Geschäftsbericht 2011-2012

Portfolio Niederlande

Portfolio-Entwicklung

Die gegenwärtige Situation verlangt ein innovatives Asset Management, wobei die Ansprüche der Mieter antizipiert werden müssen. Züblin konnte zahlreiche neue Mietverträge abschliessen, einer davon mit der Fläche von 1300 m² im Gebäude Zekeringstraat 41 in Amsterdam. Züblin realisierte den ganzen Mieterausbau zur vollen Zufriedenheit des Mieters. Weiter konnten vier grosse Mietverträge in der Region Amsterdam mit eine Fläche von insgesamt 10000 m² verlängert werden. Das Gebäude in De Bilt wurde umfassend renoviert, was zu einer Vertragsverlängerung mit dem Hauptmieter führte.

Trotz der schwierigen Marktbedingungen konnte Züblin drei Büroimmobilien in Den Haag, Nieuwegein, Amsterdam (insgesamt ca. 14500 m²) und ein Logistik-Immobilie in Moerdijk (ca. 120298 m²) verkaufen. All diese Tätigkeiten führten zu einer verbesserten Leerstandsquote von 13%. Die schlechte Marktsituation hat schlussendlich doch zu einer Wertverminderung von 10% des niederländischen Portfolios geführt.

Marktentwicklung

Der niederländische Büromarkt hat 2011 nicht die erwartete Erholung gezeigt. Obwohl die Zahl der Transaktionen sich erhöhte, war die Netto-Neuvermietung leicht tiefer als 2010. Die leer stehende Fläche ist immer noch deutlich über 7 Mio. m², was einer Leerstandsquote von 14% entspricht. Die aktuellen Trends im Vermietungsmarkt gehen in Richtung Flexibilität, Nachhaltigkeit und insgesamt in eine Reduktion der nutzbaren Quadratmeter. Die weiterhin hohe Leerstandsquote führte zu einer weiteren Reduktion der Mietpreise. Es ist davon auszugehen, dass diese Entwicklung noch anhält. Nebst den Erwartungen von kürzeren Mietzeiten und transparenten Mietverträgen werden auch immer grössere Anreize wie mietfreie Zeit geschaffen. Auch Umnutzungen von Büros in Wohnfläche werden immer beliebter.

2011 brach der Transaktionsmarkt unerwartet deutlich ein und zwar um 25% gegenüber 2010. Gründe sind die schlechte wirtschaftliche Situation in den Niederlanden, die Euro-Krise und der Mangel an ausreichender Finanzierung. Eine Erholung für das Jahr 2012 ist nicht zu erwarten. Anleger investieren nicht mehr in Büroliegenschaften, sondern neigen dazu, ihr Geld in Immobilien im Bereich Einzelhandel und Wohnen anzulegen, die in diesen turbulenten Zeiten als sicherere Anlagekategorie angesehen werden.

Portfolio-Übersicht

Portfolio-Übersicht
CHF/EUR in Mio. 31.3.2012 31.3.2011
     
Marktwert in CHF 122,2 178,9
Marktwert in EUR 101,5 137,6
Jahresmietertrag in CHF 11,2 15,8
Jahresmietertrag in EUR 9,3 12,1
Leerstandsquote 13,0% 13,7%

Grösste Mieter

Grösste Mieter
Mieter Branche   Mietanteil in % des Jahresmietertrags
    Portfolio Niederlande Gesamtportfolio
       
Groningen Railport Exploitatie Maatschappij B.V., Veendam Logistik 19,8% 3,5%
Vos Logistics Nederland B.V., Oss Logistik 10,2% 1,8%
VSL Holding B.V., Oss Logistik 10,1% 1,8%
Manpower Nederland B.V., Amsterdam Stellenvermittlung 6,0% 1,1%
Facilicom Bedrijfsdiensten B.V., Amsterdam Dienstleistung 4,2% 0,7%
Total   50,3% 8,9%

Mietvertragsanalyse in EUR Mio.

