Geschäftsbericht 2011-2012

Anmerkungen

1. Mietertrag

1. Mietertrag
in Tausend CHFSchweizFrankreichDeutschlandNiederlandeTotal
      
Geschäftsjahr 2010/2011     
Mietertrag in Berichtswährung17 48131 30026 30716 07291 160
Mietertrag in Lokalwährung17 48123 40719 67312 019 
      
Geschäftsjahr 2011/2012     
Mietertrag in Berichtswährung15 77821 87823 25112 27173 178
Mietertrag in Lokalwährung15 77818 03719 17010 117 
Veränderung zu Vorjahr in Lokalwährung–1 703–5 370–503–1 902 
davon:     
- Käufe0000 
- Verkäufe–3 6710–819–1 380 
- Leerstand und Mietvertragsanpassung1 968–5 370316–522 

Die Reduktion des Mietertrags um CHF 18,0 Mio. (Vorjahr Abnahme von CHF 11,5 Mio.) erklärt sich durch die getätigten Verkäufe in den letzen beiden Geschäftsjahren, die Entwicklung des Euro-Kurses sowie den vorübergehenden Mietausfall infolge der Renovationsprojekte in Bern und Paris.

2. Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften

2. Ergebnis aus dem Verkauf 
von Anlageliegenschaften
in Tausend CHF 1.4.2011 bis 31.3.2012 1.4.2010 bis 31.3.2011
     
Verkaufserlös 36 020 98 734
Marktwert der letzten Bewertung –38 827 –94 867
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften –2 807 3 867

Im vergangenen Geschäftsjahr wurden sieben Anlageliegenschaften, davon vier in den Niederlanden und drei in Deutschland, verkauft (Vorjahr drei Verkäufe). Der Verkaufspreis entsprach bei sechs Anlageliegenschaften dem Marktwert oder lag leicht darüber und lag bei einer Immobilie um CHF 2,5 Mio. darunter. Dieser Verlust zuzüglich Verkaufskosten führte gesamthaft zum Verlust aus Verkäufen von CHF 2,8 Mio.

3. Liegenschaftsaufwand

3. Liegenschaftsaufwand
in Tausend CHF 1.4.2011 bis 31.3.2012 1.4.2010 bis 31.3.2011
     
Liegenschaftssteuern –310 –465
Rechtskosten –185 –273
Wertberichtigung auf Forderungen 21 –237
Externe Verwaltung –500 –462
Heiz- und Nebenkosten –4 923 –3 991
Sonstiger Liegenschaftsaufwand –1 539 –1 717
Total Liegenschaftsaufwand –7 436 –7 144

4. Verwaltungsaufwand

4. Verwaltungsaufwand
in Tausend CHF 1.4.2011 bis 31.3.2012 1.4.2010 bis 31.3.2011
     
Personal und Verwaltungsrat –5 434 –6 664
Bewertung –228 –365
Revision –561 –597
Rechts- und Steuerberatung –386 –510
Sonstige Steuern –423 –339
Abschreibungen –219 –150
Externe Buchhaltung und IT –947 –937
Sonstige Beratung und Investor-Relations –752 –1 096
Sonstiger Verwaltungsaufwand –965 –324
Total Verwaltungsaufwand –9 915 –10 982

Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnten die Verwaltungskosten im Vergleich zum Vorjahr um CHF 1,1 Mio. (Vorjahr Verminderung von CHF 3,5 Mio.) gesenkt werden. Die Verminderung fand grösstenteils beim Personalaufwand infolge Veränderungen in der Gruppenleitung statt.

5. Finanzaufwand und -ertrag

5. Finanzaufwand und -ertrag
in Tausend CHF 1.4.2011 bis 31.3.2012 1.4.2010 bis 31.3.2011
     
Finanzaufwand    
Hypothekarzinsen 1 –37 362 –46 463
Zinsaufwand und Kapitalkosten 1 –1 750 –2 069
Zinsaufwand 4% Anleihe Züblin Immobilien Holding AG 1 –1 652 -
Zinsaufwand Pflichtwandelanleihe Züblin Frankreich –224 –333
Total Finanzaufwand –40 988 –48 865
     
Finanzertrag    
Zinsertrag 2 570 110
Währungsdifferenzen 3 1 774 1 955
Total Finanzertrag 2 344 2 065
Total Nettofinanzaufwand –38 644 –46 800

1Die Verbindlichkeiten dieser Aufwendungen gehören der Kategorie “Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten” an.

2Die Aktiven dieser Erträge gehören der Kategorie “Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten” an.

3Darin enthalten ist ein Ertrag von CHF 0,6 Mio. aus der Ausbuchung von Währungsdifferenzen im Eigenkapital der sechs Subholding-Gesellschaften Züblin Investment G1 bis G6 infolge deren Liquidation.

Finanzaufwand

Der Finanzaufwand verminderte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr um CHF 7,9 Mio. auf CHF 41,0 Mio. (Vorjahr CHF 48,9 Mio.). Positiv beigetragen haben die aufgrund der verkauften Anlageliegenschaften verminderten Hypothekardarlehen, die Reduktion übriger finanzieller Verbindlichkeiten sowie die Entwicklung des Euro-Kurses. Kompensierender Effekt ist der Zinsaufwand der Anleihe.

Finanzertrag

Die Züblin Gruppe verzeichnete einen Finanzertrag von CHF 2,3 Mio. (Vorjahr CHF 2,1 Mio.). Diese stammen mehrheitlich aus Währungsdifferenzen auf inzwischen vollständig zurückbezahlter kurzfristiger Darlehen in Euro.

6. Ertragssteuern

6. Ertragssteuern
in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Holding 1 Total
             
Geschäftsjahr 2011/2012            
Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung            
Laufende Ertragssteuern –48 –48
Ertragssteuern des Vorjahres 175 205 380
Total laufende Ertragssteuern 175 205 –48 332
             
Latente Ertragssteuern auf Verlustvorträgen 1 652 1 339 2 991
Latente Ertragssteuern auf Bewertungsdifferenzen –7 895 –2 344 –10 239
Latente Ertragssteuern auf sonstigen Positionen –181 8 38 –135
Effekt aus Anpassung Haltedauer 2 112 2 112
Total latente Ertragssteuern –4 312 –997 38 –5 271
Total Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung –4 137 –792 –10 –4 939
             
Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung            
Laufende Ertragssteuern
Latente Ertragssteuern 3 024 693 3 717
Total Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung 3 024 693 3 717
             
Geschäftsjahr 2010/2011            
Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung            
Laufende Ertragssteuern –1 011 –272 –1 283
Ertragssteuern des Vorjahres 1 010 1 010
Total laufende Ertragssteuern –1 011 1 010 –272 –273
             
Latente Ertragssteuern auf Verlustvorträgen 484 4 820 5 304
Latente Ertragssteuern auf Bewertungsdifferenzen –4 442 –2 800 –7 242
Latente Ertragssteuern auf sonstigen Positionen –653 147 27 –479
Total latente Ertragssteuern –4 611 2 167 27 –2 417
Total Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung –5 622 3 177 –245 –2 690
             
Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung            
Laufende Ertragssteuern 234 234
Latente Ertragssteuern –334 –1 329 –1 663
Total Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung –100 –1 329 –1 429

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

Überleitung der Ertragssteuern

in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Holding 1 Konsolidierung Total
               
Geschäftsjahr 2011/2012              
Erfolg vor Ertragssteuern 22 725 2 645 –330 –13 470 4 428 –6 339 9 659
Referenzsteuersatz 2 21,17% 0,00% 31,11% 25,00% 8,99% 7,83% 12,86%
Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz –4 811 103 3 368 –398 496 –1 242
Ertragssteuern gemäss Erfolgsrechnung –4 137 –792 –10 –4 939
Differenz 674 –895 –3 368 388 –496 –3 697
Erklärt sich durch:              
- steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen –202 –44 –176 –422
- steuerbefreite Erträge 519   519
- Veränderung des Steuersatzes für latente Steuern –1 540 –1 540
- zu anderen Steuersätzen besteuerte Erträge 1 538 68 1 606
- Veränderung nicht aktivierter Verlustvorträge 137 –743 –3 324 320 –320 –3 930
- Ertragssteuern aus Vorjahren 175 172 347
- sonstige Einflüsse –155 –122 –277
               
