Geschäftsbericht 2012-2013

Anmerkungen

1. Mietertrag

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1. Mietertrag
in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschlandNiederlandeTotal
      
Geschäftsjahr 2011/2012     
Mietertrag in Berichtswährung15 77821 87823 25112 27173 178
Mietertrag in Lokalwährung15 77818 03719 17010 117 
      
Geschäftsjahr 2012/2013     
Mietertrag in Berichtswährung13 49711 49820 0019 97254 968
Mietertrag in Lokalwährung13 4979 50116 5278 240 
Veränderung zu Vorjahr in Lokalwährung–2 281–8 536–2 643–1 877 
davon:     
- Käufe0000 
- Verkäufe–2 446–453–2 964–979 
- Leerstand und Mietvertragsanpassung165–8 083321–898 

Die Reduktion des Mietertrags um CHF 18,2 Mio. (Vorjahr Abnahme von CHF 18,0 Mio.) erklärt sich durch die im Berichtsjahr und in den vergangenen Geschäftsjahren getätigten Verkäufe sowie den vorübergehenden Mietausfall infolge der Renovationsprojekte in Bern und Paris.

2. Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften

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2. Ergebnis aus dem Verkauf 
von Anlageliegenschaften
in Tausend CHF1.4.2012 bis 31.3.20131.4.2011 bis 31.3.2012
Anlageliegenschaften strategisch  
Verkaufserlös88 1931 516
Marktwert der letzten Bewertung–81 645–1 566
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften strategisch6 548–50
   
Anlageliegenschaften nicht strategisch  
Verkaufserlös78 88334 504
Marktwert der letzten Bewertung–81 096–37 261
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften nicht strategisch–2 213–2 757

Im vergangenen Geschäftsjahr wurden neun Anlageliegenschaften, davon sieben nicht strategische (vier in Deutschland, drei in den Niederlanden) und zwei strategische (je eine in Frankreich und in der Schweiz), verkauft (Vorjahr sieben Verkäufe). Der Verkaufspreis entsprach bei acht Anlageliegenschaften dem Marktpreis oder lag leicht darunter und lag bei einer Anlageliegenschaft mehr als 10% darüber. Nach Berücksichtigung der Verkaufskosten resultierte gesamthaft ein Gewinn aus Verkäufen von CHF 4,3 Mio.

3. Liegenschaftsaufwand

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in Tausend CHF1.4.2012 bis 31.3.20131.4.2011 bis 31.3.2012
   
Liegenschaftssteuern–291–310
Rechtskosten–412–185
Wertberichtigung auf Forderungen–49021
Externe Verwaltung–271–500
Heiz- und Nebenkosten–5 685–4 923
Sonstiger Liegenschaftsaufwand–1 400–1 539
Total Liegenschaftsaufwand–8 549–7 436

Der Hauptgrund der gestiegenen Liegenschaftsaufwendungen ist auf nicht umlegbare Nebenkosten als Folge der Renovation in Paris zurückzuführen.

4. Verwaltungsaufwand

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4. Verwaltungsaufwand
in Tausend CHF1.4.2012 bis 31.3.20131.4.2011 bis 31.3.2012
   
Personal und Verwaltungsrat–5 621–5 434
Bewertung–229–228
Revision–535–561
Rechts- und Steuerberatung–245–386
Sonstige Steuern–404–423
Abschreibungen–324–219
Externe Buchhaltung und IT–842–947
Sonstige Beratung und Investor-Relations–729–752
Sonstiger Verwaltungsaufwand–984–965
Total Verwaltungsaufwand–9 913–9 915

Die Kosten bewegen sich im Rahmen des Vorjahres. Die Beratungskosten konnten im Vergleich zum Vorjahr leicht reduziert werden.

5. Finanzaufwand und -ertrag

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5. Finanzaufwand und -ertrag
in Tausend CHF1.4.2012 bis 31.3.20131.4.2011 bis 31.3.2012
   
Finanzaufwand  
Hypothekar- und Swapzinsen 1–34 825–37 362
Zinsaufwand und Kapitalkosten 1–409–1 750
Zinsaufwand 4% Anleihe Züblin Immobilien Holding AG 1–2 674–1 652
Zinsaufwand Pflichtwandelanleihe Züblin Frankreich 1–192–224
Total Finanzaufwand–38 100–40 988
   
Disqualifizierung Swaps aus Hedge-Accounting–10 7260
   
Finanzertrag  
Zinsertrag 2196570
Währungsdifferenzen 31 9841 774
Total Finanzertrag2 1802 344
Nettofinanzaufwand–46 646–38 644

1Die Verbindlichkeiten aus Hypotheken gehören der Kategorie "Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten" an. Die Verbindlichkeiten aus Zinsswaps gehören der Kategorie "Finanzverbindlichkeiten zum Fair Value" an.

2Die Aktiven dieser Erträge gehören der Kategorie "Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten" an.

3Vorjahr: Darin enthalten ist ein Ertrag von CHF 0,6 Mio. aus der Ausbuchung von Währungsdifferenzen im Eigenkapital der sechs Subholding-Gesellschaften Züblin Investment G1 bis G6 infolge deren Liquidation.

Finanzaufwand

Der Finanzaufwand reduzierte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr um CHF 2,9 Mio. auf CHF 38,1 Mio. (Vorjahr CHF 41,0 Mio.). Positiv beigetragen haben die aufgrund der verkauften Anlageliegenschaften verminderten Hypothekardarlehen. Gegenläufiger Effekt war der Zinsaufwand der Anleihe.

Disqualifizierung Swaps aus Hedge-Accounting

Zusätzlich belastete als Folge von Immobilienverkäufen die Disqualifizierung von elf Swaps die Erfolgsrechnung mit CHF 10,7 Mio. (Vorjahr CHF 0,0 Mio.)

Finanzertrag

6. Ertragssteuern

Die Züblin Gruppe verzeichnete einen Finanzertrag von CHF 2,2 Mio. (Vorjahr CHF 2,3 Mio.). Einem im Vergleich zum Vorjahr reduzierten Zinsertrag stehen höhere positive Währungsdifferenzen gegenüber.

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in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschlandNiederlandeHolding 1Total
       
Geschäftsjahr 2012/2013      
Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung      
Laufende Ertragssteuern–442000–49–491
Ertragssteuern des Vorjahres2820000282
Total laufende Ertragssteuern–160000–49–209
       
Latente Ertragssteuern auf Verlustvorträgen–4 9260–2 84600–7 772
Latente Ertragssteuern auf Bewertungsdifferenzen5 72501 447–2 87204 300
Latente Ertragssteuern auf sonstigen Positionen–27707982 872183 411
Total latente Ertragssteuern5220–601018–61
Total Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung3620–6010–31–270
       
Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung      
Laufende Ertragssteuern000000
Latente Ertragssteuern–9800–69300–1 673
Total Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung–9800–69300–1 673
       
Geschäftsjahr 2011/2012      
Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung      
Laufende Ertragssteuern0000–48–48
Ertragssteuern des Vorjahres175020500380
Total laufende Ertragssteuern17502050–48332
       
Latente Ertragssteuern auf Verlustvorträgen1 65201 339002 991
Latente Ertragssteuern auf Bewertungsdifferenzen–7 8950–2 34400–10 239
Latente Ertragssteuern auf sonstigen Positionen–18108038–135
Effekt aus Anpassung Haltedauer2 11200002 112
Total latente Ertragssteuern–4 3120–997038–5 271
Total Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung–4 1370–7920–10–4 939
       
Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung      
Laufende Ertragssteuern000000
Latente Ertragssteuern3 0240693003 717
Total Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung3 0240693003 717

