Geschäftsbericht 2011-2012

Portfolio Deutschland

Portfolio-Entwicklung

Die Renovation des Geschäftshauses “Stadtfenster” in Dortmund ist abgeschlossen. Die vermietbare Fläche beträgt 3 845 m². Davon waren per 31. März 2012 noch 1 147 m² im 2., 3. und 4. Obergeschoss zu vermieten. Nach dem Bilanz-Stichtag konnte die Vollvermietung erreicht werden. Durch Neuvermietungen und die Verlängerung von Mietverträgen konnte die Leerstandsquote um weitere zwei Prozentpunkte reduziert werden.

Im Geschäftsjahr wurden die Büroliegenschaft in Berlin, der Wohnanteil in Monheim und die Einzelhandelsimmobilie in Deggendorf verkauft. Kurz nach Abschluss des Geschäftsjahres wurde die Logistikimmobilie in Frechen veräussert.

Dem lokalen Asset Management Team ist es gelungen, das Vertragsverhältnis mit dem Hauptmieter in Hamburg, Nagelsweg 37–39, mit einer Fläche von 5 100 m² bis Ende 2016 zu verlängern. Gleichzeitig sind nachhaltige Investitionen in die energetische Sanierung des Objekts getätigt worden. Durch diese beiden Massnahmen ist der Wert des Objekts um 3,7% auf EUR 19,7 Mio. gestiegen.

Marktentwicklung

Der deutsche Immobilienmarkt zeigte sich 2011 in einer guten Verfassung. Das Transaktionsvolumen von rund EUR 23 Mrd. hat das Vorjahresergebnis um 20% übertroffen. Damit lag das Ergebnis auf einem vergleichbaren Niveau wie 2005. Nur in den beiden Boomjahren 2006 und 2007 wurde deutlich mehr umgesetzt. Vor allem Core-Immobilien sind weiterhin sehr beliebt. An den sechs wichtigsten Immobilienstandorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) wurde rund die Hälfte aller Transaktionen registriert. Gemäss Strategie der ZIAG Immobilien AG liegen die Kernmärkte in Nordrhein-Westfalen und Hamburg. Verkäufe von einzelnen Objekten gegenüber Portfoliotransaktionen haben das Marktgeschehen eindeutig dominiert.

Für Anleger sind Immobilien als sichere Assetklasse im Vergleich zu potenziellen Alternativanlagen momentan kaum zu ersetzen. Nachdem die Rendite in der zweiten Jahreshälfte 2009 ihren Höchststand in diesem Marktzyklus erreicht hat, ist diese in den folgenden Quartalen kontinuierlich gesunken. Der Trend hielt bis Mitte 2011 an. Danach folgte eine Stabilisierung. Die Perspektiven des deutschen Immobilienmarkts können als positiv eingeschätzt werden. Die Rahmenbedingungen für die deutsche Wirtschaft sind weiterhin gut. Hierzu gehören die unverändert gute Stimmung und die Auftragslage der Unternehmen, die auch 2012 rückläufige Arbeitslosigkeit sowie die erneute Steigerung des verfügbaren Einkommens von rund 2,5%.

Portfolio-Übersicht

Portfolio-Übersicht
CHF/EUR in Mio. 31.3.2012 31.3.2011
     
Marktwert in CHF 330,8 360,5
Marktwert in EUR 274,7 277,2
Jahresmietertrag in CHF 23,5 25,5
Jahresmietertrag in EUR 19,5 19,6
Leerstandsquote 13,5% 15,5%

Grösste Mieter

Grösste Mieter
Mieter Branche   Mietanteil in % des Jahresmietertrags
    Portfolio Deutschland Gesamtportfolio
       
Antalis GmbH, Frechen Handel/Papier 10,0% 3,7%
Praktiker Vierte Baumärkte GmbH, Jettingen/Neumünster Baumarkt 6,8% 2,5%
Spar Leasing- und Vermietungsgesellschaft GmbH, Halle Supermarkt 4,4% 1,6%
Robert Bosch GmbH, Stuttgart Technologie 3,4% 1,3%
Panalpina Welttransport (D) GmbH, Hamburg Spedition 3,4% 1,2%
Total   28,0% 10,3%

Mietvertragsanalyse in EUR Mio.