Geschäftsjahr 2010/2011              
Erfolg vor Ertragssteuern 15 475 15 106 –17 588 –4 180 2 341 –1 187 9 967
Referenzsteuersatz 2 22,00% 0,00% 31,11% 25,07% 14,61% 7,83% 28,74%
Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz –3 405 5 471 1 048 –342 93 2 865
Ertragssteuern gemäss Erfolgsrechnung –5 622 3 177 –245 –2 690
Differenz –2 217 –2 294 –1 048 98 –93 –5 554
Erklärt sich durch:              
- steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen –288 –48 –336
- steuerbefreite Erträge 87 82 –93 76
- Veränderung des Steuersatzes für latente Steuern –1 312 –1 312
- zu anderen Steuersätzen besteuerte Erträge –658 16 –642
- Veränderung nicht aktivierter Verlustvorträge –3 275 –991 –4 266
- Ertragssteuern aus Vorjahren 974 974
- sonstige Einflüsse –247 208 –9 –48

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

2Der Referenzsteuersatz für die Gruppe beträgt mathematisch 12,86% (Vorjahr 28,74%). Die Berechnung wurde auf absoluten Zahlen vorgenommen.

Ertragssteuern

Im abgelaufenen Geschäftsjahr verzeichnete die Züblin Gruppe einen Ertragssteueraufwand von CHF 4,9 Mio. gegenüber CHF 2,7 Mio. im Vorjahr. Die grössten Änderungen werden nachfolgend für die einzelnen Länder erläutert. Die Veränderung des Referenzsteuersatzes (gewichteter Durchschnitt) von 28,74% auf 12,86% resultierte im Wesentlichen aus der Veränderung der Anteile der einzelnen Ländergesellschaften am Gesamtergebnis.

Schweiz

Der Ertragssteueraufwand betrug für die Schweiz CHF 4,1 Mio. (Vorjahr CHF 5,6 Mio.), dabei entfallen ein Ertrag von CHF 0,2 Mio. (Vorjahr Aufwand von CHF 1,0 Mio.) auf die laufende Ertragssteuer und ein Aufwand von CHF 4,3 Mio. (Vorjahr Aufwand von CHF 4,6 Mio.) auf die latente Ertragssteuer. Der latente Ertragssteueraufwand setzt sich zusammen aus CHF 5,9 Mio. Aufwand aus Bewertungsdifferenzen und CHF 1,6 Mio. Ertrag aus aktivierten Verlustvorträgen. Der latente Ertragssteueraufwand aus Bewertungsdifferenzen von CHF 5,9 Mio. beinhaltet einen positiven Effekt von CHF 2,1 Mio. infolge der in 3.2.2 beschriebenen Schätzungsänderung in der angenommenen Mindesthaltedauer.

Frankreich

Der Ertragssteuersatz in Frankreich betrug aufgrund des SIIC-Status der Gesellschaft 0%. Dementsprechend fiel im abgelaufenen Geschäftsjahr kein Ertragssteueraufwand an. Aufgrund des SIIC-Status hätte der Verkauf einer Anlageliegenschaft innerhalb der ersten fünf Jahre nach dem Kauf eine einmalige Steuerzahlung von 25% des Kaufpreises zur Folge.

Deutschland

In Deutschland wurden CHF 0,8 Mio. Aufwand (Vorjahr Ertrag von CHF 3,1 Mio.) aus Ertragssteuern erfasst. Dabei entfallen ein Ertrag von CHF 0,2 Mio. (Vorjahr Ertrag von CHF 1,0 Mio.) auf die laufenden Ertragssteuern und ein Aufwand von CHF 1,0 Mio. (Vorjahr Ertrag von CHF 2,2 Mio.) auf die latenten Ertragssteuern.

Niederlande

In den Niederlanden gab es weder im Berichtsjahr noch im Vorjahr einen Effekt aus den Ertragssteuern.

7. Erfolg pro Aktie

7. Erfolg pro Aktie
in CHF 1.4.2011 bis 31.3.2012 1.4.2010 to 31.3.2011
     
Durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Aktien 59 165 446 59 111 806
Konzernergebnis exkl. Anteile ohne beherrschenden Einfluss 3 304 293 –806 064
Ergebnis pro Aktie 0.06 –0.01

Die Züblin Immobilien Holding AG verfügt über keine Eigenkapitalinstrumente mehr, die zu einer Verwässerung führen.

8. Anlageliegenschaften

Geschäftsjahr 2011/2012

in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total
           
Bilanzwert per 31.3.2011 337 560 405 067 360 494 178 909 1 282 030
Käufe 0 0 0 0 0
Wertvermehrende Investitionen 17 515 8 233 8 281 1 000 35 029
Verkäufe 0 0 –7 699 –31 128 –38 827
Positive Marktwertanpassung der Anlageliegenschaften 24 488 5 104 3 961 38 33 591
Negative Marktwertanpassung der Anlageliegenschaften –9 203 –5 720 –7 615 –13 639 –36 177
Währungsdifferenzen 0 –29 954 –26 591 –12 959 –69 503
Bilanzwert per 31.3.2012 370 360 382 730 330 830 122 221 1 206 143
– davon als “Anlageliegenschaften” bilanziert 304 200 382 730 264 464 121 498 1 072 892
– davon als “Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt” bilanziert 66 160 0 66 368 723 133 251
           
Überleitung Marktwert zum Bilanzwert 31.3.2012          
Bewertung der externen Bewerter 1 370 360 382 730 330 832 123 112 1 207 034
Wertanpassung Anlageliegenschaften zum Verkauf 2 0 0 0 –891 –891
Bilanzwert per 31.3.2012 370 360 382 730 330 832 122 221 1 206 143

1Der Bericht der unabhängigen Schätzer (Wüest & Partner [CH + DE], BNP Paribas [FR] und Troostwijk [NL] für die Bewertungen per 31. März 2012 sind auf den Seiten 159 bis 164 aufgeführt.

2Gegenüber den Bewertungen der externen Bewerter per Stichtag wurden von der Gesellschaft weitere Wertanpassungen vorgenommen. Diese resultierten aus vor dem Bilanzstichtag abgeschlossenen Verkaufsverträgen, die jedoch noch nicht in der Bewertung des externen Bewerters berücksichtigt wurden.

Die Verminderung des Bestands der Anlageliegenschaften von CHF 1 282,0 Mio. auf neu CHF 1 206,1 Mio. wird durch die folgenden Punkte erklärt:

  • Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden Investitionen im Umfang von CHF 35,0 Mio. (Vorjahr 50,2 Mio.) getätigt. Etwa 50% der Investitionen wurden in der Schweiz getätigt und betreffen wertsteigernde Umbauten in Zürich, Bern und Genf. Des Weiteren wurden wertsteigernde Umbauten im Umfang von CHF 8,2 Mio. in Paris und CHF 8,3 Mio. in Deutschland, hauptsächlich in Dortmund, ausgeführt.
  • Dagegen haben die Verkäufe im Umfang von CHF 38,8 Mio. (Vorjahr CHF 93,9 Mio.) den Bestand vermindert. Die Verkäufe wurden in Deutschland und in den Niederlanden getätigt und stehen im Zusammenhang mit der Umsetzung der Strategie der Züblin Gruppe.
  • Ebenfalls einen negativen Einfluss hatten die negativen Marktwertanpassungen von CHF 2,6 Mio. (Vorjahr CHF –17,0 Mio.). Während Züblin in der Schweiz einen positiven Einfluss zu verzeichnen hatten, führten vor allem die Abwertungen in den Niederlanden zum negativen Gesamtergebnis. In der Schweiz begründet sich die Aufwertung durch tiefere Diskontierungssätze, gestützt durch die effektiven Renditen am Transaktionsmarkt. In den Niederlanden steht die Abwertung im Zusammenhang mit strukturellen Problemen des Immobiliensektors.
  • Die negative Entwicklung des Wechselkurses CHF/EUR hat ebenfalls mit CHF 69,5 Mio. (Vorjahr CHF 94,2 Mio.) zur Minderung des Werts der Anlageliegenschaften beigetragen.
  • Der Brandversicherungswert der Anlageliegenschaften beläuft sich auf CHF 1 060,8 Mio. (Vorjahr CHF 1 275,1 Mio.).