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

Überleitung der Ertragssteuern

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in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschlandNiederlandeHolding 1KonsolidierungTotal
        
Geschäftsjahr 2012/2013       
Erfolg vor Ertragssteuern3 898–14 836–33 584–42 091–2 5196–89 126
Referenzsteuersatz 221,17%0,00%31,23%25,00%6,94%7,83%22,84%
Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz–825010 48710 523175–020 358
Ertragssteuern gemäss Erfolgsrechnung3620–6010–310–270
Differenz1 1870–11 088–10 523–2060–20 628
Erklärt sich durch:       
- steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen00–5000–5
- steuerbefreite Erträge00000 0
- Veränderung des Steuersatzes für latente Steuern77200000772
- zu anderen Steuersätzen besteuerte Erträge133000160149
- Veränderung nicht aktivierter Verlustvorträge00–11 083–10 523–2220–21 828
- Ertragssteuern aus Vorjahren28200000282
- sonstige Einflüsse0000000
        
Geschäftsjahr 2011/2012       
Erfolg vor Ertragssteuern22 7252 645–330–13 4704 428–6 3399 659
Referenzsteuersatz 221,17%0,00%31,11%25,00%8,99%7,83%12,86%
Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz–4 81101033 368–398496–1 242
Ertragssteuern gemäss Erfolgsrechnung–4 1370–7920–100–4 939
Differenz6740–895–3 368388–496–3 697
Erklärt sich durch:       
- steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen00–202–440–176–422
- steuerbefreite Erträge5190000 519
- Veränderung des Steuersatzes für latente Steuern–1 54000000–1 540
- zu anderen Steuersätzen besteuerte Erträge1 5380006801 606
- Veränderung nicht aktivierter Verlustvorträge1370–743–3 324320–320–3 930
- Ertragssteuern aus Vorjahren1750172000347
- sonstige Einflüsse–1550–122000–277

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

2Der Referenzsteuersatz für die Gruppe beträgt mathematisch 22,84% (Vorjahr 12,86%). Die Berechnung wurde auf absoluten Zahlen vorgenommen.

Ertragssteuern

Im abgelaufenen Geschäftsjahr verzeichnete die Züblin Gruppe einen Ertragssteueraufwand von CHF 0,3 Mio. gegenüber CHF 4,9 Mio. im Vorjahr. Die grössten Änderungen werden nachfolgend für die einzelnen Länder erläutert. Die Veränderung des Referenzsteuersatzes (gewichteter Durchschnitt) von 12,86% auf 22,84% resultierte im Wesentlichen aus der Veränderung der Anteile der einzelnen Ländergesellschaften am Gesamtergebnis.

Schweiz

In der Schweiz wurden CHF 0,4 Mio. Ertrag (Vorjahr Aufwand von CHF 4,1 Mio.) aus Ertragssteuern erfasst. Dabei entfallen ein Aufwand von CHF 0,1 Mio. (Vorjahr Ertrag von CHF 0,2 Mio.) auf die laufenden Ertragssteuern und ein Ertrag von CHF 0,5 Mio. (Vorjahr Aufwand von CHF 4,3 Mio.) auf die latenten Ertragssteuern. Der latente Ertragssteueertrag setzt sich zusammen aus CHF 4,9 Mio. Ausbuchung aus aktivierten Verlustvorträgen, CHF 5,7 Mio. Ertrag aus Bewertungsdifferenzen und CHF 0,3 Mio. Aufwand aus sonstigen Positionen.

Frankreich

Der Ertragssteuersatz in Frankreich betrug aufgrund des SIIC-Status der Gesellschaft 0%. Dementsprechend fiel im abgelaufenen Geschäftsjahr kein Ertragssteueraufwand an. Aufgrund des SIIC-Status hätte der Verkauf einer Anlageliegenschaft innerhalb der ersten fünf Jahre nach dem Kauf eine einmalige Steuerzahlung von 25% des Kaufpreises zur Folge.

Deutschland

In Deutschland wurden CHF 0,6 Mio. Aufwand (Vorjahr CHF 0,8 Mio.) aus Ertragssteuern erfasst. Dabei entfallen CHF 0,0 Mio. (Vorjahr Ertrag von CHF 0,2 Mio.) auf die laufenden Ertragssteuern und ein Aufwand von CHF 0,6 Mio. (Vorjahr CHF 1,0 Mio.) auf die latenten Ertragssteuern. Der latente Ertragssteueraufwand setzt sich zusammen aus CHF 2,8 Mio. Aufwand aus aktivierten Verlustvorträgen, CHF 1,4 Mio. Ertrag aus Bewertungsdifferenzen und CHF 0,8 Mio. Ertrag aus sonstigen Positionen.

Niederlande

In den Niederlanden gab es weder im Berichtsjahr noch im Vorjahr einen Effekt aus Ertragssteuern.

7. Erfolg pro Aktie

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7. Erfolg pro Aktie
in CHF1.4.2012 bis 31.3.20131.4.2011 to 31.3.2012
   
Durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Aktien59 118 08859 165 446
Konzernergebnis exkl. Anteile ohne beherrschenden Einfluss–81 457 5923 304 293
Ergebnis pro Aktie–1.380.06

Die Züblin Immobilien Holding AG verfügt über keine Eigenkapitalinstrumente mehr, die zu einer Verwässerung führen.

8. Anlageliegenschaften

Geschäftsjahr 2012/2013

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in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschland strategischTotal strategischDeutschland nicht strategischNiederlande nicht strategischTotal nicht strategischTotal
         
Bilanzwert per 31.3.2012370 360382 730160 291913 381170 541122 221292 7621 206 143
Käufe000  0 0
Wertvermehrende Investitionen24 02663 8103 29691 1326921 0771 76992 901
Verkäufe–66 346–15 2980–81 644–75 130–5 966–81 096–162 740
Positive Marktwertveränderung6 9399 73953517 213264026417 477
Negative Marktwertveränderung–13 719–9 565–4 282–27 566–29 212–41 836–71 048–98 614
Währungsdifferenzen05 1411 9917 1321 3311 1622 4939 625
Bilanzwert per 31.3.2013321 260436 557161 831919 64868 48676 658145 1441 064 792
- davon strategisch321 260371 204161 831854 295000854 295
- davon strategisch zum Verkauf bestimmt065 353065 35300065 353
- davon nicht strategisch zum Verkauf bestimmt000068 48676 658145 144145 144
Überleitung Marktwert zum Bilanzwert 31.3.2013        
Bewertung der externen Bewerter 1321 260436 557161 831919 64871 97181 524153 4951 073 143
Wertanpassung Anlageliegenschaften zum Verkauf 20000–3 485–4 866–8 351–8 351
Bilanzwert per 31.3.2013321 260436 557161 831919 64868 48676 658145 1441 064 792

1Der Bericht der unabhängigen Schätzer (Wüest & Partner [CH + DE], BNP Paribas [FR] und Troostwijk [NL] für die Bewertungen per 31. März 2013 ist auf den Seiten 154 bis 159 aufgeführt.

2Gegenüber den Bewertungen der externen Bewerter per Stichtag wurden von der Gesellschaft weitere Wertanpassungen vorgenommen. Diese reflektieren Ergebnisse aus laufenden Verkaufsverhandlungen.

Die Grundlagen und Annahmen für die Bewertungen der Anlageliegenschaften können dem umfassenden Bericht von Wüest & Partner AG, Zürich auf Seiten 154 bis 159 entnommen werden.