Mietvertragsanalyse 
in EUR Mio.
Liegenschaft Nr. Ort, Strasse Gebäude Zertifikate Züblin EMS Erwerbs- datum Baujahr/ Renovations- jahr Jahres- mietertrag CHF 1000 Leerstand (CHF) % Eigentumsverhältnis Diskontierungssatz % Grund- stücks- fläche m2 Büro m2 Einzel- handel m2 Gewerbe/ Logistik m2 Übrige Flächen m2 Total Nutz- fläche m2 Leerstand m2 Leerstand (m2) % Anzahl Park- plätze
Büro                                  
18 Hamburg, A.-Einstein-Ring 17-21   1.1.1999 1992 1 825 7,6 6,00 7 538 13 590 340 13 930 629 4,5 246
19 Hamburg, Nagelsweg 37, 39   1.1.1999 1986 1 374 6,8 5,50 4 616 8 873 490 9 363 245 2,6 191
20 Hamburg, Wandsbeker Zollstr. 11–19   1.1.1999 1970 2002 1 105 2,9 5,60 2 901 6 531 782 7 313 235 3,2 100
  Total Region Hamburg         4 304 6,2     15 055 28 994 1 612 30 606 1 109 3,6 537
                                     
21 Düsseldorf, Rossstrasse 96   1.11.2001 1984 2009 1 213 1,6 5,10 1 315 6 393 46 6 439 0,0 75
22 Dortmund, Hansastrasse 30 DGNB 1.7.2004 1986 2011 460 27,5 5,10 627 3 015 544 286 3 845 1 147 29,8 0
23 Witten, Marktstrasse 2   1.7.2004 2002 478 12,0 6,20 687 1 780 1 110 620 3 510 779 22,2 0
  Total Region Düsseldorf         2 150 10,7     2 629 11 188 1 654 952 13 794 1 926 14,0 75
                                     
24 Stuttgart, Vor dem Lauch 14     1.1.2000 1982 816 32,9 6,50 6 998 7 788 547 333 8 668 3 108 35,9 180
25 Stuttgart, Mittlerer Pfad 2–4     1.12.2000 1991 1 752 35,8 7,00 8 521 19 090 2 625 21 715 8 108 37,3 299
26 Stuttgart, Mittlerer Pfad 9     1.6.2000 1991 1 022 4,9 6,40 3 620 7 348 375 123 7 845 375 4,8 121
  Total Region Stuttgart         3 590 28,5     19 139 34 226 922 3 081 38 228 11 591 30,3 600
                                     
27 Wiesbaden, Kreuzberger Ring 24     1.8.2001 2001 285 43,6 5,70 2 372 3 631 77 3 708 1 327 35,8 98
28 München-Germering, Streiflacher Strasse 7     1.3.2002 1999 390 21,0 6,10 2 512 3 303 225 3 528 777 22,0 70
  Total Übrige         675 32,4     4 884 6 934 302 7 236 2 104 29,1 168
                                     
  Total Büro         10 719 17,6     41 707 81 342 1 654 922 5 947 89 864 16 730 18,6 1 380

Alleineigentum

Stockwerkeigentum

Baurecht

M Minergie

DGNB Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen

HQE Haute qualité environnementale

BREEAM BRE environmental assessment method

Energie-Monitoring-Systems (EMS) vorhanden

Energie-Monitoring-Systems (EMS) in Planung

Liegenschaft Nr. Ort, Strasse Gebäude Zertifikate Züblin EMS Erwerbs- datum Baujahr/ Renovations- jahr Jahres- mietertrag CHF 1000 Leerstand (CHF) % Eigentumsverhältnis Diskontierungssatz % Grund- stücks- fläche m2 Büro m2 Einzel- handel m2 Gewerbe/ Logistik m2 Übrige Flächen m2 Total Nutz- fläche m2 Leerstand m2 Leerstand (m2) % Anzahl Park- plätze
Logistik                                  
  Region Düsseldorf                                  
29 Frechen, Europaallee 19     29.12.2006 2006 2 351 0,0 7,10 50 625 3 000 19 740 22 740 0,0 178
Einzelhandel                                  
30 Neumünster, Haart 190     1.7.2004 1998 967 0,0 6,20 20 459 368 6 337 1 080 7 785 0,0 207
31 Hannover, Badenstedter Strasse 128     1.7.2004 1998 100,0 8,00 26 443 10 535 10 535 10 535 100,0 262
  Total Region Hannover         967 31,0     46 902 368 16 872 1 080 18 320 10 535 57,5 469
                                     