Eine komplette Liste aller Anlageliegenschaften zusammen mit allen erforderlichen Informationen gemäss Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange finden Sie auf den Seiten 29 bis 45 des Geschäftsberichts. Diese zusätzlichen Informationen sind ein integraler Bestandteil der Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung.

Geschäftsjahr 2010/2011

in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total
           
Bilanzwert per 31.3.2010 372 800 438 230 422 247 203 713 1 436 990
Käufe 0 0 0 0 0
Wertvermehrende Investitionen 35 765 2 853 9 361 2 198 50 177
Verkäufe –77 743 0 –16 126 0 –93 869
Positive Marktwertanpassung der Anlageliegenschaften 18 164 7 322 4 319 4 052 33 857
Negative Marktwertanpassung der Anlageliegenschaften –11 426 –4 158 –22 278 –13 039 –50 901
Währungsdifferenzen 0 –39 180 –37 029 –18 015 –94 224
Bilanzwert per 31.3.2011 337 560 405 067 360 494 178 909 1 282 030
– davon als “Anlageliegenschaften” bilanziert 337 560 405 067 352 040 167 140 1 261 807
– davon als “Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt” bilanziert 0 0 8 454 11 769 20 223
           
Überleitung Marktwert zum Bilanzwert 31.3.2011          
Bewertung der externen Bewerter 1 337 560 405 067 363 162 183 787 1 289 576
Wertanpassung Anlageliegenschaften zum Verkauf 2 0 0 –2 668 –4 878 –7 546
Bilanzwert per 31.3.2011 337 560 405 067 360 494 178 909 1 282 030

1Der Bericht der unabhängigen Schätzer (Wüest & Partner [CH + DE], BNP Paribas [FR] und Troostwijk [NL] für die Bewertungen per 31. März 2011 ist im Geschäftsbericht 2010/2011 ersichtlich.

2Gegenüber den Bewertungen der externen Bewerter per Stichtag wurden von der Gesellschaft weitere Wertanpassungen vorgenommen. Diese resultierten aus vor dem Bilanzstichtag abgeschlossenen Verkaufsverträgen, die jedoch noch nicht in der Bewertung des externen Bewerters berücksichtigt wurden.

9. Mobilien

9. Mobilien
in Tausend CHF Büromobiliar und -ausbau Informatik Total 2011/2012 Total 2010/2011
         
Anschaffungswerte        
Bestand per 1.4. 2 820 1 406 4 226 4 290
Zugänge 138 205 343 73
Abgänge 0 0 0 –60
Währungsdifferenzen –54 –5 –59 –77
Bestand per 31.3. 2 904 1 606 4 510 4 226
         
Kumulierte Abschreibungen        
Bestand per 1.4. 2 422 1 351 3 773 3 734
Zugänge 157 62 219 150
Abgänge 0 0 0 –74
Währungsdifferenzen –29 –4 –33 –37
Bestand per 31.3. 2 550 1 409 3 959 3 773
         
Nettobuchwert per 31.3. 354 197 551 453

10. Latente Steuerguthaben und - Verbindlichkeiten

10. Latente Steuerguthaben und 
- Verbindlichkeiten
in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Holding 1 Total
             
Geschäftsjahr 2011/2012            
Latente Steuerguthaben auf            
– Aktivierung von Verlustvorträgen 4 926 0 9 380 0 0 14 306
– negativen Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften 0 0 0 3 152 0 3 152
– Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten 0 0 2 140 0 0 2 140
– sonstigen Bewertungsdifferenzen 0 0 0 0 170 170
Total latente Steuerguthaben per 31.3.2012 4 926 0 11 520 3 152 170 19 768
             
Latente Steuerverbindlichkeiten auf            
– positiven Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften 24 706 0 8 214 3 152 0 36 072
– Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten 0 0 0 0 0 0
– sonstigen Bewertungsdifferenzen 833 0 75 0 0 908
Total latente Steuerverbindlichkeiten per 31.3.2012 25 539 0 8 289 3 152 0 36 980
             
Nach Verrechnung in der Bilanz ausgewiesen            
Ausgewiesene latente Steuerguthaben 0 0 3 438 0 170 3 608
Ausgewiesene latente Steuerverbindlichkeiten 20 613 0 207 0 0 20 820
             
Netto latente Steuerverbindlichkeiten            
Bestand per 31.3.2011 –19 325 0 3 814 0 132 –15 379
Über die Erfolgsrechnung erfasste latente Ertragssteuern –4 312 0 –997 0 38 –5 271
Über die Gesamtergebnisrechnung erfasste lat. Ertragssteuern 3 024 0 693 0 0 3 717
Währungsdifferenzen 0 0 –278 0 0 –278
Bestand per 31.3.2012 –20 613 0 3 231 0 170 –17 211

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Holding 1 Total
             
Geschäftsjahr 2010/2011            
Latente Steuerguthaben auf            
– Aktivierung von Verlustvorträgen 585 0 8 694 0 0 9 279
– negativen Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften 0 0 540 4 922 0 5 462
– Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten 0 0 1 615 0 0 1 615
– sonstigen Bewertungsdifferenzen 0 0 0 0 132 132
Total latente Steuerguthaben per 31.3.2011 585 0 10 849 4 922 132 16 488
             
Latente Steuerverbindlichkeiten auf            
– positiven Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften 18 923 0 6 898 4 922 0 30 743
– Bewertungsdifferenzen von derivativen Finanzinstrumenten 334 0 0 0 0 334
– sonstigen Bewertungsdifferenzen 653 0 137 0 0 790
Total latente Steuerverbindlichkeiten per 31.3.2011 19 910 0 7 035 4 922 0 31 867
             
Nach Verrechnung in der Bilanz ausgewiesen            
Ausgewiesene latente Steuerguthaben 585 0 4 132 0 132 4 849
Ausgewiesene latente Steuerverbindlichkeiten 19 910 0 318 0 0 20 228
             
Netto latente Steuerverbindlichkeiten            
Bestand per 31.3.2010 –14 380 0 3 370 0 105 –10 905
Über die Erfolgsrechnung erfasste latente Ertragssteuern –4 611 0 2 166 0 27 –2 418
Über die Gesamtergebnisrechnung erfasste lat. Ertragssteuern –334 0 –1 329 0 0 –1 663
Währungsdifferenzen 0 0 –393 0 0 –393
Bestand per 31.3.2011 –19 325 0 3 814 0 132 –15 379

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Holding 1 Total
             
Steuerliche Verlustvorträge            
Bestand per 31.3.2012 23 271 49 098 91 455 36 619 351 966 552 409
Nutzbarkeit innerhalb der nächsten            
1 bis 12 Monate 0 0 0 0 0 0
1 bis 3 Jahre 0 0 0 2 540 0 2 540
3 bis 5 Jahre 461 0 0 2 393 87 231 90 085
mehr als 5 Jahre 22 810 0 0 31 686 264 735 319 231
ohne zeitliche Befristung 0 49 098 91 455 0 0 140 553
Aktivierung            
nicht vorgenommen 0 49 098 59 017 36 619 351 966 496 700
vorgenommen 23 271 0 32 438 0 0 55 709
mit Referenzsteuersatz bilanziert 4 926 0 9 380 0 0 14 306
             
Bestand per 31.3.2011 2 763 49 444 96 019 11 260 335 072 494 558
Nutzbarkeit innerhalb der nächsten            
1 bis 12 Monate 0 0 0 0 0 0
1 bis 3 Jahre 0 0 0 3 452 0 3 452
3 bis 5 Jahre 0 0 0 2 583 0 2 583
mehr als 5 Jahre 2 763 0 0 5 225 335 072 343 060
ohne zeitliche Befristung 0 49 444 96 019 0 0 145 463
Aktivierung            
nicht vorgenommen 0 49 444 61 587 11 260 335 072 457 363
vorgenommen 2 763 0 34 432 0 0 37 195
mit Referenzsteuersatz bilanziert 585 0 8 694 0 0 9 279

1Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.

11. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

11. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
in Tausend CHF   31.3.2012   31.3.2011
  Debitoren Wertberich- tigung Debitoren Wertberich- tigung
         
Noch nicht fällig 4 728 5 406
Seit < 30 Tagen fällig 415 394 –57
Seit 30–60 Tagen fällig 403 –7 339 –32
Seit 61–90 Tagen fällig 119 –7 235 –14
Seit 91–180 Tagen fällig 170 –61 229 –54
Seit 181–360 Tagen fällig 464 –370 2 057 –1 893
Total 6 299 –445 8 660 –2 050
         
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5 854   6 610  

Wertberichtigung auf Forderungen

in Tausend CHF 2011/2012 2010/2011
     
Bestand 1.4. –2 050 –1 938
Bildung Wertberichtigung auf Forderungen –178 35
Inanspruchnahme der Wertberichtigung 1 365 84
Abgänge der Wertberichtigung 268 –411
Währungsdifferenzen 150 180
Bestand 31.3. –445 –2 050

12. Flüssige Mittel

Per Bilanzstichtag verfügte die Gesellschaft über Kassenbestände und Bankguthaben in der Höhe von CHF 39,6 Mio. (Vorjahr CHF 51,4 Mio.), die allesamt frei verfügbar sind.

13. Aktienkapital

13. Aktienkapital
  Anzahl in Tausend CHF
     
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00 per 31.3.2010 59 724 486 59 724
Keine Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2010/2011
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00 per 31.3.2011 59 724 486 59 724
Keine Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2011/2012
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00 per 31.3.2012 59 724 486 59 724

Der Verwaltungsrat beantragt der GV vom 29. Juni 2012, zur Stärkung der Bilanz keine Dividende auszuschütten oder Nennwertrückzahlung vorzunehmen.

Der Bestand der eigenen Aktien hat sich im Geschäftsjahr 2011/2012 wie folgt entwickelt:

  Anzahl in Tausend CHF
     
Bestand eigener Aktien per 31.3.2010 627 432 3 017
Kauf eigener Aktien 1 256 263 4 775
Verkauf eigener Aktien –1 426 100 –5 604
Realisierter Verlust   –401
Bestand eigener Aktien per 31.3.2011 457 595 1 787
Kauf eigener Aktien 677 288 2 302
Verkauf eigener Aktien –385 006 –1 343
Realisierter Verlust   –114
Bestand eigener Aktien per 31.3.2012 749 877 2 632

14. Anteile ohne beherrschenden Einfluss

Die folgenden Anteile ohne beherrschenden Einfluss stellen die nicht von der Züblin Gruppe gehaltenen Anteile an der Züblin Immobilière France SA dar:

  31.3.2012 31.3.2011
     
Anteile ohne beherrschenden Einfluss in Tausend EUR 46 857 49 361
Anteile ohne beherrschenden Einfluss in Tausend CHF 56 440 64 194
Anteile ohne beherrschenden Einfluss in Prozent 53,51% 53,51%

Aktienstruktur der Züblin Immobilière France SA (ZIF)

in Tausend CHF 31.3.2012 31.3.2011
     
Anzahl Aktien 9 745 551 9 172 283
Anzahl Aktien bei Wandlung der 2,0% Pflichtwandelanleihe 2 656 250 2 500 000
Verwässerte Anzahl Aktien 12 401 801 11 672 283
     
Anteil Züblin Immobilien Holding AG    
Anteile am Aktienkapital der ZIF 5 765 375 5 426 236
Anteil an der 2,0% Pflichtwandelanleihe
     
Prozentualer Anteil der Züblin Immobilien Holding AG    
Am Aktienkapital der ZIF 59,16% 59,16%
Am "verwässerten" Anteil der ZIF 46,49% 46,49%

Die Züblin Immobilien Holding AG hält 59,16% am Aktienkapital der Züblin Immobilière France SA und 46,49% am verwässerten Anteil der Züblin Immobilière France SA. Die prozentuale Differenz erklärt sich durch die Tatsache, dass die von Züblin Immobilière France SA im August 2007 emittierte 10-Jahre-Pflichtwandelanleihe in der Höhe von EUR 35,5 Mio. in der konsolidierten Jahresrechnung, der wirtschaftlichen Sichtweise folgend, bereits als vollständig gewandelt behandelt wird. Die 2,0% Pflichtwandelanleihe ist vollständig im Besitz der Montalcino S.à.r.l., einer von der Forum Gruppe kontrollierten Gesellschaft, und könnte zum heutigen Wandelpreis in 2656250 Aktien gewandelt werden. In der obigen Tabelle werden die soeben beschriebenen Effekte aufgezeigt. Die Erhöhung der Anzahl Aktien gegenüber dem Vorjahr ist auf die Dividende in Form von Gratisaktien zurückzuführen. Entsprechend wurde bei der Pflichtwandelanleihe der Wandelpreis angepasst.

Trotz eines Beteiligungsanteils von weniger als 50% wird die Züblin Immobilière France SA in der konsolidierten Jahresrechnung vollkonsolidiert. Per Bilanzstichtag übt die Züblin Immobilien Holding AG weiterhin Kontrolle aus, da sie die absolute Mehrheit der stimmberechtigten Aktien besitzt sowie die Mehrheit der Mitglieder des Verwaltungsrats stellt.

15. Zukünftige vertragliche Fälligkeiten

15. Zukünftige vertragliche 
Fälligkeiten
in Tausend CHF Bilanzwert Zins < 1 Jahr Amortisation Zins 1 bis 5 Jahre Amortisation Zins > 5 Jahre Amortisation
               
Hypotheken 773 930 17 367 217 295 28 706 603 177 0 0
Anleihe 59 102 2 400 0 7 200 60 000 0 0
Pflichtwandelanleihe 3 719 855 0 3 421 0 855 0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3 161 0 3 161 0 0 0 0
Derivative Finanzinstrumente 1 54 088 17 090 0 30 836 0 1 905 0
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 21 855 0 19 121 0 0 0 2 734
Total per 31.3.2012 915 855 37 712 239 577 70 163 663 177 2 760 2 734
               
Hypotheken 882 202 24 337 89 114 68 470 772 216 371 20 872
Pflichtwandelanleihe 5 714 923 0 3 693 0 385 0
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 1 991 0 1 991 0 0 0 0
Derivative Finanzinstrumente 1 32 349 14 914 0 16 484 0 –47 0
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 38 095 239 37 327 0 0 0 0
Total per 31.3.2011 960 351 40 413 128 432 88 647 772 216 709 20 872

1Derivative Finanzinstrumente werden netto ausgewiesen.

In den nächsten zwölf Monaten werden CHF 239,6 Mio. (Vorjahr CHF 128,4 Mio.) der ausgewiesenen Verbindlichkeiten fällig. Davon betreffen CHF 217,3 Mio. (Vorjahr CHF 89,1 Mio.) Hypotheken. Davon entfallen CHF 86,8 Mio. auf Hypotheken, die zum Verkauf bestimmt sind. Der Restbetrag beinhaltet neben normalen Tilgungen auch auslaufende Hypotheken im Umfang von CHF 146,3 Mio. Diese betreffen grösstenteils die Schweiz und Gespräche für eine Verlängerung haben bereits stattgefunden. Züblin hat im Berichtsjahr eine kurzfristige Kreditfazilität im Betrag von CHF 16,6 Mio. vollständig zurückbezahlt. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie der restliche Teil aus den sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeiten und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt.