Die Verminderung des Bestands der Anlageliegenschaften von CHF 1 206,1 Mio. auf neu CHF 1 064,8 Mio. wird durch die folgenden Punkte erklärt:

  • Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Investitionen im Umfang von CHF 92,9 Mio. (Vorjahr 35,0 Mio.) getätigt. Davon betreffen CHF 80,5 Mio. Umbauten in Paris, Zollikofen und Bern.
  • Dagegen haben die Verkäufe im Umfang von CHF 162,7 Mio. (Vorjahr CHF 38,8 Mio.) den Bestand vermindert. Die Verkäufe wurden in der Schweiz, in Frankreich, in Deutschland und in den Niederlanden getätigt und stehen im Zusammenhang mit der Umsetzung der Strategie der Züblin Gruppe. Der Verkaufspreis der Liegenschaft in Genf war höher als 5% des Bilanzwerts des Gesamtportfolio am 31. März 2013.
  • Die negative Marktwertanpassung beträgt über das ganze Portfolio CHF 81,1 Mio. (Vorjahr CHF 2,6 Mio.). Davon entfallen CHF 70,8 Mio. auf das nicht strategische Porfolio, was 33,2% des Anfangswertes entspricht. In den Niederlanden wurden CHF 41,8 Mio. oder 35,8% des Anfangswertes abgeschrieben, während in Deutschland auf dem nicht strategischen Retail Portfolio CHF 29,0 Mio. oder 30,1% korrigiert wurden.
  • Das strategische Portfolio wurde insgesamt um CHF 10,3 Mio. wertberichtigt. Während Frankreich keine Veränderung verzeichnete und sich der Wert in Deutschland um CHF 3,6 Mio. reduzierte, konnten in der Schweiz nicht alle Investitionen wertvermehrend verrechnet werden. Daraus entstand eine Korrektur von CHF 6,7 Mio. oder 2,1% auf dem Portfoliowert.
  • Die Entwicklung des Wechselkurses CHF/EUR hat mit CHF 9,6 Mio. positv zum Wert der Anlageliegenschaften beigetragen (Vorjahr Minderung um CHF 69,5 Mio.).
  • Der Brandversicherungswert der Anlageliegenschaften beläuft sich auf CHF 803,1 Mio. (Vorjahr CHF 1 060,8 Mio.).

Eine komplette Liste aller Anlageliegenschaften zusammen mit allen erforderlichen Informationen gemäss Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange finden Sie auf Seiten 33 bis 48. Diese zusätzlichen Informationen sind ein integrierender Bestandteil der Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung.

Geschäftsjahr 2011/2012

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in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschland strategischTotal strategischDeutschland nicht strategischNiederlande nicht strategischTotal nicht strategischTotal
         
Bilanzwert per 31.3.2011337 560405 067168 403911 030192 091178 909371 0001 282 030
Käufe000  0 0
Wertvermehrende Investitionen17 5158 2337 78833 5364931 0001 49335 029
Verkäufe00–1 516–1 516–6 183–31 128–37 311–38 827
Positive Marktwertveränderung24 4885 1041 45931 0512 503382 54133 592
Negative Marktwertveränderung–9 203–5 720–3 383–18 306–4 233–13 639–17 872–36 178
Währungsdifferenzen0–29 954–12 460–42 414–14 130–12 959–27 089–69 503
Bilanzwert per 31.3.2012370 360382 730160 291913 381170 541122 221292 7621 206 143
- davon strategisch304 200382 730160 291847 221-00847 221
- davon strategisch zum Verkauf bestimmt66 1600066 16000066 160
- davon nicht strategisch zum Verkauf bestimmt0000170 541122 221292 762292 762
Überleitung Marktwert zum Bilanzwert 31.3.2012        
Bewertung der externen Bewerter 1370 360382 730160 291913 381170 541123 112293 6531 207 034
Wertanpassung Anlageliegenschaften zum Verkauf 200000–891–891–891
Bilanzwert per 31.3.2012370 360382 730160 291913 381170 541122 221292 7621 206 143

1Der Bericht der unabhängigen Schätzer (Wüest & Partner [CH + DE], BNP Paribas [FR] und Troostwijk [NL] für die Bewertungen per 31. März 2012 ist im Geschäftsbericht 2011/2012 ersichtlich.

2Gegenüber den Bewertungen der externen Bewerter per Stichtag wurden von der Gesellschaft weitere Wertanpassungen vorgenommen. Diese resultierten aus vor dem Bilanzstichtag abgeschlossenen Verkaufsverträgen, die jedoch noch nicht in der Bewertung des externen Bewerters berücksichtigt wurden.

9. Mobilien

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9. Mobilien
in Tausend CHFBüromobiliar und -ausbauInformatikTotal 2012/2013Total 2011/2012
     
Anschaffungswerte    
Bestand per 1.4.2 9041 6064 5104 226
Zugänge151178329343
Abgänge–319–31–3500
Währungsdifferenzen9211–59
Bestand per 31.3.2 7451 7554 5004 510
     
Kumulierte Abschreibungen    
Bestand per 1.4.2 5501 4093 9593 773
Zugänge171153324219
Abgänge–297–31–3280
Währungsdifferenzen516–33
Bestand per 31.3.2 4291 5323 9613 959
     
Nettobuchwert per 31.3.316223539551

10. Latente Steuerguthaben und - Verbindlichkeiten

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10. Latente Steuerguthaben und 
- Verbindlichkeiten
in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschlandNiederlandeHolding 1Total
       
Geschäftsjahr 2012/2013      
Latente Steuerguthaben auf      
- Aktivierung von Verlustvorträgen006 628006 628
- negativen Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften0002970297
- Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten002 196002 196
- sonstigen Bewertungsdifferenzen0000189189
Total latente Steuerguthaben per 31.3.2013008 8242971899 310
       
Latente Steuerverbindlichkeiten auf      
- positiven Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften18 98006 857297026 134
- Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten000000
- sonstigen Bewertungsdifferenzen2 09100002 091
Total latente Steuerverbindlichkeiten per 31.3.201321 07106 857297028 225
       
Nach Verrechnung in der Bilanz ausgewiesen      
Ausgewiesene latente Steuerguthaben002 19601892 385
Ausgewiesene latente Steuerverbindlichkeiten21 07102290021 300
       
Netto latente Steuerverbindlichkeiten      
Bestand per 31.3.2012–20 61303 2310170–17 211
Über Erfolgsrechnung erfasste lat. Ertragssteuern5220–601018–61
Über Gesamtergebnisrechnung erfasste lat. Ertragssteuern–9800–69300–1 673
Währungsdifferenzen00310031
Bestand per 31.3.2013–21 07101 9670189–18 915

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

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in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschlandNiederlandeHolding 1Total
       
Geschäftsjahr 2011/2012      
Latente Steuerguthaben auf      
- Aktivierung von Verlustvorträgen4 92609 3800014 306
- negativen Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften0003 15203 152
- Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten002 140002 140
- sonstigen Bewertungsdifferenzen0000170170
Total latente Steuerguthaben per 31.3.20124 926011 5203 15217019 768
       
Latente Steuerverbindlichkeiten auf      
- positiven Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften24 70608 2143 152036 072
- Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten000000
- sonstigen Bewertungsdifferenzen83307500908
Total latente Steuerverbindlichkeiten per 31.3.201225 53908 2893 152036 980
       
Nach Verrechnung in der Bilanz ausgewiesen      
Ausgewiesene latente Steuerguthaben003 43801703 608
Ausgewiesene latente Steuerverbindlichkeiten20 61302070020 820
       
