicklung

Die Neuvermietungen im niederländischen Büromarkt sanken um 8% gegenüber dem Vorjahr. Die Neuvermietungen betrugen 1 Mio. m² – nach 2010 der tiefste Wert seit 25 Jahren. Erstaunlicherweise zeigt sich in den vier grössten Städte ein Wachstum an Neuvermietungen. Hält diese Tendenz an, könnte dies zu einer weiteren Spaltung zwischen diesen vier Städten und dem Rest des Landes führen. Ende 2012 waren ca. 7,9 Mio m² Büroflächen leerstehend. Dies entspricht einer Leerstandquote von 16%. Zusätzlich sind 45% der leerstehenden Flächen seit mehr als drei Jahren leer.

Das Investitionsvolumen fiel gegenüber dem Vorjahr 8% auf ca. EUR 1,2 Mrd. Gründe dafür sind die schlechte wirtschaftliche Situation in den Niederlanden und der Mangel an ausreichender Finanzierung. Der Markt wurde von drei grossen Transaktionen angeführt - (Eindhoven – High Tech Campus, Amsterdam South Axe – Vinoly & The Rock). Diese deckten damit die Hälfte des Handelsvolumen ab. In der zweiten Jahreshälfte 2012 gab es keine Transaktion von über EUR 20 Mio.

Portfolio-Übersicht

CHF/EUR in Mio.31.3.201331.3.2012
   
Marktwert in CHF76,6122,2
Marktwert in EUR62,8101,5
Jahresmietertrag in CHF9,511,2
Jahresmietertrag in EUR7,89,3
Leerstandsquote17,3%13,9%

Grösste Mieter

MieterBranche Mietanteil in % des Jahresmietertrags
  Portfolio NiederlandeGesamtportfolio
    
Groningen Railport Exploitatie Maatschappij B.V., VeendamLogistik23,6%4,2%
Vos Logistics Nederland B.V., OssLogistik20,9%3,7%
Manpower Nederland B.V., AmsterdamStellenvermittlung8,3%1,5%
Wolfert ScholengemeenschapAusbildung5,3%0,9%
Facilicom BedrijfsdienstnDienstleistungen5,2%0,9%
Total 63,3%11,2%

Mietvertragsanalyse in EUR Mio.

Liegenschaft Nr.Ort, StrasseErwerbs- datumBaujahr/ Renovations- jahrJahres- mietertrag CHF 1000Leerstand (CHF) %EigentumsverhältnisDiskontierungssatz %Grund- stücks- fläche m2Büro m2Einzel- handel m2Gewerbe/ Logistik m2Übrige Flächen m2Total Nutz- fläche m2Leerstand m2Leerstand (m2) %Anzahl Park- plätze
Büro               
39Amsterdam, Zekeringstraat 1-231.1.2000199575346,310,313 0688 3693 87212 2415 28343,2233
40Amsterdam, Zekeringstraat 45-471.1.20001992 20036350,08,85 3703 0521 4774 5290,0118
41Amsterdam, Zekeringstraat 39-431.1.20001992 200355033,710,09 0304 5532 2976 8503 05544,6129
42Diemen, Diemerhof 10-121.1.2000199013745,29,82 6682 1932 1931 08849,657
43Diemen, Diemerhof 16-181.1.20001990 20097000,09,13 9433 6723 6720,0117
 Total Region Amsterdam  2 77527,3  34 07921 8397 64629 4859 42632,0654
                 
44Dordrecht, Stationsweg 41.7.1998196248620,29,23 0013 8173 8171 01126,570
45Rotterdam, Schiekade 341.7.19981961 200075328,110,82 2987 0291 5948 6233 01034,946
 Total Region Rotterdam  1 23925,2  5 29910 8461 59412 4404 02132,3116

Alleineigentum

Stockwerkeigentum

Baurecht

Liegenschaft Nr.Ort, StrasseErwerbs- datumBaujahr/ Renovations- jahrJahres- mietertrag CHF 1000Leerstand (CHF) %EigentumsverhältnisDiskontierungssatz %Grund- stücks- fläche m2Büro m2Einzel- handel m2Gewerbe/ Logistik m2Übrige Flächen m2Total Nutz- fläche m2Leerstand m2Leerstand (m2) %Anzahl Park- plätze
46De Bilt, Utrechtseweg 3701.7.199819823290,010,01 9982 0672 0670,037
47Utrecht, Kaap Hoorndreef 66-781.7.199819754346,58,26063 1503 1502738,7
 Total Region Utrecht  7633,8  2 6045 2175 2172735,237
48Huizen, Huizermaatweg 9-371.7.1998198611466,712,49503 0683 0682 34176,3
49Zeist, Huis ter Heideweg 30-401.7.19981980 200137641,511,16 9404 6374 6372 30249,692
 Total übrige Regionen  49050,3  7 8907 7057 7054 64360,392
 Total Büro  5 26727,4  49 87245 6071 5947 646-54 84718 36333,5899
Logistik               
50Oss, Waalkade17.2.20031974 19901 9850,010,1127 6831 19348 16532 89282 2500,0
51Veendam, Spoorhavenweg17.2.20031994-99 20102 2440,09,9122 62139990 20590 6040,0
 Total Logistik  4 2290,0  250 3041 592138 37032 892172 8540,0
                 
 Total Portfolio Niederlande (nicht strategisch)  9 49617,3  300 17647 1991 594146 01632 892227 70118 3638,1899

Alleineigentum

Stockwerkeigentum

Baurecht

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