16. Finanzinstrumente – Fair-Value-Hierarchie

16. Finanzinstrumente – 
Fair-Value-Hierarchie
in Tausend CHF Bilanzwert Stufe 1 Stufe 2 Stufe 3
         
Per 31.3.2012        
Aktiven: Derivate Finanzinstrumente 561 0 561 0
Passiven: Derivate Finanzinstrumente 54 088 0 54 088 0
         
Per 31.3.2011        
Aktiven: Derivate Finanzinstrumente 1 520 0 1 520 0
Passiven: Derivate Finanzinstrumente 32 349 0 32 349 0

Die Bewertung der Finanzinstrumente erfolgt anhand einer dreistufigen Fair-Value-Hierarchie. Die Unterscheidung erfolgte auf folgender Grundlage:

Stufe 1: Bewertung anhand von Marktpreisen für das spezifische Finanzinstrument

Stufe 2: Bewertung anhand von Marktpreisen für ähnliche Instrumente oder anhand von Bewertungsmodellen, die auf am Markt beobachtbaren Inputparametern basieren

Stufe 3: Bewertung anhand von Modellen, die Inputparameter verwenden, die sich wesentlich auf den Fair Value auswirken und nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren

17. Finanzinstrumente nach Kategorien

17. Finanzinstrumente nach 
Kategorien
in Tausend CHF   31.3.2012   31.3.2011
  Bilanzwert Marktwert Bilanzwert Marktwert
         
Finanzielle Vermögenswerte        
Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten        
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5 854 5 854 6 610 6 610
Sonstige Forderungen 18 170 18 170 18 170 18 170
Flüssige Mittel 39 555 39 555 51 399 51 399
Finanzielle Vermögenswerte zum Fair Value        
Derivative Finanzinstrumente 561 561 1 520 1 520
Total 64 140 64 140 77 699 77 699
         
Finanzielle Verbindlichkeiten        
Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten        
Hypotheken 773 930 806 604 882 202 909 053
Anleihe 59 102 62 400 - -
Pflichtwandelanleihe 3 719 3 719 5 714 5 714
Sonstige Verbindlichkeiten 21 855 21 855 38 095 38 095
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3 161 3 161 1 991 1 991
Finanzielle Verbindlichkeiten zum Fair Value        
Derivative Finanzinstrumente 54 088 54 088 32 349 32 349
Total 915 855 951 827 960 351 987 202

Die Bilanzwerte der Kategorie “Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten” entsprechen den Marktwerten, da die relevanten Positionen kurze Restlaufzeiten haben. Der angegebene Bilanzwert der finanziellen Vermögenswerte reflektiert das maximale Ausfallrisiko, ungeachtet jeglicher Sicherheiten, für den Fall, dass die Vertragspartner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Es besteht keine Konzentration von Ausfallrisiken aus Geschäftsbeziehungen mit einzelnen Debitoren oder Gruppen von Debitoren.

Bei der Kategorie “Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten” entsprechen die Bilanzwerte der kurzfristigen Positionen dem Marktwert. Der Marktwert der Hypotheken wird zu den Barwerten der mit den Verbindlichkeiten zusammenhängenden Zahlungen unter Anwendung der relevanten Renditekurve kalkuliert. Bei der Anleihe entspricht der Marktwert dem Börsenkurs per Bilanzstichtag und bei der Pflichtwandelanleihe dem per Stichtag diskontierten Betrag der ausstehenden Verbindlichkeiten.

18. Derivative Finanzinstrumente

Cash Flow Hedges

in Tausend CHF Kontraktwert 31.3.2012 Kontraktwert 31.3.2011 Wiederbe- schaffungswert 31.3.2012 Wiederbe- schaffungswert 31.3.2011
         
1 bis 12 Monate 103 225 67 400 –896 –1 211
1 bis 3 Jahre 304 388 130 310 –23 950 –3 217
3 bis 5 Jahre 216 612 367 726 –19 440 –20 912
mehr als 5 Jahre 171 181 200 000 –9 802 –5 489
Total Cash Flow Hedges 795 406 765 436 –54 088 –30 829
– davon Verbindlichkeiten     –54 088 –32 349
– davon Guthaben     0 1 520

Nachweis der Cash Flow Hedges im Eigenkapital

in Tausend CHF 2011/2012 2010/2011
     
Reserve für Cash Flow Hedges der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG –22 964 –34 674
Reserve für Cash Flow Hedges der Anteile ohne beherrschenden Einfluss –8 394 –13 603
Total Reserve für Cash Flow Hedges im Eigenkapital per 1.4. –31 358 –48 277
Neubewertung –41 665 –746
In der Erfolgsrechnung als Zinsaufwand erfasst 15 919 19 094
Veränderung laufender und latenter Ertragssteuern 3 717 –1 429
Total Reserve für Cash Flow Hedges im Eigenkapital per 31.3. –53 387 –31 358
– davon Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG –40 579 –22 964
– davon Anteile ohne beherrschenden Einfluss –12 808 –8 394

Die Züblin Gruppe benutzt Zinssatzswaps zur Reduzierung der Cashflow-Risiken, die aus variablen Zinsverbindlichkeiten entstehen. Im vergangenen Geschäftsjahr wurden zwei neue Swap-Positionen, beginnend am 30. März 2012 bzw. 5. Juli 2012, abgeschlossen. Diese sollen dann auslaufende Swaps ersetzen.

Alle bestehenden Swaps qualifizieren gemäss den Anforderungen von IAS 39 für Hedge Accounting, weshalb die Veränderungen der Bewertungen über die Gesamtergebnisrechnung erfasst werden. Der ineffektive Teil der Cash flow Hedges beträgt CHF 0,5 Mio. (Vorjahr CHF –0,7 Mio.) und wurde über die Erfolgsrechnung erfasst.

Zahlungen auf Zinssatz-Swaps und Zinszahlungen für die Hypotheken und sonstigen Darlehen erfolgten gleichzeitig.

Devisenoptionen

in Tausend CHF Kontraktwert 31.3.2012 Kontraktwert 31.3.2011 Wiederbeschaffungswert 31.3.2012 Wiederbeschaffungswert 31.3.2011
         
1 bis 12 Monate 0 n.a. 0 n.a.
1 bis 3 Jahre 0 n.a. 0 n.a.
3 bis 5 Jahre 14 000 n.a. 561 n.a.
Total Devisenoptionen 14 000 n.a. 561 n.a.
- davon Guthaben     0 n.a.

Die Züblin Gruppe sichert einen Teil der künftigen Geldflüsse in anderer als der Funktionalwährung ab. Die entsprechenden positiven Wiederbeschaffungswerte werden in der Bilanz unter den derivativen Finanzinstrumenten ausgewiesen. Die Bewertungsgewinne und -verluste werden in der Erfolgsrechnung erfasst.

Total derivative Finanzinstrumente

in Tausend CHF Kontraktwert 31.3.2012 Kontraktwert 31.3.2011 Wiederbeschaffungswert 31.3.2012 Wiederbeschaffungswert 31.3.2011
         
Total Cash Flow Hedges 795 406 765 436 –54 088 –30 829
Total Devisenoptionen 14 000 0 561 0
Total derivative Finanzinstrumente 809 406 765 436 –53 527 –30 829
- davon Verbindlichkeiten     –54 088 –32 349
- davon Guthaben     561 1 520

19. Hypotheken

Übersichtstabelle Hypotheken per 31.3.2012

in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total %
             
Zinsfestschreibung            
1 bis 12 Monate 193 320 272 609 87 136 70 828 623 893 81%
1 bis 3 Jahre 0 0 150 037 0 150 037 19%
3 bis 5 Jahre 0 0 0 0 0 0%
mehr als 5 Jahre 0 0 0 0 0 0%
Total 193 320 272 609 237 173 70 828 773 930 100%
davon            
– langfristige Hypotheken 56 250 272 609 188 774 38 964 556 597  
– kurzfristige Hypotheken 96 823 0 1 857 31 864 130 544  
– Hypotheken zum Verkauf bestimmt 40 247 0 46 542 0 86 789  
             
Zinsfestschreibung unter Berücksichtigung der Swaps            
1 bis 12 Monate 0 89 525 0 22 648 112 173 14%
1 bis 3 Jahre 33 320 126 473 237 173 48 180 445 146 58%
3 bis 5 Jahre 160 000 56 611 0 0 216 611 28%
mehr als 5 Jahre 0 0 0 0 0 0%
Total 193 320 272 609 237 173 70 828 773 930 100%
Durchschnittliche Zinssätze 3,05% 4,53% 5,27% 5,50% 4,48%  
             