Netto latente Steuerverbindlichkeiten      
Bestand per 31.3.2011–19 32503 8140132–15 379
Über Erfolgsrechnung erfasste lat. Ertragssteuern–4 3120–997038–5 271
Über Gesamtergebnisrechnung erfasste lat. Ertragssteuern3 0240693003 717
Währungsdifferenzen00–27800–278
Bestand per 31.3.2012–20 61303 2310170–17 211

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

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in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschlandNiederlandeHolding 1Total
       
Steuerliche Verlustvorträge      
Bestand per 31.3.2013060 79079 88343 830417 155601 658
Nutzbarkeit innerhalb der nächsten      
1 bis 12 Monate0002 57202 572
1 bis 3 Jahre0002 42387 20289 625
3 bis 5 Jahre0004 345247 841252 186
mehr als 5 Jahre00034 49082 112116 602
ohne zeitliche Befristung060 79079 88300140 673
Aktivierung      
nicht vorgenommen060 79056 19443 830417 155577 969
vorgenommen0023 6890023 689
mit Referenzsteuersatz bilanziert006 628006 628
       
Bestand per 31.3.201223 27149 09891 45536 619351 966552 409
Nutzbarkeit innerhalb der nächsten      
1 bis 12 Monate000000
1 bis 3 Jahre0002 54002 540
3 bis 5 Jahre461002 39387 23190 085
mehr als 5 Jahre22 8100031 686264 735319 231
ohne zeitliche Befristung049 09891 45500140 553
Aktivierung      
nicht vorgenommen049 09859 01736 619351 966496 700
vorgenommen23 271032 4380055 709
mit Referenzsteuersatz bilanziert4 92609 3800014 306

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

11. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

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11. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
in Tausend CHF 31.3.2013 31.3.2012
 DebitorenWertberich- tigungDebitorenWertberich- tigung
     
Noch nicht fällig3 389–1264 7280
Seit < 30 Tagen fällig138–144150
Seit 30-60 Tagen fällig1770403–7
Seit 61-90 Tagen fällig25–4119–7
Seit 91-180 Tagen fällig108–39170–61
Seit 181-360 Tagen fällig1 096–770464–370
Total4 933–9536 299–445
     
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen3 980 5 854 

Wertberichtigung auf Forderungen

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in Tausend CHF2012/20132011/2012
   
Bestand 1.4.–445 –2 050
Bildung Wertberichtigung auf Forderungen–530–178
Inanspruchnahme der Wertberichtigung91 365
Abgänge der Wertberichtigung18268
Währungsdifferenzen–5150
Bestand 31.3.–953 –445

12. Flüssige Mittel

Per Bilanzstichtag verfügte die Gesellschaft über Kassenbestände und Bankguthaben in der Höhe von CHF 36,6 Mio. (Vorjahr CHF 39,6 Mio.).

13. Aktienkapital

Aktienkapital

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 Anzahlin Tausend CHF
   
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00 per 31.3.201159 724 48659 724
Keine Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2011/2012--
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00 per 31.3.201259 724 48659 724
Keine Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2012/2013--
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00 per 31.3.201359 724 48659 724

Eigene Aktien

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 Anzahlin Tausend CHF
   
Bestand eigener Aktien per 31.3.2011457 5951 787
Kauf eigener Aktien677 2882 302
Verkauf eigener Aktien–385 006–1 343
Realisierter Verlust –114
Bestand eigener Aktien per 31.3.2012749 8772 632
Kauf eigener Aktien150 000450
Verkauf eigener Aktien–270 000–900
Realisierter Verlust –48
Bestand eigener Aktien per 31.3.2013629 8772 134

14. Anteile ohne beherrschenden Einfluss

Die folgenden Anteile ohne beherrschenden Einfluss stellen die nicht von der Züblin Gruppe gehaltenen Anteile an der Züblin Immobilière France SA dar:

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 31.3.201331.3.2012
   
Anteile ohne beherrschenden Einfluss in Tausend EUR42 62346 857
Anteile ohne beherrschenden Einfluss in Tausend CHF51 97956 440
Anteile ohne beherrschenden Einfluss in Prozent53,51%53,51%

Aktienstruktur der Züblin Immobilière France SA (ZIF)

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in Tausend CHF31.3.201331.3.2012
   
Anzahl Aktien9 745 5519 745 551
Anzahl Aktien bei Wandlung der 2,0% Pflichtwandelanleihe2 656 2502 656 250
Verwässerte Anzahl Aktien 12 401 801 12 401 801
   
Anteil Züblin Immobilien Holding AG  
Anteile am Aktienkapital der ZIF5 765 3755 765 375
Anteil an der 2,0% Pflichtwandelanleihe--
   
Prozentualer Anteil der Züblin Immobilien Holding AG  
Am Aktienkapital der ZIF59,16%59,16%
Am "verwässerten" Anteil der ZIF46,49%46,49%

Die Züblin Immobilien Holding AG hält 59,16% am Aktienkapital der Züblin Immobilière France SA und 46,49% am verwässerten Anteil der Züblin Immobilière France SA. Die prozentuale Differenz erklärt sich durch die Tatsache, dass die von Züblin Immobilière France SA im August 2007 emittierte 10-Jahre-Pflichtwandelanleihe in der Höhe von EUR 35,5 Mio. in der konsolidierten Jahresrechnung, der wirtschaftlichen Sichtweise folgend, bereits als vollständig gewandelt behandelt wird. Die 2,0% Pflichtwandelanleihe ist vollständig im Besitz der Montalcino S.à.r.l., einer von der Forum Gruppe kontrollierten Gesellschaft, und könnte zum heutigen Wandelpreis in 2656250 Aktien gewandelt werden. In der obigen Tabelle werden die soeben beschriebenen Effekte aufgezeigt.

Trotz eines Beteiligungsanteils von weniger als 50% wird die Züblin Immobilière France SA in der konsolidierten Jahresrechnung vollkonsolidiert. Per Bilanzstichtag übt die Züblin Immobilien Holding AG weiterhin Kontrolle aus, da sie die absolute Mehrheit der stimmberechtigten Aktien besitzt sowie die Mehrheit der Mitglieder des Verwaltungsrats stellt.

15. Zukünftige vertragliche Fälligkeiten

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15. Zukünftige vertragliche 
Fälligkeiten
in Tausend CHFBilanzwert< 1 Jahr1 bis 3 Jahre3 bis 5 Jahre> 5 Jahre
  ZinsAmortisationZinsAmortisationZinsAmortisationZinsAmortisation
          
Per 31.3.2013         
Hypotheken699 83714 172222 31513 670250 5854 408226 93700
Anleihe59 3692 40004 80060 0000000
Pflichtwandelanleihe3 09285501 71001 710000
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen14 022014 022000000
Derivative Finanzinstrumente49 42317 725019 08105 86302 7670
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten20 119018 082000002 037
Total per 31.3.2013845 86235 152254 41939 261310 58511 981226 9372 7672 037
          
Per 31.3.2012         
Hypotheken773 93017 367329 21926 580382 3492 12662 36200
Anleihe59 1022 40004 80002 40060 00000
Pflichtwandelanleihe3 71985501 71101 71008550
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen3 16103 161000000
Derivative Finanzinstrumente54 08817 090025 65305 18301 9050
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten21 855019 121000002 734
Total per 31.3.2012915 85537 712351 50158 744382 34911 419122 3622 7602 734

In den nächsten zwölf Monaten werden CHF 254,4 Mio. (Vorjahr CHF 351,5 Mio.) der ausgewiesenen Verbindlichkeiten fällig. Davon betreffen CHF 222,3 Mio. (Vorjahr CHF 329,2 Mio.) Hypotheken. Davon entfallen CHF 172,2 Mio. auf Hypotheken, die zum Verkauf bestimmt sind. Der Restbetrag beinhaltet neben normalen Tilgungen auch eine auslaufende Hypothek in Frankreich von CHF 48,8 Mio. Diese sollte im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit verlängert werden. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie der restliche Teil aus den sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeiten und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt.