32 Arnsberg, Zum Schützenhof 1     1.7.2004 1979 1 021 7,0 6,00 6 872 375 7 984 687 9 046 503 5,6 276
33 Dortmund-Aplerbeck, Eggensteinstrasse 7     1.7.2004 1980 491 0,0 6,40 11 865 4 450 4 450 0,0 97
34 Marl, Marler Stern 1–80     1.7.2004 1974 464 20,4 6,70 2 222 2 563 2 563 535 20,9 0
35 Neuwied-Niederbieber, Neuer Weg 53     1.7.2004 1981 173 0,0 6,30 4 933 1 600 1 600 0,0 59
36 Korschenbroich, An der alten Post 1–9     1.7.2004 1990 429 22,2 6,10 4 035 925 1 843 3 267 6 035 1 300 21,5 96
37 Langenfeld, Marktplatz 2–6     1.7.2004 1991 532 12,7 6,10 2 347 1 025 1 702 1 710 4 437 774 17,4 64
38 Mönchengladbach, Hindenburgstrasse 75     1.7.2004 1983 2 343 17,0 6,00 7 578 2 423 6 239 1 287 9 949 2 490 25,0 406
39 Monheim, Rathausplatz 2A, 6–12     1.7.2004 1992 603 5,7 6,20 3 575 1 055 2 537 767 4 359 946 21,7 66
  Total Region Düsseldorf         6 057 13,1     43 427 5 803 28 918 7 718 42 439 6 548 15,4 1 064

Alleineigentum

Stockwerkeigentum

Baurecht

M Minergie

DGNB Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen

HQE Haute qualité environnementale

BREEAM BRE environmental assessment method

Energie-Monitoring-Systems (EMS) vorhanden

Energie-Monitoring-Systems (EMS) in Planung

Liegenschaft Nr. Ort, Strasse Gebäude Zertifikate Züblin EMS Erwerbs- datum Baujahr/ Renovations- jahr Jahres- mietertrag CHF 1000 Leerstand (CHF) % Eigentumsverhältnis Diskontierungssatz % Grund- stücks- fläche m2 Büro m2 Einzel- handel m2 Gewerbe/ Logistik m2 Übrige Flächen m2 Total Nutz- fläche m2 Leerstand m2 Leerstand (m2) % Anzahl Park- plätze
  Region Frankfurt                                  
40 Wiesbaden, Hagenauer Str. 23, 23 a–c     1.7.2004 1998 478 0,0 6,30 6 909 2 393 205 2 598 0,0 98
  Region Stuttgart                                  
41 Jettingen, Heilbergstrasse 5     1.7.2004 1971 633 0,0 6,20 18 875 5 815 5 815 0,0 201
                                     
42 Wilhelmshaven, Mühlenweg 146     1.7.2004 2001 638 3,8 6,20 10 004 739 4 161 4 900 297 6,1 161
43 Lübeck, Schwartauer Allee 92     1.7.2004 2001 650 3,3 6,10 5 602 3 168 1 548 69 4 785 177 3,7 86
44 Halle, Am Treff 5     1.7.2004 1970 1 035 0,0 6,50 12 899 6 850 776 7 626 0,0 42
  Total Übrige         2 323 2,0     28 505 3 907 12 559 845 17 311 474 2,7 289
                                     
  Total Einzelhandel         10 459 11,7     144 618 10 078 66 557 9 848 86 483 17 557 20,3 2 121
                                     
  Total Portfolio Deutschland         23 529 13,5     236 950 94 420 68 211 20 662 15 794 199 087 34 287 17,2 3 679

Alleineigentum

Stockwerkeigentum

Baurecht

M Minergie

DGNB Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen

HQE Haute qualité environnementale

BREEAM BRE environmental assessment method

Energie-Monitoring-Systems (EMS) vorhanden

Energie-Monitoring-Systems (EMS) in Planung

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