Vertragsfälligkeit der Hypotheken            
1 bis 12 Monate 136 070 0 0 30 392 166 462 23%
1 bis 3 Jahre 57 250 251 041 206 288 20 473 535 052 69%
3 bis 5 Jahre 0 21 568 30 885 19 963 72 416 8%
mehr als 5 Jahre 0 0 0 0 0 0%
Total 193 320 272 609 237 173 70 828 773 930 100%
             
Marktwert der Hypotheken            
Festhypotheken 0 0 155 658 0 155 658 19%
Variable Hypotheken 194 711 290 274 91 401 74 561 650 947 81%
Total 194 711 290 274 247 059 74 561 806 605 100%

Übersichtstabelle Hypotheken per 31.3.2011

in Tausend CHF Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande Total %
             
Zinsfestschreibung            
1 bis 12 Monate 194 120 295 059 107 286 124 134 720 598 82%
1 bis 3 Jahre 0 0 0 0 0 0%
3 bis 5 Jahre 0 0 161 604 0 161 604 18%
mehr als 5 Jahre 0 0 0 0 0 0%
Total 194 120 295 059 268 890 124 134 882 202 100%
davon            
– langfristige Hypotheken         793 088  
– kurzfristige Hypotheken         70 192  
– Hypotheken zum Verkauf bestimmt         18 922  
             
Zinsfestschreibung unter Berücksichtigung der Swaps            
1 bis 12 Monate 97 350 0 0 72 114 169 464 19%
1 bis 3 Jahre 0 97 383 36 470 0 133 853 15%
3 bis 5 Jahre 96 770 174 267 232 420 52 020 555 476 63%
mehr als 5 Jahre 0 23 409 0 0 23 409 3%
Total 194 120 295 059 268 890 124 134 882 202 100%
Durchschnittliche Zinssätze 2,87% 4,55% 5,32% 5,04% 4,45%  
             
Vertragsfälligkeit der Hypotheken            
1 bis 12 Monate 0 0 0 74 168 74 168 8%
1 bis 3 Jahre 194 120 50 841 0 49 966 294 926 33%
3 bis 5 Jahre 0 220 809 268 890 0 489 699 56%
mehr als 5 Jahre 0 23 409 0 0 23 409 3%
Total 194 120 295 059 268 890 124 134 882 202 100%
             
Marktwert der Hypotheken            
Festhypotheken 0 0 167 421 32 040 199 461 22%
Variable Hypotheken 196 602 305 899 112 744 94 347 709 592 78%
Total 196 602 305 899 280 165 126 387 909 053 100%

Im vergangen Geschäftsjahr wurden Hypotheken im Umfang von CHF 41,1 Mio. verlängert. Das Hypothekarportfolio der Züblin Gruppe umfasst sowohl variable als auch festverzinsliche Darlehen. Per 31. März 2012 beliefen sich die festverzinslichen Hypotheken auf CHF 150,5 Mio. (Vorjahr CHF 194,2 Mio.). In den Hypotheken sind Vertragsabschlusskosten in der Höhe von CHF 3,0 Mio. (Vorjahr CHF 2,5 Mio.) berücksichtigt worden.

Die Darlehensverträge und Hypotheken enthalten teilweise Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Gesamtschuld/EBITDA, Zinsdeckungsgrad, Loan to Value [LTV] und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die Finanzkennzahlen varieren pro Land und Darlehensvertrag; nachfolgend eine Übersicht für die einzelnen Länder:

  Schweiz Frankreich Deutschland Niederlande
         
31.3.2012        
Gesamtschuld/EBITDA 13,5 13,75
Zinsdeckungsgrad 1,5 1,15 – 1,5 1,4 > 1,5 – 2,0
Loan to Value 70% 70% – 75% 70% 60% – 75%
Eigenkapitalquote 30% 25%

Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise und erstellt Sensitivitätsanalysen mit den wesentlichen Faktoren wie Erfolg, Zinsbelastung oder auch Bewertung der Liegenschaften. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat je nach Vertrag unterschiedliche Konsequenzen, führt in einer ersten Phase jedoch typischerweise zu einer Erhöhung des Zinssatzes bzw. zu einer schnelleren Amortisation des Darlehens. Danach hat die Gesellschaft normalerweise eine bestimmte Zeit, um diese Verletzung wieder zu korrigieren. Falls nach diesem Zeitraum die Verletzung nicht korrigiert werden konnte, verlangt die Bank im Normalfall eine schnellere Amortisation oder eine (Teil-)Rückzahlung des Darlehens. Zum Bilanzstichtag waren alle Finanzkennzahlen der Züblin Gruppe eingehalten.

Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften:

in Tausend CHF 31.3.2012 31.3.2011
     
Buchwert der belasteten Anlageliegenschaften 835 783 944 471
Beanspruchte Kredite bzw. Deckung 580 610 688 083

Im Rahmen der Konsortialfinanzierung wurden alle auf den Schweizer Immobilien lastenden Schuldbriefe bei der UBS als Agentin hinterlegt. Sofern die im Konsortialkreditvertrag vereinbarten Bedingungen (Trigger Covenants) nicht mehr eingehalten werden, erfolgt die Sicherungsübereignung der Schuldbriefe in der Höhe von CHF 136,8 Mio. an die Darlehensgeber.

Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden zukünftige Mietzinsforderungen für Liegenschaften, Versicherungsansprüche für Liegenschaften und Aktien von Tochtergesellschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.

20. 4% Anleihe 11/15

20. 4% Anleihe 11/15
in Tausend CHF Nominalwert Kurs in % Marktwert Effektiver Zinssatz in %
         
Per 31.3.2012 60 000 104,00% 62 400 4,42%
         
Per 31.3.2011 n.a. n.a. n.a. n.a.

Im Berichtsjahr gab die Züblin Immobilien Holding AG eine 4% Anleihe über CHF 60,0 Mio. heraus, die an der SIX Swiss Exchange gehandelt wird. Die Anleihe hat eine Laufzeit von vier Jahren und diente dem Abbau kurzfristiger Darlehen, der Refinanzierung verschiedener Hypotheken sowie einem Renovationsprojekt in Frankreich.

21. 2,0% Pflichtwandelanleihe Frankreich

21. 2,0% Pflichtwandelanleihe Frankreich
in Tausend CHF 31.3.2012 31.3.2011
     
Bilanzpositionen    
Fremdkapitalanteil Zinsen 1 3 719 5 714
Eigenkapitalanteil 2 47 140 47 140
     
Erfolgsrechnung    
Coupon 2,0% Pflichtwandelanleihe –861 –949
Amortisationskomponente 1 618 617
Total Zinsaufwand –243 –332

1Nach IFRS ist gemäss der Amortized-Cost Methode nur die Verzinsung des Fremdkapitals von gegenwärtig CHF 3,7 Mio. (Vorjahr CHF 5,7 Mio.) als Aufwand zu verbuchen. Gleichzeitig verringert sich der Fremdkapitalanteil, da durch die Zahlung der Barwert der zu leistenden Zinszahlungen abnimmt. Der Fremdkapitalanteil Zinsen ist der Bestandteil der Bilanzposition "Pflichtwandelanleihe".

2Der Eigenkapitalanteil von CHF 47,1 Mio. (Vorjahr CHF 47,1 Mio.) ist Teil der Position "Anteil ohne beherrschenden Einfluss" im Eigenkapital und unverändert gegenüber dem Vorjahr ausgewiesen. Die Währungsdifferenzen werden als Teil der Währungsdifferenzen bei den Anteilen ohne beherrschenden Einfluss erfasst.