16. Finanzinstrumente – Fair-Value-Hierarchie

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16. Finanzinstrumente – 
Fair-Value-Hierarchie
in Tausend CHFBilanzwertStufe 1Stufe 2Stufe 3
     
Per 31.3.2013    
Aktiven: Derivate Finanzinstrumente13801380
Passiven: Derivate Finanzinstrumente49 423049 4230
     
Per 31.3.2012    
Aktiven: Derivate Finanzinstrumente56105610
Passiven: Derivate Finanzinstrumente54 088054 0880

Die Bewertung der Finanzinstrumente erfolgt anhand einer dreistufigen Fair-Value-Hierarchie. Die Unterscheidung erfolgte auf folgender Grundlage:

Stufe 1: Bewertung anhand von Marktpreisen für das spezifische Finanzinstrument

Stufe 2: Bewertung anhand von Marktpreisen für ähnliche Instrumente oder anhand von Bewertungsmodellen, die auf am Markt beobachtbaren Inputparametern basieren

Stufe 3: Bewertung anhand von Modellen, die Inputparameter verwenden, die sich wesentlich auf den Fair Value auswirken und nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren

17. Finanzinstrumente nach Kategorien

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17. Finanzinstrumente nach 
Kategorien
in Tausend CHF 31.3.2013 31.3.2012
 BilanzwertMarktwertBilanzwertMarktwert
     
Finanzielle Vermögenswerte    
Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten    
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen3 9803 9805 8545 854
Gebundene flüssige Mittel7 2237 2236 5036 503
Mietgarantien2582587474
Vorausbezahlte Heiz- und Nebenkosten13 55913 55911 59311 593
Flüssige Mittel36 63236 63239 55539 555
Finanzielle Vermögenswerte zum Fair Value    
Derivative Finanzinstrumente138138561561
Total61 79061 79064 14064 140
     
Finanzielle Verbindlichkeiten    
Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten    
Hypotheken699 837704 156773 930775 021
Anleihe59 36962 10059 10262 400
Pflichtwandelanleihe3 0923 0923 7193 719
Mietzinskautionen2 0372 0372 7342 734
Zinsabgrenzungen6 1296 1296 4746 474
Vorausbezahlte Heiz- und Nebenkosten11 95311 95312 64712 647
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen14 02214 0223 1613 161
Finanzielle Verbindlichkeiten zum Fair Value    
Derivative Finanzinstrumente49 42349 42354 08854 088
Total845 862852 912915 855951 827

Die Bilanzwerte der Kategorie “Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten” entsprechen den Marktwerten, da die relevanten Positionen kurze Restlaufzeiten haben. Der angegebene Bilanzwert der finanziellen Vermögenswerte reflektiert das maximale Ausfallrisiko, ungeachtet jeglicher Sicherheiten, für den Fall, dass die Vertragspartner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Es besteht keine Konzentration von Ausfallrisiken aus Geschäftsbeziehungen mit einzelnen Debitoren oder Gruppen von Debitoren.

Bei der Kategorie “Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten” entsprechen die Bilanzwerte der kurzfristigen Positionen dem Marktwert. Der Marktwert der Hypotheken wird zu den Barwerten der mit den Verbindlichkeiten zusammenhängenden Zahlungen unter Anwendung der relevanten Renditekurve kalkuliert. Bei der Anleihe entspricht der Marktwert dem Börsenkurs per Bilanzstichtag und bei der Pflichtwandelanleihe dem per Stichtag diskontierten Betrag der ausstehenden Verbindlichkeiten.

18. Derivative Finanzinstrumente

Cash Flow Hedges

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in Tausend CHFKontraktwert 31.3.2013Kontraktwert 31.3.2012Wiederbe- schaffungswert 31.3.2013Wiederbe- schaffungswert 31.3.2012
     
1 bis 12 Monate17 683103 225323–896
1 bis 3 Jahre420 973304 38828 354–23 950
3 bis 5 Jahre154 267216 6129 792–19 440
mehr als 5 Jahre116 585171 18110 954–9 802
Total Cash Flow Hedges709 508795 40649 423–54 088
- davon Verbindlichkeiten  –49 423–54 088
- davon Guthaben  00

Nachweis der Cash Flow Hedges im Eigenkapital

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in Tausend CHF1.4.2012 bis 31.3.20131.4.2011 bis 31.3.2012
   
Reserve für Cash Flow Hedges der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG–40 579–22 964
Reserve für Cash Flow Hedges der Anteile ohne beherrschenden Einfluss–12 808–8 394
Total Reserve für Cash Flow Hedges im Eigenkapital per 1.4.–53 387–31 358
Neubewertung–12 926–41 665
In der Erfolgsrechnung als Zinsaufwand erfasst17 54915 919
Disqualifizierung Swaps aus Hedge-Accounting10 7260
Veränderung laufender und latenter Ertragssteuern–1 6733 717
Total Reserve für Cash Flow Hedges im Eigenkapital per 31.3.–39 711–53 387
- davon Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG–29 686–40 579
- davon Anteile ohne beherrschenden Einfluss–10 025–12 808

Die Züblin Gruppe benutzt Zinssatzswaps zur Reduzierung der Cashflow-Risiken, die aus variablen Zinsverbindlichkeiten entstehen.

Infolge der im Berichtsjahr erfolgten und künftig vorgesehenen Liegenschaftenverkäufe wurden elf Swaps mit einem gesamten Kontraktwert von CHF 202,8 Mio. aus dem Hedge-Accounting disqualifiziert. Ansonsten sind alle anderen Swaps gemäss den Anforderungen von IAS 39 effektiv. Die Veränderungen der Bewertungen der effektiven Swaps werden über die Gesamtergebnisrechnung erfasst. Die Veränderung des ineffektiven Teils von CHF –0,2 (Vorjahr CHF –0,2 Mio.) sowie die Disqualifizierung der Cash Flow Hedges von CHF –10,7 Mio. (Vorjahr CHF 0,0 Mio.) wurden über die Erfolgsrechnung erfasst.

Zahlungen auf Zinssatz-Swaps und Zinszahlungen für die Hypotheken erfolgten gleichzeitig.

Devisenoptionen

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in Tausend CHFKontraktwert 31.3.2013Kontraktwert 31.3.2012Wiederbe- schaffungs- wert 31.3.2013Wiederbe- schaffungs- wert 31.3.2012
     
1 bis 12 Monate0000
1 bis 3 Jahre14 00001380
3 bis 5 Jahre014 0000561
Total Devisenoptionen14 00014 000138561
- davon Guthaben  138561

Die Züblin Gruppe sichert einen Teil der künftigen Geldflüsse in anderer als der Funktionalwährung ab. Die entsprechenden positiven Wiederbeschaffungswerte werden in der Bilanz unter den derivativen Finanzinstrumenten ausgewiesen. Die Bewertungsgewinne und -verluste werden in der Erfolgsrechnung erfasst.