Mietvertragsanalyse 
in EUR Mio.
Liegenschaft Nr. Ort, Strasse Erwerbs- datum Baujahr/ Renovations- jahr Jahres- mietertrag CHF 1000 Leerstand (CHF) % Eigentumsverhältnis Diskontierungssatz % Grund- stücks- fläche m2 Büro m2 Einzel- handel m2 Gewerbe/ Logistik m2 Übrige Flächen m2 Total Nutz- fläche m2 Leerstand m2 Leerstand (m2) % Anzahl Park- plätze
Büro                              
45 Amsterdam, Zekeringstraat 1–23 1.1.2000 1995 1 410 8,8 8,8 13 068 8 369 3 872 12 241 1 326 10,8 233
46 Amsterdam, Zekeringstraat 45–47 1.1.2000 1992 2003 654 0,0 9,2 5 370 3 052 1 477 4 529 0,0 118
47 Amsterdam, Zekeringstraat 39–43 1.1.2000 1992 2003 629 25,6 8,7 9 030 4 553 2 297 6 850 2 399 35,0 129
48 Diemen, Diemerhof 10–12 1.1.2000 1990 145 40,9 8,6 2 668 2 193 2 193 978 44,6 57
49 Diemen, Diemerhof 16–18 1.1.2000 1990 2009 675 0,0 8,3 3 943 3 672 3 672 0,0 117
  Total Region Amsterdam     3 512 11,4     34 079 21 839 7 646 29 485 4 703 16,0 654
                                 
50 Dordrecht, Stationsweg 4 1.7.1998 1962 548 18,2 8,7 3 001 3 817 3 817 1 011 26,5 70
51 Gouda, Tielweg 6 1.7.1998 1990 213 23,9 8,7 1 800 2 097 2 097 619 29,5 56
52 Rotterdam, Schiekade 34 1.7.1998 1961 2000 675 36,4 8,4 2 298 7 029 1 594 8 623 4 010 46,5 46
  Total Region Rotterdam     1 436 28,6     7 099 12 943 1 594 14 537 5 640 38,8 172

Alleineigentum

Stockwerkeigentum

Baurecht

Liegenschaft Nr. Ort, Strasse Erwerbs- datum Baujahr/ Renovations- jahr Jahres- mietertrag CHF 1000 Leerstand (CHF) % Eigentumsverhältnis Diskontierungssatz % Grund- stücks- fläche m2 Büro m2 Einzel- handel m2 Gewerbe/ Logistik m2 Übrige Flächen m2 Total Nutz- fläche m2 Leerstand m2 Leerstand (m2) % Anzahl Park- plätze
53 De Bilt, Utrechtseweg 370 1.7.1998 1982 317 0,0 8,6 1 998 2 067 2 067 0,0 37
54 Nieuwegein, Meentwal 1 1.7.1998 1991 100,0 8,7 1 160 1 876 1 876 1 876 100,0 0
55 Utrecht, Kaap Hoorndreef 10–14 1.7.1998 1972 2001 232 40,1 8,6 606 3 344 3 344 1 432 42,8 0
56 Utrecht, Kaap Hoorndreef 66–78 1.7.1998 1975 354 21,0 8,9 606 3 150 3 150 866 27,5 0
  Total Region Utrecht     903 29,9     4 370 10 437 10 437 4 174 40,0 37
57 Huizen, Huizermaatweg 9–37 1.7.1998 1986 509 0,0 9,0 950 3 068 3 068 0,0 0
58 Zeist, Huis ter Heideweg 30–40 1.7.1998 1980+2001 363 42,1 8,3 6 940 4 637 4 637 2 302 49,6 92
  Total übrige Regionen     871 23,2     7 890 7 705 7 705 2 302 29,9 92
  Total Büro     6 722 20,0     53 438 52 924 1 594 7 646 62 164 16 819 27,1 955

Alleineigentum

Stockwerkeigentum

Baurecht

Liegenschaft Nr. Ort, Strasse Erwerbs- datum Baujahr/ Renovations- jahr Jahres- mietertrag CHF 1000 Leerstand (CHF) % Eigentumsverhältnis Diskontierungssatz % Grund- stücks- fläche m2 Büro m2 Einzel- handel m2 Gewerbe/ Logistik m2 Übrige Flächen m2 Total Nutz- fläche m2 Leerstand m2 Leerstand (m2) % Anzahl Park- plätze
Logistik                              
59 Oss, Waalkade 17.2.2003 1974-1990 2 278 0,0 9,2 127 683 1 193 48 165 32 892 82 442 0,0 0
60 Veendam, Spoorhavenweg 17.2.2003 1994-99 2010 2 216 0,0 9,1 122 621 399 90 205 90 604 0,0 0
  Total Logistik     4 494 0,0     250 304 1 592 138 370 32 892 173 046 0,0 0
                                 
  Total Portfolio Niederlande     11 216 13,0     303 742 54 516 1 594 146 016 32 892 235 210 16 819 7,2 955

Alleineigentum

Stockwerkeigentum

Baurecht

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