Am 7. August 2007 emittierte Züblin Immobilière France eine 10-Jahres-Pflichtwandelanleihe in der Höhe von EUR 35,5 Mio. Die 2,0% Pflichtwandelanleihe ist vollständig im Besitz der Montalcino S.à.r.l., eine von der Forum Gruppe kontrollierte Gesellschaft, und könnte zum heutigen Wandelpreis in 2 656 250 Aktien gewandelt werden. Unter den Bedingungen der Pflichtwandelanleihen hat der Investor das Recht, diese Anleihen jederzeit nach dem 7. August 2008 zu wandeln. Nach Ende der Laufzeit am 7. August 2017 müssen die Anleihen gewandelt werden. Dem Inhaber der Pflichtwandelanleihe stehen Zinsen in Mindesthöhe von 2% zu. Er hat jedoch das Recht, eine Mindestzinszahlung zu erhalten, die der Höhe der Dividendenausschüttung oder der Ausschüttung aus den freien Reserven bzw. Kapitalreserven an die Aktionäre entspricht.

22. Vorsorgeplan für Mitarbeitende

Die Züblin Gruppe hat verschiedene Vorsorgepläne in den Ländern, in denen sie tätig ist, die sich gemäss den örtlichen Gesetzen und Arbeitsregelungen voneinander unterscheiden. In allen Ländern ausserhalb der Schweiz handelt es sich um beitragsorientierte Vorsorgepläne. In den vergangenen zwölf Monaten wurden Aufwendungen von CHF 0,5 Mio. (Vorjahr CHF 0,4 Mio.) für diese Vorsorgepläne erfasst. In der Schweiz qualifiziert der Pensionsplan der Züblin Immobilien Management AG als leistungsorientierter Vorsorgeplan gemäss IAS 19. Der Pensionsplan wird durch die Beiträge der Angestellten und des Arbeitgebers finanziert.

Auf der Grundlage der “Project Unit Credit”-Methode wurden die folgenden Ergebnisse berechnet:

in Tausend CHF 31.3.2012 31.3.2011
     
Pensionsverpflichtungen (Barwert) 3 057 2 721
Pensionsvermögen zu Marktwerten 2 286 2 121
Pensionsverpflichtung (technischer Fehlbetrag) –771 –600

Der obige Betrag wird unter “Sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten” ausgewiesen.

Die Rentenverbindlichkeiten und -vermögen in der konsolidierten Bilanz der Züblin Gruppe haben sich wie folgt geändert:

in Tausend CHF 2011/2012 2010/2011
     
Pensionsverpflichtungen (Barwert) per 1.4. 2 721 2 526
Laufender Dienstzeitaufwand 165 147
Arbeitnehmerbeiträge 104 74
Zinsaufwand 75 124
Ausbezahlte Leistungen –99 –229
Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand –158 105
Versicherungsmathematische (Gewinne) und Verluste 249 –26
Pensionsverpflichtungen (Barwert) per 31.3. 3 057 2 721
     
Pensionsvermögen zu Marktwerten 1.4. 2 121 2 048
Erwarteter Ertrag aus Planvermögen 55 52
Arbeitgeberbeiträge 156 186
Arbeitnehmerbeiträge 104 124
Ausbezahlte Leistungen –99 –229
Versicherungsmathematische Verluste –51 –60
Pensionsvermögen zu Marktwerten 31.3. 2 286 2 121
     
Effektiver Ertrag aus Planvermögen 5 –8

In der nachstehenden Tabelle werden die Deckung des leistungsorientierten Vorsorgeplans und der Einfluss der Abweichungen aufgrund der erwarteten oder aktuellen Werte der Rentenverbindlichkeiten und -vermögen detailliert ausgewiesen:

in Tausend CHF 31.3.2012 31.3.2011 31.3.2010 31.3.2009 31.3.2008
           
Pensionsverpflichtungen (Barwert) 3 057 2 721 2 526 2 125 1 951
Pensionsvermögen zu Marktwerten 2 286 2 121 2 048 1 798 1 504
Unterdeckung 771 600 478 327 447
           
Erfahrungsbedingte Anpassung der Pensionsverpflichtungen 17 143 159 296 –26
Erfahrungsbedingte Anpassung der Pensionsvermögens –51 –60 –105 –99 –53
Total aktuarielle Gewinne/Verluste –34 83 54 198 –78
           
Erwartete Beiträge in der kommenden Periode 159 173      
           
Der Pensionsaufwand setzt sich folgendermassen zusammen:          
- Laufender Dienstzeitaufwand 164 147      
- Zinsaufwand 75 74      
- Erwartete Erträge aus Planvermögen –55 –52      
- Erfasster nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand –158 105      
Pensionsaufwand 26 274      
           
In der Aufstellung der erfassten Erträge und Aufwendungen wurden die folgenden Pensionserträge und -aufwendungen direkt verbucht          
Versicherungsmathematische Verluste 300 34      
Der kumulierte, in der Aufstellung der erfassten Erträge und Aufwendungen erfasste Betrag der versicherungsmathematischen (Gewinne) und Verluste 351 51      

Die Berechnung der Rentenverbindlichkeiten der Züblin Gruppe beruhen auf den folgenden Annahmen:

  31.3.2012 31.3.2011
     
Technischer Zinssatz (Diskontierungssatz) 2,25% 2,75%
Erwartete Rendite des Vermögens 2,50% 2,50%
Erwartete Salärentwicklung 2,00% 2,00%
Erwartete Rentenentwicklung 0,00% 0,00%
Lebenserwartung in Jahren im Rücktrittsalter (Männer/Frauen) BVG 2010 GT BVG 2005

Portefeuille-Strukturierung: 100% der Vermögenswerte werden durch eine Rückversicherungsgesellschaft verwaltet und angelegt. Zusätzlich hat die Gesellschaft eine Minimalrendite auf ihrem Planvermögen versichert. Auf eine Darstellung der Anlagestruktur des Planvermögens wird daher verzichtet.

23. Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen

Im Zusammenhang mit der Miete ihrer Geschäftsräumlichkeiten ist die Züblin Immobilien Management AG feste Mietverpflichtungen bis längstens 31. März 2016 im Umfang von CHF 1,2 Mio. (Vorjahr CHF 1,5 Mio.) eingegangen. In der Berichtsperiode betrug die in der Erfolgsrechnung erfasste Miete CHF 0,3 Mio. (Vorjahr CHF 0,3 Mio.).

in Tausend CHF 31.3.2012 31.3.2011
     
Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen    
1 bis 12 Monate 293 553
1 bis 3 Jahre 585 625
3 bis 5 Jahre 293 585
mehr als 5 Jahre 0 0

24. Nahestehende Personen

Als nahestehende Personen gemäss IAS 24 gelten für das Berichtsjahr:

  • Verwaltungsrat
  • Mitglieder der Gruppenleitung
  • Bruin I, S.à.r.l., Luxemburg 1
  • Forum European Realty Income L.P., Cayman 1

1 Diese Aktionäre bilden eine Gruppe, die zusammen 19,84% der Aktien hält. Es bestehen keine Aktionärsbindungsverträge. Diese Gesellschaften sind durch Andrew N. Walker im Verwaltungsrat vertreten.

Aktienbesitz von nahestehenden Personen per 31. März 2012

  • Der Aktienbesitz von Verwaltungsrat und Gruppenleitung ist in Anmerkung 26, Seiten 147 bis 148, im Detail offengelegt.
  • Die 2,0% Pflichtwandelanleihe, welche die Züblin Immobilière France SA (ZIF) im Jahre 2007 herausgab, wurde vollständig von Montalcino S.à.r.l., eine von der Forum Gruppe kontrollierte Gesellschaft, gezeichnet und könnte zum heutigen Wandelpreis in 2 656 250 ZIF-Aktien gewandelt werden.

Transaktionen mit nahestehenden Personen und bedeutenden Aktionären

Die französische Tochtergesellschaft Züblin Immobilière France (ZIF) hat, wie letztes Jahr unter dieser Anmerkung nach dem Bilanzstichtag erwähnt, im Geschäftsjahr ihre Organisation angepasst und am 3. Mai 2011 eine 100%ige Tochtergesellschaft als Asset Management Gesellschaft unter dem Namen “Züblin Immobilière France Asset Management” (ZIFAM) gegründet. Am 1. Juni 2011 wurden das Mandat von Pierre Essig (Mitglied der Gruppenleitung der Züblin Gruppe und CEO ZIF) und alle Anstellungsverträge von ZIF auf ZIFAM übertragen. Die ZIFAM hat zur Aufgabe, das Asset Management und in Zukunft auch das Property Management für ZIF zu erbringen.