Total derivative Finanzinstrumente

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in Tausend CHFKontraktwert 31.3.2013Kontraktwert 31.3.2012Wiederbe- schaffungs- wert 31.3.2013Wiederbe- schaffungs- wert 31.3.2012
     
Total Cash Flow Hedges709 508795 406–49 423–54 088
Total Devisenoptionen14 00014 000138561
Total derivative Finanzinstrumente723 508809 406–49 285–53 527
- davon Verbindlichkeiten  –49 423–54 088
- davon Guthaben  138561

19. Hypotheken

Übersichtstabelle Hypotheken per 31.3.2013

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in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschlandNiederlandeTotal%
       
       
Zinsfestschreibung unter Berücksichtigung der Swaps      
1 bis 12 Monate28 92046 337013 46388 72013%
1 bis 3 Jahre40 000103 643184 42748 780376 85054%
3 bis 5 Jahre40 000114 26700154 26722%
mehr als 5 Jahre80 00000080 00011%
Total188 920264 247184 42762 243699 838100%
Durchschnittliche Zinssätze3,29%4,12%5,30%5,77%4,35% 
Durchschnittliche Dauer in Jahren7.12.42.80.53.6 
       
Vertragsfälligkeit der Hypotheken      
1 bis 12 Monate048 730–0048 7307%
1 bis 3 Jahre0193 656184 42747 131425 21461%
3 bis 5 Jahre188 92021 861015 112225 89332%
mehr als 5 Jahre000000%
Total188 920264 247184 42762 243699 837100%
Durchschnittliche Dauer in Jahren4.51.51.92.12.5 
davon      
- langfristige Hypotheken strategisch188 920170 345118 2570477 522 
- kurzfristige Hypotheken strategisch048 7801 369050 149 
- Hypotheken strategisch zum Verkauf bestimmt045 1220045 122 
- Hypotheken nicht strategisch zum Verkauf bestimmt0064 80162 243127 044 
       
Marktwert der Hypotheken      
Festhypotheken00160 8770160 87723%
Variable Hypotheken190 000258 79132 18262 306543 27977%
Total190 000258 791193 05962 306704 156100%

Übersichtstabelle Hypotheken per 31.3.2012

PDF

in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschlandNiederlandeTotal%
       
       
Zinsfestschreibung unter Berücksichtigung der Swaps      
1 bis 12 Monate089 525022 648112 17314%
1 bis 3 Jahre33 320126 473237 17348 180445 14658%
3 bis 5 Jahre80 00056 61100136 61118%
mehr als 5 Jahre80 00000080 00010%
Total193 320272 609237 17370 828773 930100%
Durchschnittliche Zinssätze3,05%4,53%5,27%5,50%4,48% 
Durchschnittliche Dauer in Jahren7.82.02.62.63.7 
       
Vertragsfälligkeit der Hypotheken      
1 bis 12 Monate136 0700030 392166 46223%
1 bis 3 Jahre57 250251 041206 28820 473535 05269%
3 bis 5 Jahre021 56830 88519 96372 4168%
mehr als 5 Jahre000000%
Total193 320272 609237 17370 828773 930100%
Durchschnittliche Dauer in Jahren1.12.53.02.32.3 
davon      
- langfristige Hypotheken strategisch56 250272 609115 8520444 711 
- kurzfristige Hypotheken strategisch96 82301 857098 680 
- Hypotheken strategisch zum Verkauf bestimmt40 24700040 247 
- Hypotheken nicht strategisch zum Verkauf bestimmt00119 46470 828190 292 
       
Marktwert der Hypotheken      
Festhypotheken00161 0530161 05321%
Variable Hypotheken193 520262 63986 25771 552613 96879%
Total193 520262 639247 31071 552775 021100%

Im vergangenen Geschäftsjahr wurden Hypotheken im Umfang von CHF 237,1 Mio. verlängert. Das Hypothekarportfolio der Züblin Gruppe umfasst sowohl variable als auch festverzinsliche Darlehen. Per 31. März 2013 beliefen sich die festverzinslichen Hypotheken auf CHF 152,4 Mio. (Vorjahr CHF 150,5 Mio.). In den langfristigen Hypotheken sind Vertragsabschlusskosten von CHF 2,9 Mio. (Vorjahr CHF 3,0 Mio.) berücksichtigt worden.

Die Hypotheken enthalten teilweise Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Gesamtschuld/EBITDA, Zinsdeckungsgrad, Loan to Value [LTV] und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die Finanzkennzahlen varieren pro Land und Darlehensvertrag; nachfolgend eine Übersicht für die einzelnen Länder:

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 SchweizFrankreichDeutschlandNiederlande
     
31.3.2013    
Gesamtschuld/EBITDA13.75
Zinsdeckungsgrad1.61.01.4> 1.5 - 2.0
Loan to Value65%70%60% - 75%
Eigenkapitalquote32,5%25%

Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise und erstellt Sensitivitätsanalysen mit den wesentlichen Faktoren wie Erfolg, Zinsbelastung oder auch Bewertung der Liegenschaften. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat je nach Vertrag unterschiedliche Konsequenzen, führt in einer ersten Phase jedoch typischerweise zu einer Erhöhung des Zinssatzes bzw. zu einer schnelleren Amortisation der Hypothek. Danach hat die Gesellschaft normalerweise eine bestimmte Zeit, um diese Verletzung wieder zu korrigieren. Falls nach diesem Zeitraum die Verletzung nicht korrigiert werden konnte, verlangt die Bank im Normalfall eine schnellere Amortisation oder eine (Teil-)Rückzahlung der Hypothek. Gewisse Verträge sehen unter der sogenannten “change of ownership” Klausel auch mögliche Konsequenzen, wie die Fälligstellung des gesamten Darlehens, vor, wenn der Besitzanteil der Züblin Immobilien Holding AG an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft auf unter 50% fällt. Zusätzlich beinhaltet der Vertrag bei der Schweizer Finanzierung die gleiche Klausel, falls ein einzelner Aktionär mehr als 50% an der Züblin Immobilien Holding AG erwirbt.

Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:

in Tausend CHF31.3.201331.3.2012
   
Buchwert der belasteten Anlageliegenschaften1 064 792835 783
Beanspruchte Kredite bzw. Deckung699 836580 610

Im Rahmen der Konsortialfinanzierung für das Schweizer Portfolio wurden bis zu seiner Refinanzierung Mitte des Berichtsjahres alle auf den Schweizer Anlageliegenschaften lastenden Schuldbriefe bei der UBS als Agentin hinterlegt. Eine Übertragung der Schuldbriefe wäre nur bei einer Verletzung der Vertragsbedingungen erfolgt. Unter dem neuen Konsortialkredit sind die Anlageliegenschaften zur Sicherstellung verpfändet.

Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden zukünftige Mietzinsforderungen für Anlageliegenschaften, Versicherungsansprüche für Liegenschaften und Aktien von Tochtergesellschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.

20. 4% Anleihe 11/15

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20. 4% Anleihe 11/15
in Tausend CHFNominalwertKurs in %MarktwertEffektiver Zinssatz in %
     
Per 31.3.201360 000103,50%62 1004,42%
     
Per 31.3.201260 000104,00%62 4004,42%

Am 20. Juli 2011 gab die Züblin Immobilien Holding AG eine 4% Anleihe über CHF 60,0 Mio. heraus, die an der SIX Swiss Exchange gehandelt wird. Die Anleihe hat eine Laufzeit von vier Jahren und diente dem Abbau kurzfristiger Darlehen, der Refinanzierung verschiedener Hypotheken sowie einem Renovationsprojekt in Frankreich.

21. 2,0% Pflichtwandelanleihe Frankreich

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21. 2,0% Pflichtwandelanleihe Frankreich
in Tausend CHF31.3.201331.3.2012
   
Bilanzpositionen  
Fremdkapitalanteil Zinsen 13 0923 719
Eigenkapitalanteil 247 14047 140
   
Erfolgsrechnung  
Coupon 2,0% Pflichtwandelanleihe–859–861
Amortisationskomponente 1667618
Total Zinsaufwand–192–243

1Nach IFRS ist gemäss der Amortized-Cost Methode nur die Verzinsung des Fremdkapitals von gegenwärtig CHF 3,1 Mio. (Vorjahr CHF 3,7 Mio.) als Aufwand zu verbuchen. Gleichzeitig verringert sich der Fremdkapitalanteil, da durch die Zahlung der Barwert der zu leistenden Zinszahlungen abnimmt. Der Fremdkapitalanteil Zinsen ist der Bestandteil der Bilanzposition "Pflichtwandelanleihe".

2Der Eigenkapitalanteil von CHF 47,1 Mio. (Vorjahr CHF 47,1 Mio.) ist Teil der Position "Anteil ohne beherrschenden Einfluss" im Eigenkapital und unverändert gegenüber dem Vorjahr ausgewiesen. Die Währungsdifferenzen werden als Teil der Währungsdifferenzen bei den Anteilen ohne beherrschenden Einfluss erfasst.

Am 7. August 2007 emittierte Züblin Immobilière France eine 10-Jahres-Pflichtwandelanleihe in der Höhe von EUR 35,5 Mio. Die 2,0% Pflichtwandelanleihe ist vollständig im Besitz der Montalcino S.à.r.l., eine von der Forum Gruppe kontrollierte Gesellschaft, und könnte zum heutigen Wandelpreis in 2 656 250 Aktien gewandelt werden. Unter den Bedingungen der Pflichtwandelanleihen hat der Investor das Recht, diese Anleihen jederzeit nach dem 7. August 2008 zu wandeln. Nach Ende der Laufzeit am 7. August 2017 müssen die Anleihen gewandelt werden. Dem Inhaber der Pflichtwandelanleihe stehen Zinsen in Mindesthöhe von 2% zu. Er hat jedoch das Recht, eine Mindestzinszahlung zu erhalten, die der Höhe der Dividendenausschüttung oder der Ausschüttung aus den freien Reserven bzw. Kapitalreserven an die Aktionäre entspricht.

22. Vorsorgeplan für Mitarbeitende

Die Züblin Gruppe hat verschiedene Vorsorgepläne in den Ländern, in denen sie tätig ist, die sich gemäss den örtlichen Gesetzen und Arbeitsregelungen voneinander unterscheiden. In allen Ländern ausserhalb der Schweiz handelt es sich um beitragsorientierte Vorsorgepläne. In den vergangenen zwölf Monaten wurden Aufwendungen von CHF 0,3 Mio. (Vorjahr CHF 0,5 Mio.) für diese Vorsorgepläne erfasst. In der Schweiz qualifiziert der Pensionsplan der Züblin Immobilien Management AG als leistungsorientierter Vorsorgeplan gemäss IAS 19. Der Pensionsplan wird durch die Beiträge der Angestellten und des Arbeitgebers finanziert.

Auf der Grundlage der “Project Unit Credit”-Methode wurden die folgenden Ergebnisse berechnet:

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in Tausend CHF31.3.201331.3.2012
   
Pensionsverpflichtungen (Barwert)3 6203 057
Pensionsvermögen zu Marktwerten2 7302 286
Pensionsverpflichtung (technischer Fehlbetrag)–890–771

Der obige Betrag wird unter “Sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten” ausgewiesen.

Die Rentenverbindlichkeiten und -vermögen in der konsolidierten Bilanz der Züblin Gruppe haben sich wie folgt geändert:

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in Tausend CHF2012/20132011/2012
   
Pensionsverpflichtungen (Barwert) per 1.4.3 0572 721
Laufender Dienstzeitaufwand160165
Arbeitnehmerbeiträge117104
Zinsaufwand8875
Ausbezahlte Leistungen164–99
Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand0–158
Versicherungsmathematische (Gewinne) und Verluste34249
Pensionsverpflichtungen (Barwert) per 31.3.3 6203 057
   
Pensionsvermögen zu Marktwerten 1.4.2 2862 121
Erwarteter Ertrag aus Planvermögen6255
Arbeitgeberbeiträge176156
Arbeitnehmerbeiträge117104
Ausbezahlte Leistungen164–99
Versicherungsmathematische Verluste–75–51
Pensionsvermögen zu Marktwerten 31.3.2 7302 286
   
Effektiver Ertrag aus Planvermögen–135

In der nachstehenden Tabelle werden die Deckung des leistungsorientierten Vorsorgeplans und der Einfluss der Abweichungen aufgrund der erwarteten oder aktuellen Werte der Rentenverbindlichkeiten und -vermögen detailliert ausgewiesen:

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in Tausend CHF31.3.201331.3.201231.3.201131.3.201031.3.2009
      
Pensionsverpflichtungen (Barwert)3 6203 0572 7212 5262 125
Pensionsvermögen zu Marktwerten2 7302 2862 1212 0481 798
Unterdeckung890771600478327
      
Erfahrungsbedingte Anpassung der Pensionsverpflichtungen7717143159296
Erfahrungsbedingte Anpassung der Pensionsvermögens–75–51–60–105–99
Total aktuarielle Gewinne/Verluste2–348354198
      
Erwartete Beiträge in der kommenden Periode179159   
      
Der Pensionsaufwand setzt sich folgendermassen zusammen:     
- Laufender Dienstzeitaufwand160164   
- Zinsaufwand8875   
- Erwartete Erträge aus Planvermögen–62–55   
- Erfasster nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand0–158   
Pensionsaufwand18626   
      
In der Aufstellung der erfassten Erträge und Aufwendungen wurden die folgenden Pensionserträge und -aufwendungen direkt verbucht     
Versicherungsmathematische Verluste110300   
Der kumulierte, in der Aufstellung der erfassten Erträge und Aufwendun- gen erfasste Betrag der versicherungsmathematischen (Gewinne) und Verluste461351   

Die Berechnung der Rentenverbindlichkeiten der Züblin Gruppe beruhen auf den folgenden Annahmen:

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 31.3.201331.3.2012
   
Technischer Zinssatz (Diskontierungssatz)1,90%2,25%
Erwartete Rendite des Vermögens1,90%2,50%
Erwartete Salärentwicklung2,00%2,00%
Erwartete Rentenentwicklung0,00%0,00%
Lebenserwartung in Jahren im Rücktrittsalter (Männer/Frauen)BVG 2010 GTBVG 2010 GT

Portefeuille-Strukturierung: 100% der Vermögenswerte werden durch eine Rückversicherungsgesellschaft verwaltet und angelegt. Zusätzlich hat die Gesellschaft eine Minimalrendite auf ihrem Planvermögen versichert. Auf eine Darstellung der Anlagestruktur des Planvermögens wird daher verzichtet.

23. Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen

Im Zusammenhang mit der Miete ihrer Geschäftsräumlichkeiten ist die Züblin Immobilien Management AG feste Mietverpflichtungen bis längstens 31. März 2016 im Umfang von CHF 0,9 Mio. (Vorjahr CHF 1,2 Mio.) eingegangen. In der Berichtsperiode betrug die in der Erfolgsrechnung erfasste Miete CHF 0,3 Mio. (Vorjahr CHF 0,3 Mio.).