Im Rahmen dieser Reorganisation hat die Gesellschaft Pierre Essig eine Kaufoption für diese Asset Management Gesellschaft (ZIFAM) eingeräumt. Diese Kaufoption wird nur ausgeübt werden können, wenn die Züblin Gruppe oder ZIF ihre Strategie ändern und die Asset-Management-Tätigkeit aufgeben würde. Diese Kaufoption umfasst 100% des Kapitals von ZIFAM und der Ausübungspreis der Option entspricht dem Marktwert der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Ausübung.

Ansonsten gab es im Geschäftsjahr 2011/2012 keine Transaktionen mit nahestehenden Personen oder bedeutenden Aktionären. Ebenfalls wurden keine Beratungshonorare an nahestehende Personen oder bedeutende Aktionäre, die über die offengelegten Entschädigungen auf den Seiten 145 bis 146 hinausgehen, gezahlt. Der Verwaltungsrat und die Gruppenleitung überwachen fortlaufend potenzielle Interessenkonflikte.

Organdarlehen

Es bestehen keine Darlehen an Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Gruppenleitung.

25. Entschädigung

Entschädigung der Mitglieder des Verwaltungsrats

in CHF Grund- entschädigung Tochter- unternehmen1 Total
Geschäftsjahr 2011/2012      
Pierre N. Rossier, Präsident 2 140 000 45 855 185 855
Christian Bubb, Vizepräsident 65 000 0 65 000
Gerold Bührer, Mitglied 60 000 0 60 000
Andrew N. Walker, Mitglied 3 60 000 14 555 74 555
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 4 60 000 12 129 72 129
Total Verwaltungsrat 385 000 72 539 457 539
       
Geschäftsjahr 2010/2011      
Pierre N. Rossier, Präsident 2 120 000 45 930 165 930
Christian Bubb, Vizepräsident 62 500 0 62 500
Gerold Bührer, Mitglied 60 000 0 60 000
Andrew N. Walker, Mitglied 3 90 000 13 372 103 372
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 4 60 000 13 372 73 372
Total Verwaltungsrat 392 500 72 674 465 174

1Entschädigung auf der Ebene von Tochterunternehmen.

2Pierre N. Rossier ist zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der Züblin Immobilière France SA, Paris, ZIAG Immobilien AG, Düsseldorf und Züblin Immobilien AG, Zürich.

3Andrew N. Walker ist zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der Züblin Immobilière France SA, Paris.

4Dr. Markus Wesnitzer ist zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der ZIAG Immobilien AG, Düsseldorf.

Entschädigung der Gruppenleitung

in CHF Grund- entschädigung Bonus in bar Pensions- kassen beiträge 1 Total
Geschäftsjahr 2011/2012        
Bruno Schefer, CEO 620 000 120 000 82 679 822 679
Thomas Wapp, CFO 240 000 60 000 20 208 320 208
Pierre Essig, CEO Frankreich 321 096 54 581 45 221 420 898
Total Gruppenleitung 1 181 096 234 581 148 108 1 563 785
         
Geschäftsjahr 2010/2011        
Bruno Schefer, CEO 620 000 125 000 114 864 859 864
Thomas Wapp, CFO 2 120 000 30 000 7 950 157 950
Pierre Essig, CEO Frankreich 320 928 60 174 49 883 430 985
Im Geschäftsjahr 2010/2011 ausgeschiedene Mitglieder        
George E. Aase 3 283 500 0 24 759 308 259
Dr. Oliver Bäumler 4 465 713 0 16 046 481 759
Total Gruppenleitung 1 810 141 215 174 213 502 2 238 817

1Beitrag der Unternehmung.

2Ab 1.10.2010.

3Ist per 31.7.2010 ausgeschieden, Salärzahlung bis 31.1.2011.

4Ist per 30.9.2010 ausgeschieden, Salärzahlung bis 30.9.2011 (im Ergebnis 2010/2011 zu 100% berücksichtigt).

Angaben zum Entschädigungsmodell und den Entschädigungen sind im Corporate Governance Teil auf Seite 70 dargestellt.

26. Aktienbesitz

Aktienbesitz des Verwaltungsrats

  Aktien ZIHAG 1 Gesperrte ZIHAG Aktien 2 Aktien ZIF 3
Geschäftsjahr 2011/2012      
Pierre N. Rossier, Präsident 116 932 0 10 625
Christian Bubb, Vizepräsident 0 0 0
Gerold Bührer, Mitglied 7 805 0 138
Andrew N. Walker, Mitglied 2 724 0 48
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 1 139 0 0
Total Verwaltungsrat 128 600 0 10 811
       
Geschäftsjahr 2010/2011      
Pierre N. Rossier, Präsident 115 000 1 932 10 000
Christian Bubb, Vizepräsident 0 0 0
Gerold Bührer, Mitglied 6 666 1 139 130
Andrew N. Walker, Mitglied 0 2 724 46
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 0 1 139 0
Total Verwaltungsrat 121 666 6 934 10 176

1Aktien ZIHAG = Aktien der Züblin Immobilien Holding AG.

2Diese ZIHAG-Aktien wurden am 24.4.2008 zugeteilt und waren bis am 23.4.2011 gesperrt.

3Aktien ZIF = Aktien der Züblin Immobilière France SA.

Aktienbesitz der Gruppenleitung

  Aktien ZIHAG 1 Gesperrte ZIHAG Aktien 2 Aktien ZIF 3
Geschäftsjahr 2011/2012      
Bruno Schefer, CEO 40 296 0 5 956
Thomas Wapp, CFO 0 0 0
Pierre Essig, CEO Frankreich 0 0 29 308
Total Gruppenleitung 40 296 0 35 264
       
Geschäftsjahr 2010/2011      
Bruno Schefer, CEO 24 967 15 329 5 608
Thomas Wapp, CFO 0 0 0
Pierre Essig, CEO Frankreich 0 0 27 584
Total Gruppenleitung 24 967 15 329 33 192

1Aktien ZIHAG = Aktien der Züblin Immobilien Holding AG.

2Diese ZIHAG-Aktien wurden am 24.4.2008 zugeteilt und waren bis am 23.4.2011 gesperrt.

3Aktien ZIF = Aktien der Züblin Immobilière France SA.

27. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Verkäufe

Nach dem Bilanzstichtag wurden zwei Anlageliegenschaften veräussert. Davon eine im April 2012 in Frechen zum Marktwert vom 31. März 2012 und eine weitere im Mai 2012 in Genf über dem Marktwert am Bilanzstichtag.

Darlehen Züblin Immobilien Holding AG (ZIHAG) an Züblin Immobilière Paris Ouest 1 (ZIPO)

Mit Datum vom 24. April 2012 hat die ZIHAG der ZIPO ein eigenkapitalähnliches Darlehen (Mezzanine-Finanzierung) zur Verfügung gestellt, um die Renovationskosten der Anlageimmobilie Newtime “Jatte 1” zu finanzieren. Das Darlehen wird je nach Bedarf auf Abruf zur Verfügung gestellt und hat folgende Konditionen:

– Die erste Tranche des Darlehens umfasst EUR 35 Mio., wovon am 24. April 2012 EUR 6,5 Mio. überwiesen wurden

– Zinssatz: 9,5% (davon 3% in bar quartalsweise und 6% kapitalisiert)

– Dauer des Darlehens: bis 15. Juli 2015 (mit der Möglichkeit einer Verlängerung von zweimal je einem Jahr)

– ZIHAG wird mit diesem Darlehen im Verhältnis zum Eigenkapital der Projektgesellschaft an einem möglichen Grundstücksgewinn partizipieren

Aufgrund dieser internen Finanzierung wird der im letzten Geschäftsjahr gegründete OPCI Fonds nicht mehr benötigt und liquidiert.

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