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in Tausend CHF31.3.201331.3.2012
   
Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen  
1 bis 12 Monate293293
1 bis 3 Jahre585585
3 bis 5 Jahre0293
mehr als 5 Jahre00

24. Nahestehende Personen

Als nahestehende Personen gemäss IAS 24 gelten für das Berichtsjahr:

  • Verwaltungsrat
  • Mitglieder der Gruppenleitung
  • Bruin I, S.à.r.l., Luxemburg 1
  • Forum European Realty Income L.P., Cayman 1
  • Lamesa Holding SA, Panama 2

1 Diese Aktionäre bilden eine Gruppe, die zusammen 19,84% der Aktien hält. Es bestehen keine Aktionärsbindungsverträge. Diese Gesellschaften sind durch Andrew N. Walker im Verwaltungsrat vertreten.

2 Diese Gesellschaft ist seit 29. Juni 2012 durch Vladislav Osipov im Verwaltungsrat vertreten.

Aktienbesitz von nahestehenden Personen per 31. März 2013

  • Der Aktienbesitz von Verwaltungsrat und Gruppenleitung ist in Anmerkung 26, Seiten 142 bis 143 im Detail offengelegt.
  • Die 2,0% Pflichtwandelanleihe, welche die Züblin Immobilière France SA (ZIF) im Jahre 2007 herausgab, wurde vollständig von Montalcino S.à.r.l., eine von der Forum Gruppe kontrollierte Gesellschaft, gezeichnet und könnte zum heutigen Wandelpreis in 2 656 250 ZIF-Aktien gewandelt werden.

Transaktionen mit nahestehenden Personen und bedeutenden Aktionären

Die französische Tochtergesellschaft Züblin Immobilière France (ZIF) hat am 3. Mai 2011 eine 100%ige Tochtergesellschaft als Asset Management Gesellschaft unter dem Namen “Züblin Immobilière France Asset Management” (ZIFAM) gegründet. Am 1. Juni 2011 wurden das Mandat von Pierre Essig (Mitglied der Gruppenleitung der Züblin Gruppe und CEO ZIF) und alle Anstellungsverträge von ZIF auf ZIFAM übertragen. Die ZIFAM hat zur Aufgabe, das Asset Management und in Zukunft auch das Property Management für ZIF zu erbringen.

Im Rahmen dieser Reorganisation hat die Gesellschaft Pierre Essig eine Kaufoption für diese Asset Management Gesellschaft (ZIFAM) eingeräumt. Diese Kaufoption wird nur ausgeübt werden können, wenn die Züblin Gruppe oder ZIF ihre Strategie ändern und die Asset-Management-Tätigkeit aufgeben würde. Diese Kaufoption umfasst 100% des Kapitals von ZIFAM und der Ausübungspreis der Option entspricht dem Marktwert der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Ausübung.

Im Geschäftsjahr 2012/2013 gab es keine Transaktionen mit nahestehenden Personen oder bedeutenden Aktionären. Ebenfalls wurden keine Beratungshonorare an nahestehende Personen oder bedeutende Aktionäre, die über die offengelegten Entschädigungen auf den Seiten 140 bis 141 hinausgehen, gezahlt. Der Verwaltungsrat und die Gruppenleitung überwachen fortlaufend potenzielle Interessenkonflikte.

Organdarlehen

Es bestehen keine Darlehen an Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Gruppenleitung.

25. Entschädigung

Entschädigung der Mitglieder des Verwaltungsrats

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in CHFGrund- entschädigungTochter- unternehmen1Total
Geschäftsjahr 2012/2013   
Pierre N. Rossier, Präsident 2126 00045 781171 781
Christian Bubb, Vizepräsident58 500058 500
Gerold Bührer, Mitglied54 000054 000
Vladislav Osipov, Mitglied 354 000054 000
Andrew N. Walker, Mitglied 454 00012 10266 102
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 554 00012 10266 102
Total Verwaltungsrat400 50069 985470 485
    
Geschäftsjahr 2011/2012   
Pierre N. Rossier, Präsident 2140 00045 855185 855
Christian Bubb, Vizepräsident65 000065 000
Gerold Bührer, Mitglied60 000060 000
Andrew N. Walker, Mitglied 460 00014 55574 555
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 560 00012 12972 129
Total Verwaltungsrat385 00072 539457 539

1Entschädigung auf der Ebene von Tochterunternehmen.

2Pierre N. Rossier ist zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der Züblin Immobilière France SA, Paris, ZIAG Immobilien AG, Düsseldorf und Züblin Immobilien AG, Zürich.

3Vladislav Osipov wurde an der Generalversammlung vom 29. Juni 2012 in den Verwaltungsrat gewählt.

4Andrew N. Walker ist zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der Züblin Immobilière France SA, Paris.

5Dr. Markus Wesnitzer ist zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der ZIAG Immobilien AG, Düsseldorf.

Entschädigung der Gruppenleitung

Aufgrund des Gesamtverlusts hat der Verwaltungsrat im Geschäftsjahr 2012/2013 auf zehn Prozent des Verwaltungratshonorars der Züblin Immobilien Holding AG verzichtet.

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in CHFGrund- entschädigungBonus in barPensions- kassen beiträge 1Total
Geschäftsjahr 2012/2013    
Bruno Schefer, CEO620 000082 980702 980
Thomas Wapp, CFO300 000028 024328 024
Pierre Essig, CEO Frankreich320 448043 923364 371
Total Gruppenleitung1 240 4480154 9271 395 375
     
Geschäftsjahr 2011/2012    
Bruno Schefer, CEO620 000120 00082 679822 679
Thomas Wapp, CFO240 00060 00020 208320 208
Pierre Essig, CEO Frankreich321 09654 58145 221420 898
Total Gruppenleitung1 181 096234 581148 1081 563 785

1Beitrag der Unternehmung.

Aufgrund des Gesamtverlusts wurde der Gruppenleitung für das Geschäftsjahr 2012/2013 kein Bonus ausbezahlt.

26. Aktienbesitz

Aktienbesitz des Verwaltungsrats

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 Aktien ZIHAG 1Aktien ZIF 2
Geschäftsjahr 2012/2013  
Pierre N. Rossier, Präsident116 93210 625
Christian Bubb, Vizepräsident00
Gerold Bührer, Mitglied7 805138
Vladislav Osipov, Mitglied 300
Andrew N. Walker, Mitglied2 72448
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied1 1390
Total Verwaltungsrat128 60010 811
   
Geschäftsjahr 2011/2012  
Pierre N. Rossier, Präsident116 93210 625
Christian Bubb, Vizepräsident00
Gerold Bührer, Mitglied7 805138
Andrew N. Walker, Mitglied2 72448
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied1 1390
Total Verwaltungsrat128 60010 811

1Aktien ZIHAG = Aktien der Züblin Immobilien Holding AG.

2Aktien ZIF = Aktien der Züblin Immobilière France SA.

3Vladislav Osipov wurde an der Generalversammlung vom 29. Juni 2012 in den Verwaltungsrat gewählt.

Aktienbesitz der Gruppenleitung

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 Aktien ZIHAG 1Aktien ZIF 2
Geschäftsjahr 2012/2013  
Bruno Schefer, CEO40 2965 958
Thomas Wapp, CFO00
Pierre Essig, CEO Frankreich029 308
Total Gruppenleitung40 29635 266
   
Geschäftsjahr 2011/2012  
Bruno Schefer, CEO40 2965 958
Thomas Wapp, CFO00
Pierre Essig, CEO Frankreich029 308
Total Gruppenleitung40 29635 266

1Aktien ZIHAG = Aktien der Züblin Immobilien Holding AG.

2Aktien ZIF = Aktien der Züblin Immobilière France SA.

27. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Nach dem Bilanzstichtag wurden zwei nicht strategische Anlageliegenschaften in Langenfeld und Diemen zu ihren bilanzierten Werten verkauft.

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